（2013）长民三（民）初字第102号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2015-01-25
案件名称
中国人民解放军六一五八七部队与上海龙旺马扬实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军六一五八七部队,上海龙旺马扬实业有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第102号原告中国人民解放军六一五八七部队，住所地上海市。法定代表人金鹰，职务部队长。委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。被告上海龙旺马扬实业有限公司，住所地上海市。法定代表人李寿祥，职务董事长。委托代理人扈伟德，上海市欣宏律师事务所律师。原告中国人民解放军六一五八七部队诉被告上海龙旺马扬实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年1月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军六一五八七部队的委托代理人郭杰、袁文勇，被告上海龙旺马扬实业有限公司的委托代理人扈伟德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军六一五八七部队（以下简称“部队”）诉称，原告系本市虹桥路xx号营区地块的权利人，土地面积55，077平方米。1994年2月26日，原告就虹桥路xx号营区南侧西端沿街地块3，774平方米上合作建设招待用房事宜，与上海东煌实业总公司（以下简称“东煌公司”）签订了《合作建房租赁房屋合同》（以下简称“东煌合同”）。东煌合同约定：由原告负责办理建设任务立项及建房指标和开工前的全部报批手续；东煌公司负责具有报批条件的规划方案、施工图设计、施工组织以及施工所需水、电、路等条件的落实工作，并负责施工和建设等全部费用；建成后所有房、地产权归原告所有；房屋建成后东煌公司分得50%房屋的使用权，使用年限为50年；余下50%房屋由原告出租给东煌公司，租金为人民币950万元，租期亦为50年；东煌公司应分三次向原告支付租金，其中1995年11月20日前支付200万元，1996年4月30日前支付250万元，在1996年12月31日前支付500万元；东煌公司逾期支付租金超过30天，合同自行终止，原告已收取租金不退还，同时收回土地及在施工程的施工现场和固定资产。东煌合同签订后，截至2002年9月，东煌公司不但结欠原告500万元租金，而且建设工程在施工到正负零零线后全面停工。2000年10月1日起，原告部队代号由57343变更为61587。2002年9月20日，东煌公司为甲方，新财联（香港）国际集团投资有限公司（以下简称“新财联公司”）和被告上海龙旺马扬实业有限公司为乙方，上海轻工业建设工程公司（以下简称“轻工建设公司”）为丙方，三方就该地块权益转让和责任分担等事宜签订了《协议书》。三方协议书约定：东煌公司欠付原告的500万元租金由新财联公司和被告支付；东煌公司拖欠轻工建设公司合计900万元工程款和违约金由新财联公司和被告支付；部队招待所的建设方变更为新财联公司和被告，并由其出资8，000万元建设完成该工程；新财联公司和被告确认东煌公司投资总额为5，800万元，扣除应支付原告的500万元和应支付轻工建设公司的900万元后，余下的4，400万元与新财联公司、被告出资的8，000万元作为各自的投资款合资组建上海东煌大酒店，其中东煌公司占35.48%股权，新财联公司和被告合计占64.52%股权。同日，三方又签订了《补充协议书》。补充协议约定，由被告出面与原告签订《合作建房租赁房屋合同》和《合作建房租赁房屋补充合同》等。2002年9月20日，原告与东煌公司签订了《终止合同协议书》，终止了双方于1994年2月26日签订的东煌合同。同日，（合同签署日期为2002年5月28日），原告又与被告签订了《合作建房租赁合同》（以下简称“龙旺合同”）和《合作建房租赁房屋补充合同》（以下简称“龙旺补充合同”）。龙旺合同约定：原告负责提供的3，774平方米的土地位于上海市虹桥路xx号营区南侧西端沿街面，并协助被告办理开工手续；被告负责提供续建所需的全部资金；该合作项目所有的房地产权归原告所有，房屋建好后由被告租赁使用，租赁期限为30年；租赁期满时，被告所使用的土地、地上建筑物，其他附属物应完好无偿的交归甲方所有；合作期内，原告不负担此项目的任何债权、债务。原东煌公司支付的450万元视为被告支付，余下500万元由被告分四期支付，即在签订合同当日支付50万元，在办妥复工手续及施工执照后30个银行工作日内支付100万元，在2003年1月28日前支付150万元，在2003年12月31日前支付200万元；若被告逾期支付超过三个月的，原告有权收回土地使用权、建筑物及其设施，同时本合同自行终止，并有权追究乙方的违约责任即由此造成甲方的实际经济损失；若被告违约，原告已收到的租金不退还并收回房地产，同时被告还需赔偿原告二倍的约定租金。龙旺补充合同的主要内容是将租赁使用期限延伸至2046年2月18日，以及市政大配套费用承担和被告合资公司成立后的合同过户等事宜。龙旺合同签订后，被告在2002年9月23日向原告支付了首笔租金50万元，后一笔付款时间为2005年4月1日，逾期支付二年余。由于被告与新财联公司和东煌公司，以及之后加入的舜杰建设（集团）有限公司（以下简称“舜杰公司”）之间的矛盾和纠纷，不但导致被告合资公司无法成立，而且建设工程在近10年来一直处于停工状态，且没有任何好转迹象。故原告诉至本院，诉请：1、依法确认原告与被告签订的《合作建房租赁房屋合同》和《合作建房租赁房屋补充合同》于2012年10月22日解除；2、依法判令已建建筑物归原告所有，并判令被告立即向原告移交虹桥路xx号南侧西端沿街面土地和已建建筑物，以及向原告支付1，900万元违约赔偿金。诉讼中，原告撤回其要求被告支付1，900万元赔偿金的请求。被告上海龙旺马扬实业有限公司（以下简称“龙旺马扬公司”）辩称，一、原告起诉已超过两年诉讼时效，应当依法驳回原告的起诉。二、根据合作合同规定，原告违约事实清楚，证据充分，因此，原告诉请缺乏起码的基础，所以，应当依法驳回原告的起诉。1、根据合作合同第五条上规定“其余450万元租金从甲方为乙方办理好复工批文手续及施工执照后30个银行工作日内由乙方付给甲方100万元租金；2003年1月28日前由乙方向甲方支付150万元租金；2003年12月31日前付清余款200万元。”根据上述规定，被告支付其余450万元租金的前置条件必须是原告在事先为被告办理好复工批文手续及施工执照，否则，原告不仅构成严重违约，而且被告据此可以不履行给付租金的义务。但原告始终未履行为被告办理好复工批文手续及施工执照的义务。2、根据合作合同第十六条违约责任规定，“任何一方提前终止合同或提出增加和降低租金均视为违约”。原告只能向被告收取950万元租金，多收取租金的则构成违约并应承担违约责任。但事实上，原告向被告强行多收了50万元，原告实际收到了被告支付的1，000万元租金。3、根据合作合同第十一条规定“甲方向乙方提供在组织施工期间所需的有关文件，在第一次付款后两天内，由甲方提供复印件并加盖公章确认后，交付给乙方使用。”但至今，原告并未履行其向被告提供在组织施工期间所需的有关文件，并由原告在提供复印件上加盖公章确认后，交给乙方的义务。4、根据合作合同第四条规定“甲方协助乙方办理开工手续并负责将原57343部队招待所项目土地使用权归属至乙方名下”。但至今，原告未履行该合同义务。三、根据合作合同及补充合同以及原告于2005年4月9日出具的证明等书证可以充分证明，被告没有违约。1、被告按照合同条款，向原告支付该地块50年租金950万元，另多付了50万元，合计1，000万元以后才取得了合同权利。2、被告依法享有在50年期间对该地块独占、排他的权利，并且原告对此不能进行干涉。3、在被告享有50年租赁使用期限内，被告在什么时候完成建房是被告自主权利，原告不仅无权干涉，更不能以此为由说被告违约。上述合同均未规定被告在什么时候建房，也没有被告不建房应承担的违约责任及应承担的法律后果。4、原告自己违约并且持续至今仍为继续违约状态，被告对此数十次地向原告交涉，但原告置之不理。5、被告以1，000万元为对价，合法取得了涉讼地块的租赁使用和经营期限的权利。故被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明事实如下：一、原告与上海东煌实业总公司的合同签订及履行情况。1994年2月16日，中国人民解放军57343部队（2000年10月1日起该部队番号变更为中国人民解放军61587部队，即本案原告）与上海东煌实业总公司签订了《合作建房租赁房屋合同》，该合同约定：“一、甲（原告）乙（东煌公司）双方合作建设招待用房的建设项目。……”“二、甲方负责提供的土地位于上海市虹桥路xx号营区南侧西端沿街地段，面积为3，774平方米的地块。三、乙方负责提供所有建设资金（包括有关税费，城市配套费等）。”“五、甲方负责办理建设任务立项及建房指标和开工前的全部报批手续，发生的费用由乙方负责。乙方负责具有报批条件的规划方案、施工图设计、施工组织以及施工所需水、电、路等条件的落实工作。”“八、房屋建成后双方按5：5的比例分房，即甲方分得的房屋2，239.50平方米，乙方分得的房屋2，239.50平方米。考虑到建成后的整体利用效果，甲方所分得的2，239.50平方米以及相应的土地租赁给乙方使用，其使用年限与乙方分得的房屋使用年限同为五十年。”“九、乙方使用权的起算时间确定为1997年2月18日，终止时间确定为2046年2月18日。租期为五十年。”“十、该合作项目所有房、地产权归甲方所有，乙方享有分得的房屋及租赁甲方房屋和相应土地五十年的使用权。使用期间，在征得甲方同意及符合城市规划部门的要求下，乙方可以自费添、扩、改建房屋，使用期满时，此部分房屋无偿交归甲方。”“十五、乙方租用甲方房屋的金额及付款方式：租金总金额950万元人民币。1995年11月20日前支付租金200万元（乙方已付订金扣除）；1996年4月30日前支付租金250万元；1996年12月31日前支付租金500万元。至此全部租金付完。若乙方付租金的时间推迟，甲方按此次交租额为基数，每日收取0.5%的滞纳金，超过30天（含30天）不交租金，此合同自行终止，甲方已收租金（订金）不退还，同时收回土地及在施工程的施工现场和固定财产。”上述合同签订后：1996年10月18日，中国人民解放军57343部队取得虹桥路xx号招待所9，053平方米《建设工程规划许可证》。1998年，上海东煌实业总公司作为建设单位取得了57343部队招待所《建设工程项目施工许可证》，施工单位为上海轻工业建设工程公司。1997年，上海东煌实业总公司取得57343部队招待所《建设工程施工许可证》，总包单位为上海轻工业建筑工程公司。二、原告与被告上海龙旺马扬实业有限公司所建立的合同关系。1、三方协议书：2002年9月20日，东煌公司（甲方）、新财联香港国际集团投资有限公司（乙A方）、上海龙旺马扬实业有限公司（乙B方）、上海轻工业建设工程公司（丙方）签订《协议书》一份，该协议书约定：一、经过甲乙双方一致同意并确认，根据甲方与中国人民解放军61587部队于1994年2月16日订立的《合作建房租赁房屋合同》第15条规定，甲方应当付给部队租金（指虹桥路xx号地块50年土地使用权、房屋使用权租金，50年使用权起止日期为从1997年2月18日至2046年2月18日，详见该协议）人民币950万元，现甲方已付给部队租金450万元，还欠付租金500万元。二、经甲乙双方一致同意并确定，甲方所欠付部队的500万元租金，由乙方直接交给部队，具体的付款期限和金额为，自本协议生效后当日内付给部队50万元首期租金，其余450万元从复工开工后30个银行工作日内向部队支付100万元，2003年元月28日乙方向部队支付150万元，2003年12月31日前付清余款200万元。如乙方每期应付款逾期三个月以上时，甲方有权根据与部队在2002年5月28日订立的《终止协议书》的有关规定，汇同部队依法收回土地使用权。三、经甲乙双方一致同意并确定，全面履行2002年5月28日甲方与部队《终止协议书》以及乙方和部队订立的《合作建房租赁房屋合同》，但免除甲方的全部违约责任。同时甲方商得乙方同意按照军队现行政策规定自东煌大酒店项目开业期满10年时（除去不可抗力的因素外）再续签协议，继续租赁使用35年。四、经甲乙双方一致同意并确定，截止到2002年9月20日止，甲方所欠付丙方的虹桥路xx号东煌大酒店的全部工程款项（含正负零零线以下土建工程所发生的一切费用、利息、违约金等）为人民币900万元。其中，全部工程款及其利息800万元以及违约金100万元。900万元的工程款项定额任何一方不得以任何理由提出增减。五、经甲乙双方一致同意并确定，对甲方所欠丙方的全部工程款项，现由乙方向丙方支付，具体付款期限和金额为：本协议生效之日乙方向丙方支付160万元工程款（含甲方于2002年6月份向丙方支付的10万元工程款），本协议签订后20个银行工作日内乙方向丙方支付100万元工程款，本协议经三方签订之日后的一周内甲丙方为乙方申办好施工执照，领照后30个银行工作日内，乙方向丙方支付240万元工程款，其余300万元工程款由乙方从质检合格后和甲丙二方为乙方按照市政府建筑法规要求办理好此工程复工手续后由乙方向丙方支付100万元，丙方即复工建筑该工程。余款待工程到结构封顶前一周付清。如乙方逾期支付，则应偿付应付金额每日万分之二点一的违约金外直至付清之日止外，还须承担由此而停工的经济损失。六、经甲乙双方一致同意并确定，虹桥路xx号（57343部队招待所）东煌大酒店工程的建设方为乙方，今后由乙方出资8，000万元建设完毕该工程，为此，参照甲方与丙方原来订立的工程合同内容，在复工前由乙方和丙方另行订立工程合同。但订立合同的原则为丙方每建设一层由乙方付款100万元工程款，建设至结构封顶和整个项目土建结构总体工程全部竣工质检合格后的3个月内付清全部所余部分的工程款和承诺的100万元违约金。乙方承诺并保证自协议生效后且在正负零零线以下已竣工的工程经政府质检部门验收合格及复工手续办理完毕之后一年内全面完成该项目并开业经营。七、根据国家一级资质的评估机构上海浦西咨询有限公司对东煌大酒店已建工程总资产评估价值为7，529.23万元，经乙方审核后，并经甲、乙方协商后一致同意并确认，甲方在虹桥路xx号东煌大酒店工程项目的总投资成本价值为人民币5，800万元，扣除乙方按本协议第二条、第四条所支付的1，400万元外，其余4，400万元作为投资并和乙方投资8，000万元，合计12，400万元，合资经营上海东煌大酒店项目，具体规定如下：1、甲方与乙方共同出资建立上海东煌大酒店有限公司（暂定名，今后以工商局核准登记的企业名称为准）。2、合营公司总投资为人民币12，400万元，其中甲方投资4，400万元，占总投资的35.48%；乙方投资8，000万元，占总投资的64.52%。合营公司注册资本为5，000万元，其中甲方资产评估后，经乙方确认的5，800万元股份中的4，400万元股份作为甲方出资1，774万元，占出资比例的35.48%，乙方出资3，226万元，占出资比例的64.52%，据上述比例由甲乙方分享合营公司的股份。3、甲乙方一致同意并确认，合营公司于本协议生效之日起60日内依法申办并领取企业法人营业执照。乙方中A、B两方中，因B方在合营公司成立前就已向61587部队和丙方支付租金及工程款，A方同意B方先付的租金及工程款列为注册资本金预先到位，A方确定在本合同签订后的45天内将投资注册资本金如数到位。如A方投资注册资本金在60天内不能按时到位，就视为自动放弃入股权益和违约，守约方有权追究违约方的责任并索赔一切经济损失。为此，甲、乙应当依法订立合营协议书，合营公司章程等法律文本。4、为了保证本协议的履行以及合营公司的成立，甲方向乙方承诺并保证：4.1除本协议已有规定外，甲方独立承担并处理有关涉及原东煌大酒店项目的债务，与乙、丙方无涉。4.2积极有效的协助并配合乙方建设完毕东煌大酒店项目，负责并落实起草合营公司协议书，合营公司章程、并受乙方的委托出面办理有关合营公司工商登记等。5、乙方同意甲方在其承担并处理债务的过程中，可以采取以下方式：5.1甲方为偿还债务，可以将其在合营公司的股份向乙方转让。5.2甲方为偿还债务，可以将其在合营公司的股份向第三方转让。（即债权人）5.3甲方为偿还债务，可以将其在合营公司的应得利益作为偿还债务资金。该协议原告作为鉴证方落款。2、三方补充协议书：2002年9月20日，各方又签订了《补充协议书》，约定由被告龙旺马扬公司与原告所签订了《合作建房租赁房屋合同》及其《合作建房租赁房屋补充合同》对新财联公司具有同样的法律效力，新财联公司承担连带责任。3、终止合同协议书：2002年5月28日，原告与东煌公司签订了《终止合同协议书》，约定：一、甲、乙双方一致同意并确认，从2002年5月28日起，提前终止双方于1994年2月26日订立的《合作建房租赁房屋合同》的法律效力，并对提前终止该合同的重要事项的处理，作出如下规定：1、本合同终止后。乙方先期向甲方支付的450万元租金和该地块项目零零线以下工程全部投资权益归乙方拥有，甲方再与新的投资合作方合作时确保乙方的已投资权益不受损害。2、因乙方违约，经协商乙方同意一次性补偿甲方124万元人民币。甲方不再追究乙方的违约责任。3、乙方在本终止合同协议签订之日前在此地块建设上（即甲方提供建房之地）与任何第三方所引起的经济纠纷与责任均与甲方无任何关系。4、与龙旺马扬公司所订立的新合同：2002年5月28日，原、被告签订《合作建房租赁房屋合同》，该合同约定：一、甲乙双方合作建设原57343部队招待所工程项目，该项目由甲方出土地，乙方出资金。双方合作建房，房屋建好后由乙方租用。……。二、甲方负责提供的土地位于上海市虹桥路xx号营区南侧西端沿街面，面积为3，774平方米的地块。三、乙方负责提供续建所需全部资金。四、由甲方负责将原57343部队招待所（即上海东煌大酒店工程项目）建设的现状，（地下建筑已完工，建筑物已出地平线）即地下二层，并建筑至正负零零线，于本协议生效当日由乙方接受并使用。甲方协助乙方办理开工手续并负责将原57343部队招待所项目土地使用权归属至乙方名下，租赁期为30年，首期为10年，首期租赁期满后由甲方为乙方续办军队房屋租赁许可证。五、乙方租用甲方房屋的租金及付款方式为：全部租金为950万元人民币。原东煌公司先前已付的450万元视为乙方所出。……。乙方还应当支付给甲方500万元租金。具体付款金额和期限为：自本协议生效当日，由乙方付给甲方50万元首期租金，其余450万元租金从甲方为乙方办理好复工批文手续及施工执照后30个银行工作日内由乙方付给甲方100万元租金；2003年1月28日前乙方向甲方支付150万元；2003年12月31日前付清余款200万元。若乙方未按合同规定按时付款并逾期三个月以上时，甲方视乙方违约并按规定收回土地使用权、建筑物及其设施，同时本合同自行终止。并有权追究乙方的违约责任及由此造成甲方的实际经济损失。六、……。七……。八……。九、该合作项目所有的房地产权归甲方所有。在租赁期内，乙方享有甲方房屋和相应土地的使用权。使用期内，在征得甲方同意及符合城市城市规划部门的要求下，乙方可以自费添、扩、改建房屋，使用期满时，此部分房屋无偿交归甲方。十、……。十一、甲方向乙方提供在组织施工期间所需的有关文件，在第一次付款后两天内，由甲方提供复印件并加盖公章确认后，交给乙方使用。竣工后，甲方保证在一个月内为乙方办妥军队房屋租赁许可证。十二、……。十三、本合同规定的租赁期满时，乙方所使用的土地，地上建筑物，其他的附着物应完好无偿的交归甲方所有。……。十四、……。十五、……。十六、违约责任：任何一方单方提前终止合同或提出增加和降低租金均视为违约。若甲方在乙方项目投入使用后未经协商，单方收回土地和房产终止合同，则需赔偿乙方项目建设总投资金额的二倍并退还已收到的所有租金和相应的利息（国家银行规定的）。若乙方违约，甲方已收到的租金不退还并收回房地产，同时乙方需赔偿甲方二倍的约定租金。……。5、《合作建房租赁房屋补充合同》，约定了市政大配套费用的支付方式等。原告自认，与龙旺马扬所订立的合同及补充合同均在2002年9月20日签订，非落款日期2002年5月28日。2002年9月23日，被告龙旺马扬公司向原告转账支付50万元；2005年4月1日，被告龙旺马扬公司向原告分别转账支付300万元和50万元。目前，被告在涉讼地块仍未开工建设。2008年7月22日，被告合作、投资公司舜杰建设（集团）有限公司向原告发出“关于虹桥路xx号地块合作建设项目复工的报告”，内容为“我公司自2005年起，参与贵部队上海虹桥路xx号地块建设。由于合作者严同文严重缺乏诚信，我公司在支付了2，400多万元人民币后，工程依然不能推进。……，我公司提出以下建议：一、贵部队解除与包括龙旺马扬公司在内的原先合作单位的合作关系，由我公司指定有实力、有良好业绩的关联单位直接与贵部队重新建立合作建设关系。……。二、由我公司指定的上述单位代原债务人分期偿还该项目约750万元基础工程款及上海股份管理有限公司约1，600万元的债务。……。”2008年8月16日，舜杰公司再次向原告发函“……。我集团提出以下建议：一、贵部队解除与包括龙旺马扬公司在内的原先合作单位的合作关系，贵部队与我集团指定的上海仲盛建设工程有限公司直接建立合作建设关系。……。二、由仲盛公司代原债务人分期偿还该项目约750万元基础工程款及上海股份管理有限公司约1，600万元的债务。……。”2008年11月21日，舜杰公司再次向原告发出“关于妥善解决历史遗留问题的请求函”，内容与前述两封函件基本一致。2012年10月18日，原告向被告发出《解约函》，认为被告逾期支付租金超过了3个月，而且建设工程在近10年来也一直处于停工状态，故提出解除合同并要求被告赔偿违约金1，900万元。2012年10月22日，舜杰公司向原告回复“商榷意见”，认为租金已不存在争议，竣工未有时间以及“原先的规划条件、工程报批文件和证照，须重新申办，存在着不确定因素。”等认为不应将恢复施工的责任全部推向龙旺马扬公司，并且提及“我集团参与该项目的合作开发后，逐渐得知上海股份制管理服务有限公司对该项目主张1，600万元，宜兴市基础工程有限公司因该项目地下工程尾款向原参建单位上海东煌事业总公司索赔750万元。贵部曾要求清偿这些债务是恢复施工的前置条件，至今没有达成共识。”2012年12月30日，被告致《公函》一份与原告，内容为“首先，为了把我公司位于上海市虹桥路xx号项目搞上去，经我公司慎重研究决定，在2012年里，我公司将加快项目规划设计、申报项目开发手续，使项目能尽快开发建设。其次，为了切实加快项目开发建设步伐，我公司将克服一切困难，充分调动一切积极因素，想方设法筹集好全部建设资金，确保项目能开发建设好。”另查明，被告为证明其已足额支付了地块五十年租金，提供了《证明》一份。内容为“上海东煌事业总公司、上海龙旺马扬实业有限公司按照合同条款约定，先后支付给我部虹桥路xx地块五十年租金（应付人民币950万元，实收人民币1，000万元）。已于2005年4月1日全部付清。该地块使用起算日期：1997年2月18日起至2046年2月18日止为五十年租赁使用、经营期限。”该《证明》落款为“中国人民解放军61587部队2005年4月9日”。原告否认该证明落款公章的真实性，并申请进行了司法鉴定。本院依法委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对该落款公章的真实性进行了鉴定。鉴定结论为：检材《证明》上需检的“中国人民解放军61587部队”印文与样本印文不是同一枚印章盖印形成。上述事实，有《合作建房租赁房屋合同》、《三方协议书》、《补充协议书》、《终止合同协议书》、《合作建房租赁房屋合同》及《合作建房租赁房屋补充合同》、往来函件、解约函、支付凭证等以及当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执己见，本案调解不成。本院认为，本案的一个基本事实是原、被告双方在2002年签订《合作建房租赁房屋合同》之后，涉讼房地产迟至今日仍未复工建设。因此，本案的争议焦点有二：一是涉讼房地产未能复工建设的责任和原因；二是原告是否具有合同的解除权。一、未能复工建设的责任确定。关于涉讼房地产迟迟未能复工的原因，原、被告各执一词，原告认为系因被告法定代表人不诚信且缺乏启动资金所造成；被告则认为系因原告以案外债务为由阻碍复工手续审批所致。关于合同的约定首先明确了总的原则：“甲方（原告）出土地，乙方（被告）出资金”且“乙方负责提供续建所需全部资金。”；关于复工手续的办理前后表述略有不同，“甲方协助乙方办理开工手续”及“甲方为乙方办理好复工批文手续”。关于土地权属的约定是“甲方将部队招待所土地使用权归属至乙方名下，租赁期为30年，……。”以及“该合作项目所有的房地产权归甲方所有。在租赁期内，乙方享有甲方房屋和相应土地的使用权。”结合合同的约定分析本案事实，从甲方出土地乙方出资金的约定来看，原告在合同签署后早已将涉讼房地产交付给被告建设，已经履行了“出土地”的合同义务。但被告并无证据证明其已经具备了充足的启动资金推动项目建设。而且在被告于2012年底向原告所发出的一份公函中也指出“我公司将克服一切困难，充分调动一切积极因素，想方设法筹集好全部建设资金”。可见，迟至2012年底，被告仍未落实乙方“出资金”的合同义务。从办理复工批文手续的约定来看，合同前后文虽表述略有不同（分别为“协助乙方办理”与“为乙方办理”），但无论如何约定，复工手续审批的前提应是被告已经具备了复工的条件且与相关施工单位签订施工合同及规划设计合同，以此为基础提交审批。这一点在被告与东煌公司、轻工建设公司的三方协议中也有明确，被告应当在复工前与轻工建设公司签订新的工程合同，并支付东煌公司欠付的工程款。但从本案事实来看，被告并无任何证据证明其与施工单位订立合同并支付款项的事实。因此，无论审批的主体是谁，从本案的基础事实来看，被告迄今仍未具有复工审批的基础条件。关于土地使用权的问题，合同先表述涉讼房地产“土地使用权归属至乙方名下”，后又表述“房地产权归甲方所有。在租赁期内，乙方享有甲方房屋和相应土地的使用权”。本院认为，原告作为房地产权利人（登记的权利人为中国人民解放军总后勤部），其自身亦只享有房屋之所有权以及土地的国有建设用地使用权。所以所谓“房地产权归甲方所有”及“乙方享有甲方房屋和相应土地的使用权”，是对房屋产权制度及土地使用权制度的误解。结合双方合同约定在合同期满后“乙方所使用的土地，地上建筑物，其他的附着物应完好无偿的交归甲方所有”的约定，应当认为双方所约定的“土地使用权”之交付即为土地使用之实际交付，并非“土地使用权”之转让。因此，被告提出原告未将土地使用权转让至其名下而先构成违约的抗辩不能成立。综合以上，本院认为涉讼房地产未能复工建设的责任应归咎于被告方启动资金不足且未以实际行为推动工程建设所致。而被告所抗辩的因案外债务原告阻挠复工的事实，没有充分的证据证明，本院不予采纳。二、原告是否具有合同的解除权。基于前述，本院已确认涉讼房地产未能复工建设的责任在于被告。但被告抗辩，合同并未约定复工建设的期限，因此原告的合同解除权没有合同依据。本院认为，本案讼争的合同虽约定了长达30年的租赁期限（根据法律规定不得超过20年），但支付给原告的租金仅为950万元，扣除合同签订前由东煌公司支付的450万元，事实上被告就其30年期限支付的对价仅为500万元。租金低廉的原因在于，涉讼房地产建设完毕后房屋的所有权将归属于原告。因此，就原告而言，合同最主要的目的是取得房屋的所有权；就被告而言，其最主要的合同义务是出资建房。在合同签署后长达十多年的时间内，被告仍未履行其合同的主要义务。在原告已经发出解除函催告的情况下，被告仍仅以书面表示，“将克服一切困难，充分调动一切积极因素，想方设法筹集好全部建设资金，确保项目能开发建设好。”等，但并无推动项目启动的实际行动。因此，被告迟延履行其主要债务长达十年，迄今仍未有实际履行的迹象，可以认为其违约行为已致合同目的难以实现。综合以上，原告提出解除合同的主张，本院予以支持。本案系因被告之违约行为导致合同解除，根据合同约定原告已收租金不退还并收回房地产，同时被告应赔偿原告二倍的约定租金。因此，原告关于合同解除后相应房地产由被告移交并归原告所有的请求，本院予以采纳。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军六一五八七部队与被告上海龙旺马扬实业有限公司签订的《合作建房租赁房屋合同》及《合作建房租赁房屋补充合同》于2012年10月22日解除；二、本市长宁区虹桥路xx号营区南侧西端沿街面（原57343部队招待所）已建建筑归原告中国人民解放军六一五八七部队所有，被告上海龙旺马扬实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军六一五八七部队予以移交。司法鉴定费人民币45，000元，由被告上海龙旺马扬有限公司负担。案件受理费人民币135，800元，由被告上海龙旺马扬实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章晨煜人民陪审员 王伟芬人民陪审员 杨耀丰二〇一三年十一月二十五日书 记 员 陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 关注公众号“”