（2013）金婺民初字第2521号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2015-12-27

案件名称

绿城物业服务集团有限公司金华分公司、绿城物业服务集团有限公司金华分公司为与被告肖健物与肖健服务合同纠纷一审民事判决书

法院

金华市婺城区人民法院

所属地区

金华市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绿城物业服务集团有限公司金华分公司,绿城物业服务集团有限公司金华分公司为与被告肖健物,肖健

案由

服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

金华市婺城区人民法院民事判决书（2013）金婺民初字第2521号原告：绿城物业服务集团有限公司金华分公司。法定代表人：朱建安。委托代理人：毛福元、朱燕萍。被告：肖健。委托代理人：朱建平。委托代理人：刘武。原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司为与被告肖健物业服务合同纠纷一案，于2013年10月10日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员俞成波独任审判，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毛福元、朱燕萍、被告肖健及其委托代理人朱建平、刘武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司起诉称：2010年1月28日，原告与香格里花园业主委员会签订物业服务合同，合同约定香格里花园业主委员会委托原告对香格里花园小区实行专业化、一体化的物业服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止，物业公司按房产证面积收取每月每平方0.8元，空置的按70%计收。原告曾多次口头和书面向被告催缴2012年1月1日至2013年1月31日的物业费1141.1元，但被告一直拖欠至今。现起诉，要求判令：1.被告支付给原告2012年1月1日至2013年1月31日的物业费1141.1元及逾期滞纳金869元，共计1983.10元；2.本案诉讼费由被告负担。原告向本院提供了下列证据：1.原告营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.业主基本情况登记表复印件1份，证明被告诉讼主体资格；3.业主公约及物业服务合同复印件各1份，证明被告应当承担缴纳物业费的义务；4.催交物业服务费的函及物业费及滞纳金计算清单各1份，证明被告欠款及原告催缴的事实。被告肖健答辩称：2010年1月28日，绿城物业服务集团有限公司金华分公司与金华市香格里花园业主委员会签订花园物业服务合同，合同约定金华市香格里花园业主委员会委托绿城物业服务集团有限公司金华分公司对香格里花园小区实行专业化、一体化的物业服务，合同期限自2010年1月1日至2010年12月31日止，物业公司按房产证面积收取每月每平方0.8元，空置按70%计收。本人认为该合同为无效合同，理由有以下六点：第一、答辩人认为该合同是当时金华市香格里花园业主委员会公章管理员与原告私下签订的合同，该合同未经金华市香格里花园全体业主大会通过；第二、该合同的物业服务收费标准与原告2003年12月31日的业主公约有出入，属于私自提价行为；它违反了《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第二项“制定和修改管理规约应由业主共同决定”的规定；第三、该合同仅在尾页看到有原告和金华市香格里花园业主委员会的公章，前面1--8页是可以随心所欲修改、更改内容的，具��人了解该合同有私自改变内容的情况；第四、在2012年期间答辩人曾向原告交纳每月每平方0.6元费用标准物业费，但原告拒绝接受这个收费标准；第五、原告提供的2013年5月1日“关于催交物业服务费的函”，答辩人认为是原告单面行为，该函件上面无金华市香格里花园业主委员会公章予以确认；第六、由于香格里花园小区大部分业主及答辩人，以前对物业服务费收费标准的确定规则存在不了解，以及原告告知本人该收费标准是经金华市物价局审批过的等原因，2010年、2011年都按照原告所规定的标准，按房产证面积收取每月每平方0.8元予以交纳。经答辩人了解，2012年香格里花园第二届业委会成立后，因第一届业委会无提高香格里花园业主物业服务费收费标准的小区业主征询意见资料移交，对按房产证面积收取每月每平方0.8元的收费标准存有异议，在2012年4月30日、6月11日、11月8日等多次与原告，就香格里花园物业服务费收费标准问题进行交涉；让原告提供提高香格里花园业主物业服务费收费标准的小区业主征询意见资料一直没有结果，而第一届业委会又无该资料移交，同时二者又无其它合理解释；答辩人认为，原告对香格里花园小区业主，按房产证面积收取每月每平方0.8元费用是无依据的；2010年1月28日，原告与金华市香格里花园业主委员会签订花园物业服务合同也是无效合同。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据；因此答辩人要求法院依法驳回其诉讼请求，同时就答辩人原先2010年、2011年已交纳��原告的每月每平方0.2元超出部分物业服务费，判决退还给答辩人，以示公平、公正。被告向本院提供了下列证据：1.工作联系单复印件3份，证明原告物业费提价不合理性、不合法；2.解决香格里花园小区遗留问题的三方协调会会议记录复印件1份，证明绿城物业公司没有尽到服务义务，在物业管理时遗留很多问题没有解决。在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提供的证据，被告对证据1、2无异议；对证据3业主公约真实性没有异议，但是原告只提供的是第1张和最后1张，对物业服务合同有异议，是原来上届业主委员会洪有民私自签字盖章，没有通过全体业主大会表决通过，是个人行为；对证据4、我没有收到过原告任何催交物业费相关电话或短信。经审核，对当事人无异议的证据，本院确认其证明力；对证据3，虽然被告提出原告只提供第1张和最后1张，洪有民私自签字盖章，但并未提供相应证据证明，本院确认其证明力。对证据4、虽然被告提出没有收到过原告任何催交物业费相关电话或短信。但并未提供相应证据证明，本院确认其证明力；对被告提供的证据，原告对证据1、提价是由业委会牵头组织的，被告提出的问题是前后两任业委会之间的问题；对证据2，公司的物业服务是通过第三方做过民意满意度调查，满意度达到80%，公司的物业费收交率也达到90%，不能做为不交物业费的依据，提出的问题是房产公司遗留问题。经审核，被告提供该证据意在证明原业委会与物业公司于2010年1月28日签订的物业服务合同中有关收费标准的约定未经业主大会通过，从而主张该物业服务合同无效。本院认为，至今为止，未有业主对小区第一届业主委员会的资格提出异议，说明原业主委员会的组成符合多数业主的意愿；原告在2003年由开发商选任入驻小区提供物业服务，2007年小区业主委员会成立后，原告与业委会签订第一期物业服务合同，2010年1月业委会与原告续签第二期物业服务合同，原告继续在小区提供物业服务，小区业主应是明知的，至今未有业主对业委会选聘原告提出异议，说明选聘原告提供物业服务符合多数业主的意愿。代表业主与业主大��选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责之一，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。2010年1月原业委会与原告签订的物业服务合同，被告并未提供证据证明其有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，其主张合同无效，本院不予采信。被告提出异议的焦点在于收费标准，理由是未见业主大会通过该收费标准的材料。首先，被告要求原告提供业主大会有关提高收费标准的会议纪要，属要求对象不合理；其次，如果被告认为业委会关于收费标准作出的决定侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，而被告对于2011年物业费已按0.8元／m2的标准自觉交纳，说明其早在2011年即已知晓该收费标准且未提出异议。综上，本院对被告证据1、2的证明力不予确认，确认2010年1月28日原告与香格里花园小区业主委员会签订的物业服务合同有效。根据上述确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定以下事实：原告绿城物业金华分公司系金华市香格里花园小区开发商引进的前期物业，自2003年开始入驻小区提供物业服务，在小区业主委员会成立前，物业公司与小区业主签订业主公约，当时的收费标准为多层住宅0.60元／m2／月。2007年小区业主委员会成立后，与原告签订了第一期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.65元／m2／月。2010年1月28日，业委会与原告续签了第二期物业服务合同，约定的收费标准为多层住宅0.80元／m2／月，缴纳费用时间为每年第一季度，业主、物业使用人逾期支付物业服务费及运行能耗费的，物业公司有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止。被告肖健系香格里花园小区多层住宅13幢a单元101室业主，该户物业面积为107.13m2，2012年1月至2013年1月应交物业服务费为1114.1元。2010年、2011年的物业服务费被告已主动交纳。2012年，被告家中发生被盗事件，要求物业公司解决未果，故自2012年1月至2013年1月，被告未向原告交纳物业服务费。本院认为：香格里花园小区业主委员会由全体小区业主选举产生并成立，其有权代表业主与原告绿城物业金华分公司签订物业服务合同，双方于2010年1月28日签订的物业服务合同，应认定合��有效。原告应依约提供物业服务，全体小区业主应按约及时交纳物业服务费用。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，但服务服务企业因违约或过错应当承担的法律责任并不能与业主应承担的交纳物业费的责任相互抵销。被告家中发生偷盗事件造成财产损失，其主张物业公司存在违约或过错应承担赔偿责任，被告可另案起诉，不能以此免除其交纳物业服务费的合同责任。2012年12月31日合同到期后，虽未续签物业服务合同，但在新的物业服务企业进驻小区之前，原告在2013年1月继续提供了物业服务，且被告也未提供证据证明小区业主或业主委员会已明确表示拒绝接受服务，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。据此，原告要求被告交纳2012年1月至2013年1月的物业服务费1114.10元，本院予以支持。原告关于逾期滞纳金的请求，考虑到物业服务合同是由业主委员会代表小区业主签订，业主并未参与合同的协商签订过程这一实际情况，对于逾期交纳物业费的业主，物业公司应先行向业主进行催收并明确告知有关逾期滞纳金的约定。原告现提供证据证明其已于2013年5月1日向被告送达了关于催交物业服务费的函，逾期滞纳金可自2013年5月2日起计算。合同中约定违约金按应付金额每日千分之二计算，该约定明显过高，且催收函中虽然提到了滞纳金，但并未明确告知合同中有关逾期滞纳金的约定内容，故本院根据该实际情况，确定按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算逾期滞纳金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告肖健于支付原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司物业服务费1114.10元及逾期滞纳金（自2013年5月2日起，按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止）。上述款项应于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告肖健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员　俞成波二〇一三年十一月二十五日代书记员　褚海燕