（2013）龙泉民初字第1197号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2015-11-02
案件名称
姚涛、冷建琼与唐伦燕、尹克琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市龙泉驿区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚某某,冷某某,唐某某,尹某某,成都银行股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙泉民初字第1197号原告：姚某某。原告：冷某某。二原告委托代理人：姚靖，四川聚沙律师事务所律师。二原告委托代理人：王欣，四川聚沙律师事务所律师。被告：唐某某。被告：尹某某。第三人：成都银行股份有限公司，住四川省成都市。法定代表人：毛志刚。委托代理人：蒋波，四川蒲秦余律师事务所律师。原告姚某某、冷某某诉被告唐某某、尹某某，第三人成都银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告姚某某、冷某某及其委托代理人姚靖、王欣，第三人成都银行股份有限公司委托代理人蒋波到庭参加诉讼。被告唐某某、尹某某经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚某某、冷某某诉称：原告于2012年6月12日与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其共有的位于成都市龙泉驿区佳美路289号格调城4栋2单元13楼1301房屋出售给原告。由于所售房屋系按揭贷款所购，卖房时被告尚在偿还按揭款，因此，合同约定：在签订合同时原告向被告支付10万元，余款由原告从2012年6月开始直接向成都银行归还按揭款；被告负有协助原告办理产权手续及借款人名称变更手续的义务。合同签订后，原告按约向被告支付首付款10万元，被告将案涉房屋的所有材料交给原告。原告每月按时向被告提供的还款账户支付按揭款。2013年2月，原告从开发商手中接收了涉案房屋，并交付税费等9585.26元。后原告接开发商通知，称案涉房屋的按揭款没有按时归还，银行正在催款。后在银行查询，虽然原告每月按时向还款行账户支付2700元按揭款，但账户款项每月均被转走，导致每月都未按时足额还款。由于被告唐某某系借款人和账号的开户人，只有其才知道还款账户的资金走向，但被告此时对原告避而不见。由于被告的原因导致原告无法正常向银行归还按揭款，案涉房屋已有被抵押银行拍卖抵债的风险，且据原告了解，被告在外欠有大量债务，以被告目前状况，原告有理由相信案涉房屋不能过户到原告名下，原告购房的目的不能实现，故原告诉请法院判令：1.解除原、被告于2012年6月12日所签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还首付款10万元、还按揭款27000元、接房税费等9585.26元，共计136585.26元；3.被告向原告给付违约金2万元；4.诉讼费由被告承担。被告唐某某、尹某某未作答辩和提交证据。第三人成都银行股份有限公司述称：1.转让房屋未经公司同意；2.原告的第1.2项诉请，公司同意，第3项诉请请法院依法判决。经审理查明：2011年2月23日，成都天艺置业有限公司作为出卖人，唐某某、尹某某作为买受人，签订《商品房买卖合同》。在该合同中约定：出卖人将格调城（暂定）4栋2单元13层1301号房屋出售给买受人；房屋总价款465666元。2011年3月23日，唐某某、尹某某作为借款人，成都银行��份有限公司作为贷款人、成都天艺置业有限公司作为保证人，签订《个人房产按揭借款合同》。该合同中约定：借款金额为32万元；借款期限20年；借款目的系用于购买格调城4-2-13-1301号房屋；借款人指定委托扣款账户名称为“唐某某”、账号为；唐某某、尹某某以格调城4-2-13-1301号房屋为该合同债务清偿设定抵押。2011年3月30日，四川省成都市成都公证处以（2011）成证内经字第15916号《具有强制执行效力的债权文书公证书》对《个人房产按揭借款合同》的真实性予以公证，该公证书载明：自《个人房产按揭借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。2012年6月8日，唐某某出具《委托书》，委托尹某某出售格调城房产。2012年6月12日，唐某某、尹某某作为甲方，姚某某、冷某某作为乙方，签订《房屋买卖合同》。该合同约定：乙方自愿购买甲���位于格调城4栋2单元13楼1301号住房；甲方已首付31.2%，余款在成都银行股份有限公司按揭贷款；房屋价款为合同签订时付10万元，余款由乙方从2012年6月份按甲方向成都银行股份有限公司贷款按揭每月应还金额给付，直至付清按揭为止；甲方应当在2012年9月30日交付房屋，在能够办理房屋产权时，甲方协助乙方协（办）理产权手续及借款人名称变更手续，所有费用由乙方承担；该套房屋产生的办理产权的税费等相关费用均由乙方支付；合同履行过程中产生的争议，由当事人协商解决，解决不成，双方依法向龙泉驿区法院提起诉讼。合同签订当日，姚某某向尹某某给付10万元。2013年2月2日，尹某某出具《字据》，内容主要为：尹某某自愿把格调城4栋2单元13楼1号住房一套转让给姚某某、冷某某，如有反悔就按市场价买回以此为据。同日姚某某、冷某某以唐某某、尹某某��名义向成都天艺置业有限公司缴纳所购房屋的维修基金1650元、产权转移登记费80元、产权共有证书费10元、印花费10元、土地证工本费28元、契税6985元，共计8763元。自《房屋买卖合同》签订后，姚某某、冷某某从2012年6月起每月向客户名为唐某某账号为的账户存入2700元，连续10次共存在入27000元。因唐某某与四川锦程消费金融有限责任公司之间于2011年5月3日签订《个人消费贷款合同》，四川锦程消费金融有限责任公司按照该合同约定，从唐某某账号为的账户分别于2012年6月14日扣划1178.99元、2012年7月18日扣划1462.6元、2012年8月13日扣划1457.49元、2012年9月17日扣划1462.5元、2012年10月16日扣划1461.56元、2012年11月15日扣划1460.75元、2013年1月16日扣划2700元、2013年2月19日扣划1703.72元、2013年3月18日扣划1458.15元。上述扣划导致唐某某的账户连续10个月（姚某某、冷某某按月存入2700元期间）未能按《个人房产按揭借款合同》的约定按期足额清偿成都银行股份有限公司的借款。案涉房屋现已交付姚某某、冷某某。姚某某、冷某某已向天艺·格调城管理处缴纳2012年9月30日至2013年3月31日的物业管理费774.01元、生活垃圾处置费48.26元。上述事实，除有当事人的相关陈述外，有《商品房买卖合同》、《个人房产按揭借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托书》、《收条》（购房费）、《字据》、《个人消费贷款合同》、《收据》2张（维修基金及物业管理费等）成都银行客户回执10张、成都银行个人贷款还款对账单、成都银行账号为明细账页（2012年6月1日至2013年11月8日）、证人甘立福的证言等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为：一、唐某某、尹某某与姚某某、冷某某于2012年6月12日所签订的《房屋买卖合同》，不违反法律��定，合法有效，当事人各方应按照合同约定或依据诚实信用原则全面、适当履行义务。姚某某、冷某某自《房屋买卖合同》签订后，按照约定支付了首付款10万元并每月向唐某某用于偿还成都银行股份有限公司购房借款的账户（账号为）存入2700元，因四川锦程消费金融有限责任公司的扣划，导致未能按期偿还在成都银行股份有限公司的购房按揭借款，直接影响姚某某、冷某某对所购房屋（格调城4栋2单元13层1301号）所有权的取得。而四川锦程消费金融有限责任公司的扣划权利来源其与唐某某所签订的《个人消费贷款合同》，因此唐某某应对本案因该扣划行为所产生后果对姚某某、冷某某承担违约责任。对姚某某、冷某某诉请解除《房屋买卖合同》及返还购房款127000元（其中27000元系代为偿还成都银行按揭款），本院予以支持。二、因不能取得案涉房屋所有权，姚某��、冷某某所交付维修基金1650元、产权转移登记费80元、产权共有证书费10元、印花费10元、土地证工本费28元、契税6985元，均系违约损失，姚某某、冷某某主张返还（赔偿），本院予以支持。三、姚某某、冷某某所缴纳的案涉房屋的物业管理费、生活垃圾处置费，如系其接手并入住后所产生的，则该费用系使用案涉房屋所产生的费用，不属于违约损失。因本案中姚某某、冷某某未提交足够充分的证据对案涉房屋的具体交付时间点予以证明，本案现有证据无法判明姚某某、冷某某所交付的物业管理费774.01元、生活垃圾处置费48.26元系违约损失。对姚某某、冷某某的赔偿物业管理费、生活垃圾处置费的诉请，本院不予支持。四、姚某某、冷某某主张唐某某、尹某某给付违约金2万元，经本院询问，姚某某、冷某某明确其请求给付的依据系《房屋买卖合同》第三条。本院认��，《房屋买卖合同》第三条关于唐某某、尹某某违约金责任的约定，均指向具体违约行为，本案中唐某某的违约行为并不包括其中。姚某某、冷某某主张给付违约金2万元的诉请，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、解除原告姚某某、冷某某与被告唐某某、尹某某于2012年6月12日所签订的《房屋买卖合同》二、被告唐某某、尹某某于本判决生效之日起10日内向原告姚某某、冷某某给付135763元（其中购房款10万元、按揭款27000元、维修基金1650元、产权转移登记费80元、产权共有证书费10元、印花费10元、土地证工本费28元、契税6985元）；三、驳回原告唐某某、尹某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3432元，由被告唐某某、尹某某负担3000元，原告姚某某、冷某某负担432元（案件受理费原告立案时已预交，被告在履行本判决所确定给付义务时，将所负担的案件受理费一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 黄承军人民陪审员 彭 洁人民陪审员 汪广秀二〇一三年十一月二十五日书 记 员 杨杰媚 来自