（2013）西民初字第08882号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-07-04
案件名称
高玲与卢桂兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
高玲；卢桂兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第四十八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十八条第二款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第08882号原告高玲，女，1977年12月28日出生。委托代理人林林（原告之夫）。委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。被告卢桂兰，女，1936年12月30日出生。委托代理人关键，北京市两高律师事务所律师。原告高玲与被告卢桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高玲的委托代理人林林、李松，被告卢桂兰的委托代理人关键到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高玲诉称：2012年7月3日，原告与被告卢桂兰经北京链家房地产经纪有限公司居间服务介绍，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》以及《房屋交易保障服务合同》，约定房屋总价款214万元。合同签订后，原告依照双方合同约定及时给付被告卢桂兰购买房屋定金14万元，原告具有被告卢桂兰签署的定金收据加以佐证。合同签订当日，被告卢桂兰并未亲自到现场签约以及办理相关手续，而是委托其子即高金龙作为代理人代表其办理房屋出卖手续以及后续事宜。原告与被告卢桂兰及其子高金龙均在合同上签字。现房屋价格出现上涨，被告卢桂兰以当日非自己签名为由，拒不承认其当初委托其子高金龙出售房屋的行为，不履行合同义务及承担责任。因被告卢桂兰与高金龙系母子关系，故原告认为高金龙代理被告卢桂兰出卖房屋行为足以有理由使原告相信此代理行为合法有效，买卖双方应继续履行相应义务。三方在《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议里明确约定，被告卢桂兰应在2012年10月1日前取得涉诉房屋所有权证，且在取得房屋所有权证后五日内通知原告并积极配合原告办理过户手续。但时至今日，被告卢桂兰仍未取得涉诉房屋所有权证，且其取得所有权证的具体日期不定，已经出现合同约定的根本违约行为，满足原告解除合同的条件。此外，在原告与被告签订的《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》中约定，如房屋交易过程中一方出现违反《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定的行为，则由违约方赔偿守约方已经支付的费用。本案居间代理费用及服务费用由原告方支付，原告亦为守约方。因此，原告请求被告赔偿相应费用。现诉至法院，请求判令：解除原告与卢桂兰于2012年7月3日签订的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议；被告卢桂兰退还原告已经支付的购房定金14万；被告卢桂兰根据补充协议规定支付原告违约金428000元；被告卢桂兰赔偿原告损失30万元（包括居间服务费45300元、保障服务费10700元、房屋升值损失以评估差价为准）；诉讼费由被告承担。被告卢桂兰辩称，被告与高金龙系母子关系。2012年7月3日，原告与被告卢桂兰之间没有签订过任何合同以及协议。卢桂兰也没有收到过任何定金，也没有委托他人代收定金。原告在买房的过程中，卢桂兰并没有出现过。没有因房屋价格上涨出现违约情况。卢桂兰也没有出示过任何委托书，也没有进行追认，该合同无效。原告基于卢桂兰没有取得房屋所有权而解约不符合规定。因合同无效，故我方不同意承担违约金等损失。双方签订协议不存在解除问题，双方签订的合同以及协议均无效。卢桂兰没有收到购房定金，也没有委托高金龙代收定金，故卢桂兰没有义务退还定金。该合同不成立，不适用违约条款。被告卢桂兰不同意赔偿合同无效导致的缔约过失责任间接损失。原告应向中介公司主张中介费以及评估保障费。因此，被告卢桂兰不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告与高金龙系母子关系。2012年7月3日，高金龙代被告卢桂兰与原告高玲签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：出卖人所售房屋坐落为西城区XXX，建筑面积48.1平方米。该房屋成交价格为100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为114万元。买受人向出卖人支付定金14万元。同日，高金龙代被告卢桂兰（甲方）与原告高玲（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《补充协议》。该协议约定乙方于2012年7月3日向甲方支付定金人民币14万元整。乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。甲方承诺在2012年10月1日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。乙方应在过户当天将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付甲方。同日，高金龙代被告卢桂兰（甲方）与原告高玲（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》，约定乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币14万元整。同日，高金龙收到原告高玲给付的款项14万元，其称未将该笔款项交给被告。同日，高金龙代被告卢桂兰（甲方）与原告高玲（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定乙方向丙方支付保障服务费人民币10700元。此后，原告高玲向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费人民币10700元。同日，高金龙代被告卢桂兰（甲方）与原告高玲（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费人民币45300元。此后，原告高玲向北京链家房地产经纪有限公司支付了居间代理费人民币45300元。另查，在签订上述《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》时，被告卢桂兰并未到场，高金龙亦未得到被告卢桂兰的授权。现被告卢桂兰对高金龙的上述签约行为不进行追认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》及双方当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现被告卢桂兰未授权高金龙与原告签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》，亦不进行追认。故上述合同与协议对被告卢桂兰不发生法律效力。因此，原告要求解除其与卢桂兰于2012年7月3日签订的北京市存量房屋买卖合同以及补充协议；被告卢桂兰退还原告已经支付的购房定金14万；被告卢桂兰根据补充协议规定支付原告违约金428000元；被告卢桂兰赔偿原告损失30万元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：驳回原告高玲的诉讼请求。案件受理费一万一千四百八十元，由原告高玲（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长 王光宗人民陪审员 张丽荣人民陪审员 杨 敬二〇一三年十一月二十五日书 记 员 王 昱 更多数据：