（2013）锡法北民初字第0665号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-05-15
案件名称
无锡恒升物业服务有限公司与姜伟芬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡恒升物业服务有限公司,姜伟芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2013）锡法北民初字第0665号原告无锡恒升物业服务有限公司。法定代表人施坚，该公司董事长。委托代理人何长德，该公司员工。被告姜伟芬，女。委托代理人朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。原告无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）与被告姜伟芬物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法由审判员蔡建忠适用简易程序，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告恒升公司委托代理人何长德，被告姜伟芬及其委托代理人朱敏洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒升公司诉称：姜伟芬系蔚蓝都市花园2号505室业主，2005年6月15日，无锡市恒升物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）接受无锡市恒福置业有限公司的委托，对蔚蓝都市花园进行前期物业管理，2005年7月13日，物业管理公司与姜伟芬订立蔚蓝都市花园前期物业管理服务协议（以下简称协议），并办理入住手续，2007年1月13日至2011年11月21日，姜伟芬未支付物业管理费用，共计结欠物业管理费5787元。物业管理公司已变更为恒升公司，现诉至法院，要求姜伟芬立即支付上述物业管理费，并偿付滞纳金2461元。被告姜伟芬辩称：恒升公司的起诉已经超过诉讼时效，不受法律保护。姜伟芬并非恶意拖欠物业费，而是恒升公司未能履行其物业管理职责所致，恒升公司的行为致使姜伟芬遭受巨大损失。经审理查明：姜伟芬系蔚蓝都市花园2号505室业主，该房屋建筑面积为90.24㎡，属电梯房住宅。2005年7月13日，物业管理公司与姜伟芬订立协议，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项作出约定；协议第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），交纳费用时间，每季首月1日-7日；住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房住宅0.7元、电梯房住宅1.1元；非住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房1.4元、电梯房2.2元。协议第十条约定：违约责任，……不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求姜伟芬补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。姜伟芬自2007年1月13日起至2011年11月21日止结欠物业服务费总计5787元。又查明：物业管理公司于2008年11月经工商部门核准变更登记为恒升公司。2011年11月21日恒升公司退出蔚蓝都市花园服务区域。审理中，恒升公司同意免去其滞纳金2461元，同时将拖欠的物业费打七折计算。以上事实，由恒升公司提供的工商登记资料、业主家庭情况登记表、物业管理服务协议，及本院调取的房屋登记簿证明、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：物业管理公司与姜伟芬所订协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。鉴于物业管理公司已变更为恒升公司，故现恒升公司主张该合同项下权利，本院予以支持。根据协议约定的物业服务费用计算标准，电梯房住宅每月每平方米为1.1元，故姜伟芬每月应交纳的物业服务费用为99.26元。其自2007年1月13日至2011年11月21日止应交纳的物业服务费用总计5787元，事实清楚。姜伟芬认为，恒升公司管理期间未按合同约定履行相应的义务，对房屋进水负有责任，造成其经济损失应予以赔偿。对此，本院认为，姜伟芬的主张缺乏相关证据予以证明，其提供的照片尚不足以证明房屋进水系恒升公司不履行或不完全履行协议约定或法律、法规规定以及相应的行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务所致。故姜伟芬以其房屋进水为由拒付物业服务费，无相应法律依据，本院不予支持。姜伟芬认为，恒升公司的起诉已过诉讼时效，此主张与事实不服，本院不予采信。审理中，恒升公司同意免去其滞纳金2461元，同时将物业费打七折，该主张属恒升公司自主处分诉讼权利的行为，与法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：姜伟芬于本判决生效后十日内支付恒升公司物业服务费用4051元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由姜伟芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：1103020129200024805），上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 蔡建忠二〇一三年十一月二十五日书记员 朱 峰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”