（2013）涪民初字第1108号
裁判日期: 2013-11-23
公开日期: 2014-05-08
案件名称
原告孙英、岳萍、刘雪容与被告左万寿买卖合同纠纷
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙英,岳萍,刘雪容,左万寿
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六条，第九十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2013）涪民初字第1108号原告：孙英，女，生于1968年5月13日，汉族，四川省盐亭县人，住四川省盐亭县云溪镇。原告：岳萍，女，生于1963年5月23日，汉族，四川省盐亭县人，住四川省绵阳市游仙区。原告：刘雪容，女，生于1976年9月25日，汉族，四川省盐亭县人，住四川省盐亭县云溪镇。以上三原告的委托代理人：郑值，四川睿桥律师事务所律师。被告：左万寿，男，生于1954年12月19日，汉族，四川绵阳市人，住绵阳市涪城区。委托代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。原告孙英、岳萍、刘雪容诉被告左万寿买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月18日立案受理后，依法由审判员杨韬担任审判长，与人民陪审员李雪梅、先德强组成合议庭公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人郑值，被告左万寿及其委托代理人贾小玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年2月4日，三原告与被告协商一致签订了《认购合同》，合同约定原告以450万元购买被告位于绵阳市涪城区安昌路；面积为129.38平方米；房产证编号为：XXXXXXX**号，土地使用证号为：国用2009年第XXXXXX号。合同签订后，被告声称该门面需要进行消防设施改造，为了双方实现合同的目的交易能成功，原告又耗巨资对该门面进行了���防设施改造，并向被告付款126万元。因原告进行消防设施改造投入资金，被告自愿承担该笔费用，共计向原告出具了一张126万元的收条。合同履行至此，被告就不再履行合同，拒收原告购房款。原告认为原、被告所签订的《认购合同》是双方意思自治自愿签订，且内容不违反国家禁止性规定和强制性规定，应属有效合同，被告应当继续履行合同。被告拒绝继续履行合同的行为侵害了三原告的合法权益，特诉至本院，请求：一、判令被告继续向原告履行合同（即接受原告支付的房款、移交案涉门面、办理相关过户手续）；二、本案诉讼费由被告承担。被告左万寿辩称：原告的请求没有事实根据，不符合法律规定，应当全部予以驳回。原告陈述的事实和理由中，被告不履行合同拒收原告购房款不是事实。事实是原、被告签订认购合同后因为原告属于炒房没有经济实力，被告也给原告提供了银行账号卡，到现在原告都没有履行付款义务。在第一次诉讼，原告没有交诉讼费，法院按撤诉处理。这次起诉原告也没有按规定交纳全部诉讼费用，本案原告根本没有履行450万元的能力，原告的行为是滥诉行为。原、被告签订认购合同目的是被告为了做工程需要资金，想积极处理房子换取流动资金。原告一直没有与被告正式签订商品房买卖合同，也没有及时向被告支付购房款项，导致被告损失巨大。原、被告的认购合同已经解除，原告要求继续履行认购合同没有事实根据。原、被告签订认购合同后被告把被告身份证复印件、房产证及土地证原件亲自交给本案原告。原告通过岳萍的账号向被告的建行账号转账支付了40万元，剩下80万元由原告孙英用现金支付给被告。支付后被告给原告出具了收条。2010年2月4日，因原告无力支付剩余购房款，在第一次诉讼后三原告向被告退还了房产证、土地证原件，退还了2010年2月4日收条，退还了双方签订的认购合同。原、被告退还了以上证件，双方确实按照法律规定，依法解除了合同，被告将款项退还给了原告。根据合同法规定，原告再要求履行合同没有事实及法律依据，请驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2010年2月4日，被告左万寿作为甲方与原告孙英、岳萍、刘雪容作为乙方签订《认购合同》一份。该合同载明“乙方购买甲方门面（涪城区安昌路，面积129.38平方米，产权证编号XXXXXXXXX号，土地证号：国用2009第XXXX**号，总价450，0000元（肆佰伍拾万整）”。该合同签订当日，被告左万寿出具收条一份，该收条载明“今收到孙英、岳平、刘雪容付购门面1间（房产证号：XXXXXXX**号、土地证号：国用2009第XXXXXX号）126.**万元（大写：壹佰贰拾陆万元正）”。合同签订后，孙英以原告刘雪容的名义借出被告的土地证，该证借出后由孙英保管，后又由孙英将土地证归还左万寿。此后，原告未继续履行向被告交付剩余房款的义务，被告亦未将诉争房产过户登记给原告。双方发生争议后，原告遂起诉来院请求判如诉请。原告孙英、岳萍、刘雪容曾以左万寿为被告，郑双武为第三人于2012年1月10日向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同。后该案因原告未按期缴纳诉讼费用，本院作出2012涪民初字第（294）号民事裁定书，裁定按原告自动撤诉处理。在该案的审理中，查明以下事实：2010年3月22日，左万寿作为甲方与郑双武作为乙方签订《二手房地产买卖合同》一份，约定：“第一条、甲方自愿将绵阳市涪城区安昌路房屋一套出售给乙方……第二条、合同价款：上述房地产按套计价，总价款为肆佰伍拾万元人民币……第三条、价款支付方式：2010���2月4日，乙方已支付甲方购房款壹佰贰拾陆万元人民币（￥1260000.00元）；余款叁佰零玖万元人民币（￥3090000.00元）由乙方在2010年6月30日前支付甲方……本合同签订后十日内，由乙方向银行贷款，用于支付甲方剩余房款，甲方同意将上述房屋对乙方的该次贷款提供担保，协助乙方办理有关贷款事项。……第六条、无论何种原因，乙方均应在2010年6月30日前向甲方支付肆佰叁拾伍万元人民币（￥4350000.00元）购房款，否则甲方可以解除本合同……”。经核实，该合同第三条中提到已支付的126万元实际是指本案三原告在与被告签订《认购合同》时支付的款项，被告向三原告出具收取126万元的收条由原告交付给郑双武。签订该买卖合同当日，郑双武另向被告支付了购房款20万元，被告向郑双武出具收条一份，但其在该收条正文中注明“注：郑双武、孙英二人各占50%产权”。��订该合同后，郑双武从被告处拿到该房产的房产证和土地证原件在中国农业银行股份有限公司盐亭县支行贷款，并用该房产作抵押，约定期限为2010年5月11日至2013年5月10日。2010年7月21日，郑双武作为甲方与原告孙英作为乙方签订《还款协议书》一份，该协议书载明：“乙方原垫付的购房款共壹佰贰拾陆万元，由甲方负责全额返还给乙方，不计息。”“一、立约前甲方已支付给乙方肆拾万元；二、订立本协议时甲方付还给乙方人民币肆拾万元；三、上述一、二项付款由乙方出具借条。四、下余肆拾陆万元，由甲方分二次付清，……五、乙方与甲方购买左万寿的房地产买卖没有任何权利义务关系。”依据该还款协议的第三条，孙英于当日向郑双武出具收条一份，载明收到人民币80万元。同日，原告孙英向郑双武出具《声明》一份，载明：“我及岳平、刘雪容于2010年2月4日与左万寿所签订的《认购合同》作废”。在该案庭审中查实，该声明上虽有孙英、岳平、刘雪容三人署名，但其实为孙英一人书写、捺印。2010年7月21日，原告孙英向郑双武出具《委托书》一份，载明“兹有委托人与左万寿房屋认购一事，如发生诉讼，全权委托郑双武代为处理并参与诉讼，委托权限特别授权代理……”。在该案庭审中查实，该委托书上虽有孙英、岳萍、刘雪容三人署名，但其实为孙英一人书写、捺印。上述事实，有被告的陈述及答辩，认购合同，收条等证据证明，经庭审质证核实在卷。本院认为：2010年2月4日，被告左万寿作为甲方与原告孙英、岳萍、刘雪容作为乙方签订的《认购合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于该《认购合同》是否已经解除。被告左万寿抗辩认为该《认��合同》已经解除，理由是原告孙英已经通过向案外人郑双武出具《声明》及由孙英与郑双武签订《还款协议书》的方式确认三原告与左万寿所签订的《认购合同》作废，被告才与郑双武另行签订《二手房买卖合同》。原告则认为该《声明》仅系孙英一人的意思表示，另两位原告岳平、刘雪容在该声明上的签字实际是孙英一人代签，故另两位原告岳平、刘雪容并未表示同意解除《认购合同》。本院认为，孙英向郑双武出具的《声明》及孙英与郑双武签订的《还款协议书》虽经核实均系由孙英个人代岳平、刘雪容签名及捺印，且岳平、刘雪容否认对孙英有任何形式的委托授权。但对被告左万寿及案外人郑双武而言，因在整个合同签订、履行的过程中，一直是由原告孙英与被告联系并商议合同事宜，三原告在与被告签订《认购合同》后支付126万元的收条亦交由孙英保管，并且孙英个人在此后将该收条原件交给郑双武持有并确定抵扣相关费用，以及以原告刘雪容的名义借出被告的土地证后亦交由原告孙英保管并实际支配，那么被告已有足够的理由相信孙英有权代表岳平、刘雪容处理合同事宜，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，孙英的行为构成表见代理，其向案外人郑双武出具《声明》及由孙英与郑双武签订《还款协议书》的后果应当及于岳平、刘雪容。再将全案事实联系起来看：左万寿与郑双武签订《二手房地产买卖合同》约定将原《认购合同》中的同一房产以同一价格出卖给郑双武，被告在收条中注明“郑双武、孙英二人各占50%产权”，孙英向案外人郑双武出具《声明》称���我及岳平、刘雪容于2010年2月4日与左万寿所签订的《认购合同》作废”；孙英与郑双武签订《还款协议书》约定“乙方原垫付的购房款共壹佰贰拾陆万元，由甲方负责全额返还给乙方，不计息；乙方与甲方购买左万寿的房地产买卖没有任何权利义务关系”；原告将交款126万元的收条交付给郑双武。根据以上事实再结合日常交易习惯，应当认定原告与被告签订的《认购合同》事实上早已经终止履行，取而代之的是郑双武与被告订立的《二手房地产买卖合同》。否则，原告与郑双武之间不可能存在基于同一买卖房产和价格的清算约定。原告请求被告继续履行《认购合同》无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称双方签订的《认购合同》早已解除的意见，与本案查明的事实相符合，本院予以采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第九十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告孙英、岳萍、刘雪容的诉讼请求。本案受理费42800元，由原告孙英、岳萍、刘雪容承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审 判 长 杨 韬人民陪审员 李雪梅人民陪审员 先德强二〇一三年十一月二十三日书 记 员 邓琪文 来源：