（2013）威民一终字第320号
裁判日期: 2013-11-23
公开日期: 2014-08-15
案件名称
戴小倩与威海鑫荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴小倩,威海鑫荣房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第320号上诉人（原审原告）戴小倩，女，1979年11月10日出生，汉族。委托代理人潘龙，山东华田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）威海鑫荣房地产开发有限公司。法定代表人毕华丽，董事长。委托代理人刘新祝，山东弘誉律师事务所律师。委托代理人王爱云，山东弘誉律师事务所律师。上诉人戴小倩因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（20l2）威环民初字第1184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2007年8月8日，原、被告签订了《威海市商品房预售合同》一份，约定被告将其开发的位于威海市环翠区悦海花园14号-806室预售给原告，房屋建筑面积160.35平方米，附储藏室一个，建筑面积29.73平方米；房屋总价款为1434413元（含储藏室89190元），原告于签订合同时交款434413元做为定金，余款100万元，于2007年8月9日前以银行按揭贷款付清；被告应当在2008年5月31日前将竣工并依照国家和威海市人民政府的有关规定验收合格的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该房交付给原告使用，逾期不超过30日，每逾期一天向原告支付总房款0.1％的违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款的3％向原告支付违约金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付总房款0.1％的违约金。该合同签订后于2007年8月14日经房产管理部门登记备案。原告于2012年6月12日诉至原审法院，请求判令被告支付逾期交房违约金10万元（自2008年6月1日起至2009年6月1日止，以总房款1434413元为基数，按每逾期一天总房款的0.1%计算，原告主张10万元）。被告威海鑫荣房地产开发有限公司辩称，被告按期向原告交付了房屋，由于交付的房屋过多，拖延了一段时间向原告交付，且原告主张的违约金过高，应当按照同时期同地段同类房屋租金标准计算。原告起诉已经超过了法律规定的诉讼时效。另查，原告于2008年8月15日领取了涉案房屋钥匙，涉案房屋现已经原告装修并居住使用。涉案房屋所在威海市悦海花园14号楼于2008年12月15日进行了单体竣工验收，但至今未综合验收合格。原审庭审中，被告主张合同约定的违约金高于实际损失应当按照同地段、同类型、同时期房屋租金标准（每月每平方米13.5元）确定违约金，对此提供了威海经济技术开发区人民法院（2010）威经技区民初字第123号民事判决及威海市中级人民法院（2011）威民一终字第69号民事判决，该两份判决均已生效，载明根据相关案件中法院委托有关房地产评估机构对威海市环翠区悦海花园的相关房屋进行的鉴定中，17号楼701室（建筑面积为223.45平方米）自2008年6月至2009年9月期间月平均租金为3046元，15号楼503室（建筑面积为107.23平方米）自2008年6月至2009年5月期间月平均租金为1418元，16号楼403室（建筑面积为152.79平方米）自2008年6月至2009年3月月平均租金为2056元，16号楼404室（建筑面积157.46平方米）自2008年6月至2009年3月月平均租金2121元，17号楼403室（建筑面积为152.79平方米）自2008年6月至2009年9月月平均租金为2056元，因上述标准均被生效法律文书采纳作为定案依据，因此上述判决中亦以上述鉴定价格的平均值即每月每平方米13.5元认定了位于威海市环翠区悦海花园14号楼603室房屋自2008年6月至2009年1月的租金标准。原告对该两份判决的真实性没有异议，但认为与本案无关，且原告按照合同约定标准主张违约金亦仅要求10万元已经相应有所降低。原审法院认定以上事实，有当事人陈述、商品房预售合同、悦海世家装修申请表、单体工程竣工质量验收报告、（20l0）威经技区民初字第123号民事判决书、（2011）威民一终字第69号民事判决书等书证等在卷佐证。原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该商品房预售合同合法有效，双方应全面照约履行。因合同中明确约定了被告将房屋交付给原告使用的期限，即被告应当在2008年5月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用，由于被告未按合同约定时间向原告交付房屋，构成违约，被告应当承担支付逾期交房违约金的民事责任。因原告庭审中自认其在知晓涉案房屋未通过竣工验收手续的情况下接收了涉案房屋，系其对其权利的自行处分，因此应当以其接收房屋的时间计算被告逾期交房违约金数额。另外，被告主张原告按照合同约定计算违约金数额过高，申请按照同时期、同地段、同类房屋租金进行调整，对此原审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，现原告未能提供证据证实其因被告逾期交房而产生具体损失，因此按照日常生活经验法则，被告逾期交房必然会造成原告因迟延占有诉争房屋而在财产权益上遭受损失，即相应的租金损失，被告主张因同时期诉争房屋所在地段的房屋租金损失已在多案中经有资格的房地产评估机构进行了鉴定，现亦已有生效法律文书按照上述鉴定结论而计算出的同时期同地段同类房屋的租金平均值认定诉争房屋所在地段同时期租金标准，该标准相对客观合理，可以作为定案依据，故以此对原告请求被告支付逾期交房违约金的数额予以适当调整后予以支持，即按照诉争房屋建筑面积160.35平方米×13.5／月／平方米×1.3倍，自2008年6月1日计算至2008年8月15日。对于被告主张原告起诉已超过诉讼时效，因双方约定于2008年5月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用，上述约定的房屋交付条件并不明确，以致原告对被告是否按照约定的交付条件向原告交付使用了诉争房屋存在异议，并因此与被告产生争议至今，故被告关于原告诉请超过诉讼时效的抗辩主张，理由不当，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告于判决生效后十日内给付原告逾期交房违约金7035.6元；二、驳回原告其余的诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告负担1069元，被告负担81元。上诉人戴小倩不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审将上诉人领取钥匙视为接收房屋，并将该时间作为计算违约金的依据，缺乏事实和法律依据。被上诉人虽然于2008年8月15日通知上诉人领取房屋钥匙，但诉争房屋并未通过任何验收手续，其交付的房屋不符合合同约定的条件，仍构成违约；二、双方在合同中已经对违约金的标准作出了明确约定，原审按照其他房屋的租金标准认定违约金，违背了双方的真实意思表示，且其他房屋的租金标准的鉴定意见与本案无关联性。综上，请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人威海鑫荣房地产开发有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法维持原判。经本院审理查明，上诉人对已经生效的民事判决中经过鉴定机构评估的房屋租金标准无异议，但主张应按照合同的约定计算违约金。上诉人未提供证据证实因被上诉人逾期交房给其导致的实际损失。本院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行。根据该合同的约定，被上诉人应于2008年5月31日前将依照国家和威海市人民政府的有关规定验收合格的商品房交付给上诉人使用，该约定应视为诉争房屋的交付条件为经综合竣工验收合格的商品房。诉争房屋虽于2008年12月15日进行了单体竣工验收，但至今未经综合验收并合格，故诉争房屋并未到达合同约定的交付条件。上诉人虽于2008年8月15日领取了该房屋钥匙，但双方当事人未签订正式的商品房交接手续，且当时该房屋尚未经综合竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此不能认定双方当事人对房屋的交付条件予以协议变更，被上诉人应承担逾期交房违约责任直至交付符合合同约定的交付条件为止。关于违约金的计算标准及数额的问题，本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中，双方虽在商品房预售合同中约定了被上诉人如未按照合同约定的期限交付房屋，每逾期一天被上诉人向上诉人支付总房款0.1%违约金。现被上诉人以约定的违约金过高为由请求减少，故应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。商品房买卖合同中的损失，是指合同当事人违约行为给对方当事人造成的财产上的减少或者权益上的损失。本案中，上诉人未提供证据证实被上诉人逾期交房给其造成财产减少损失，应认定被诉人逾期交房给上诉人造成的损失为权益上的损失，即上诉人不能得到房屋而失去的占有、使用、收益的权益，该权益应按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故原审法院按照诉争房屋同期间同地段的租金之130%计算被上诉人逾期交房之违约金，并无不当。但上诉人只要求被上诉人承担自2008年6月1日起至2009年6月1日止的违约金，故上诉人主张的合理的违约金数额为33769.71元（160.35平方米×13.5／月／平方米×1.3倍×12个月），上诉人主张违约金超出部分，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张合理部分，本院予以支持。原审判决错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院（20l2）威环民初字第1184号民事判决第二项，即（二）驳回上诉人戴小倩其余的诉讼请求；二、变更威海市环翠区人民法院（20l2）威环民初字第1184号民事判决第一项：被上诉人威海鑫荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人戴小倩逾期交房违约金33769.71元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，上诉人戴小倩负担828元，被上诉人威海鑫荣房地产开发有限公司负担322元；二审案件受理费1050元，上诉人戴小倩负担778元，被上诉人威海鑫荣房地产开发有限公司负担272元。本判决为终审判决。审 判 长 宋智慧代理审判员 郑华章代理审判员 蒋 涛二〇一三年十一月二十三日书 记 员 黄 诺 微信公众号“”