（2013）汉中民终字第00401号
裁判日期: 2013-11-23
公开日期: 2015-01-05
案件名称
王海东与田梅、城固县老庄镇老庄村一组、杨泽光房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王海东,城固县老庄镇老庄村一组,杨泽光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汉中民终字第00401号上诉人（原审被告）王海东，男，生于1975年11月17日，汉族，陕飞公司技安处职工。委托代理人田梅，女，生于1981年11月25日，汉族，系上诉人王海东之妻。被上诉人（原审原告）城固县老庄镇老庄村一组。（以下简称“老庄村一组”）委托代理人杨贵银，男，生于1962年9月22日，汉族，该组村民。被上诉人（原审被告）杨泽光，男，生于1964年9月10日，汉族，农民。上诉人王海东因房屋租赁合同纠纷一案，不服城固县人民法院（2013）城民初字第00052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王海东及其委托代理人田梅、被上诉人老庄村一组的委托代理人杨贵银、被上诉人杨泽光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：从1997年开始，老庄村一组将位于彤辉大街杨书房市场三层楼房临街二层半南起第四间租给本组村民杨泽光，租赁采取一年签一次合同，交纳一层租金的方式。租赁合同第三条载明：乙方不得随意将房转租他人。2009年7月21日，杨泽光未经老庄村一组许可，将该房转租给王海东并签订了租房协议。该协议内容有两条：1、从2009年8月1日起，前三年租金每年2800元，三年期满后租金随市场变化收取。2、在乙方不自愿放弃情况下，甲方不得以任何理由将房转租他人。该协议所约定的前三年至2012年7月31日已期满，租金已交纳。因老庄村一组将该房收回，王海东向杨泽光交纳后期租金时，杨泽光拒收并要求王海东腾房。在收房无果的情况下，老庄村一组于2012年10月30日向法院起诉，要求依法解除杨泽光与王海东签订的租房协议，判令二人腾空并交还房屋，并要求二人补缴拖欠的房租、承担诉讼费。原审法院认为，公民、法人在生产、生活中均应遵纪守法。老庄村一组与杨泽光所签租房合同合法有效，受法律保护。在合同履行期满后其要求杨泽光交还房屋的诉请合情、合理、合法，予以支持。杨泽光未经老庄村一组同意，违反合同约定将房屋转租给王海东，在王海东给其交纳三年租金期满后，因老庄村一组要求其交还房屋而未收王海东的租金，导致老庄村一组2012年9月17日后的租金没有着落，故老庄村一组要求杨泽光、王海东的诉请予以支持。杨泽光对老庄村一组的诉请没有异议。王海东不同意老庄村一组的诉讼请求，理由是：1、该房从杨泽光手中租来已使用三年，老庄村一组没有干涉过，该组80%的房都是租给外村组的人，现收回房屋与情、理、法不通；2、我租该房与杨泽光签了协议，协议明确约定乙方不自愿放弃，甲方不得收回房屋，而且租房时还一同转让了杨泽光之妹的设备，这都是没有的设备，给我造成了很大的损失；3、我没拖欠房租，我交纳房租杨泽光不收；4、杨泽光与组上串通，想将房屋收回给他兄弟使用。合议庭认为，王海东的抗辩理由不能成立，理由有三：一是杨泽光、王海东所签房屋租赁协议是无效合同。杨泽光不是房屋所有权人，与组上所签租房合同第三条规定不得将该房随意转租，故杨泽光对该房的使用权无权处分。二是王海东虽然没有故意拖欠房租，但一直在使用该房，应承担组上与杨泽光合同期满后至全案执行结束的租金。三是王海东因转让设备形成的损失与老庄村一组没有关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，遂判决：一、依法解除杨泽光与王海东所签房屋租赁协议。二、限杨泽光、王海东于判决生效后30日内将租赁的城固县老庄镇老庄村一组房屋腾空交还该组，并由王海东支付该组房屋租金（租期从2012年9月17日开始至全案执行结束，计算标准按2160元／年执行）。上诉人王海东提起上诉的理由主要是：一、上诉人在与杨泽光签订房屋租赁协议时，隐瞒老庄村一组是真实的房屋所有权人的事实，故其应对上诉人的损失承担赔偿责任；另外，老庄村一组作为房屋所有权人，也应当知道杨泽光将房屋转租一事；二、原审法院认定上诉人与杨泽光签订的房屋租赁协议无效，在判决解除该协议的情况下，却未对解除协议的法律后果进行处理。上诉请求：1、对解除上诉人与杨泽光所签房屋租赁协议的法定后果进行公平处理；2、依法判决被上诉人赔偿上诉人的经济损失。被上诉人老庄村一组答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经公开开庭审理，查明的事实与原审法院认定的事实一致，应予以确认。根据老庄村一组在原审中提供的其与杨泽光签订的租房合同，另查明，该合同的签订时间是2011年9月16日，租期一年，租金每年2160元。二审中，上诉人王海东向本院提供了如下证据：1、营业执照，证明上诉人将房屋租赁后由其妻田梅从事服装干洗服务；2、U盘一个，证明被上诉人杨泽光在提出收回房屋过程中与上诉人发生纠纷，给上诉人造成了损失；3、订货合同及洗衣机照片，证明上诉人投资情况；4、雨棚照片，证明上诉人在租赁房屋后搭建雨棚，价值1000元；5、电表箱照片一张，证明被上诉人在收回房屋过程中对干洗店进行断电；6、2011年9月至2012年6月取衣凭证，证明干洗店自2012年9月之后未经营可能导致的损失；7、电话录音，证明杨泽光的母亲在收回房屋过程中阻碍上诉人的经营。经当庭举证、质证，对上诉人提供的证据作如下确认：对于上诉人提供的第1号证据，被上诉人均无异议，本院予以认定；对于上诉人提供的第2、3、5、6、7号证据与本案无关，本院不予认定；对于上诉人提供的第4号证据，经质证，被上诉人对该证据的真实性均无异议，但提出上诉人并非搭建雨棚，而是加固雨棚，经审核，对该证据的真实性予以认定。本院认为，承租人转租房屋的，应当经过出租人的同意。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，杨泽光在其租赁老庄村一组房屋后，未经该组同意并违反约定，将房屋转租给王海东，故杨泽光与王海东之间签订的房屋租赁协议应属无效，杨、王二人负有向老庄村一组腾退房屋的义务。但是，原审法院判决解除杨泽光与王海东签订的房屋租赁协议不符合法律规定，本院予以纠正。本案中，杨泽光在转租房屋时未向王海东说明其并非房屋的所有权人这一事实，王海东在承租房屋时也未对房屋的所有权人尽到合理审慎的审查义务，该二人对于其所签订的房屋租赁协议的无效均存在过错，故对于老庄村一组的房屋自2012年9月17日之后被占用期间的费用应由该二人按照各自的过错承担责任。对此，原审判决由王海东一人承担该笔费用不当，本院予以纠正。二审中，王海东提供了相应的证据证明其在使用房屋期间搭建了雨棚，二被上诉人虽辩称王海东的行为是加固，但可以确认的是王海东在此期间对房屋进行了相应的装饰装修并支付了一定的费用，考虑该雨棚已经附合于房屋之上，故对该部分费用本院酌情确定为200元，由杨泽光向王海东进行赔偿。王海东上诉称老庄村一组应当知道杨泽光转租房屋一事，但对其该项主张除其本人陈述外，无其他证据予以印证，老庄村一组、杨泽光亦不予认可，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销城固县人民法院（2013）城民初字第00052号民事判决主文；二、限杨泽光、王海东于判决生效后30日内将租赁的城固县老庄镇老庄村一组房屋腾空交还该组；并自2012年9月17日起至腾空交还房屋之日止，由王海东支付房屋使用费的40%、杨泽光支付房屋使用费的60%，计算标准按2160元／年执行；三、由杨泽光赔偿王海东人民币200元，限本判决送达之日起30日内履行完毕；四、驳回老庄村一组的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费维持不变。二审案件受理费100元，由杨泽光、王海东各负担50元。本判决为终审判决。审判长 汤 涛审判员 陆 波审判员 王永吉二〇一三年十一月二十三日书记员 王雅泽 更多数据：搜索“”来源：