（2013）翔民初字第1379号
裁判日期: 2013-11-23
公开日期: 2014-01-28
案件名称
汇嘉（厦门）物业管理有限公司诉张功旺物业服务合同案一审民事判决书
法院
厦门市翔安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汇嘉（厦门）物业管理有限公司,张功旺
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百五十七条第一款
全文
福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2013）翔民初字第1379号原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层。法定代表人刘学峰，董事长。委托代理人彭文灿、康锦丽，汇嘉（厦门）物业管理有限公司公司职员。被告张功旺，男，1967年9月8日出生，汉族，住福建省永定县。原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）因与被告张功旺物业服务合同纠纷一案，于2013年6月21日向本院提起诉讼。本院于2013年6月21日立案受理后，依法组成由审判员吴建国担任审判长，审判员江自奋、人民陪审员张顺辉参与的合议庭，于2013年11月22日上午在本院第六法庭公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托代理人彭文灿到庭参加诉讼。被告张功旺经本院公告传唤，在公告期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告汇嘉物业公司诉称，2009年5月20日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告签订了《“锦绣祥安二期高层”物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将其开发的座落于翔安区锦绣祥安二期工程委托给原告管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定，原告依据合同的约定提供了物业管理服务。被告作为该小区内的业主（房屋建筑面积54.48平方米），本应依据合同的约定及时向原告缴纳2011年7月1日至2013年6月30日的物业管理费人民币1304元（币种下同，24个月×1.0元／平方米／月×54.48㎡），2011年7月1日至2013年6月30日的房屋公共维修金264元（24个月×0.20元／平方米／月×54.48㎡），2011年7月1日至2013年2月28日的公摊水费133元，公摊电费186.50元，但被告却未按时交纳上述费用，已经欠缴上述费用累计1887.50元。同时，依据《“锦绣祥安二期高层”物业管理服务委托合同》第二章第十五条约定的附件一《业主临时公约》第五章第十一条的约定（逾期交纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金）已产生滞纳金暂计926.48元（滞纳金按日千分之三计算，业主拖欠时间跨度24个月，各种费用收取周期为每季一收）。以上共计2813.98元。原告多次催讨上述费用，被告始终未缴纳。原告汇嘉物业公司请求判决被告向原告支付欠缴的物业管理费1304元，应缴纳的房屋公共维修金264元，公摊水费133元，公摊电费168.50元及逾期缴交物业管理费滞纳金926.48元，以上各项合计2813.98元。被告张功旺未作答辩。经审理查明，（1）张功旺系“特房.锦绣祥安”二期业主（房屋建筑面积54.14平方米）。（2）2009年5月20日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告汇嘉物业公司签订了《“锦绣祥安二期高层”物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将锦绣祥安二期工程委托汇嘉物业公司实行物业管理服务。合同签订后，原告汇嘉物业公司为“锦绣祥安二期高层”小区提供物业服务。（3）2011年6月14日，张功旺与汇嘉物业公司签订一份《“特房·锦锈祥安”前期物业管理服务协议》，约定汇嘉物业公司作为“特房·锦绣祥安”小区的物业管理服务单位，为该小区业主提供物业管理服务。该协议第四条约定“物业管理服务费收费标准：高层住宅1元／平方米·月；房屋公共维修金：高层住宅0.2元／平方米·月；甲方（张功旺，下同）交纳物业管理服务费从开发商确认交房日的次月1日起计收……”。第五条违约责任中第四款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金”。（4）2008年4月8日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2008）03号《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦绣翔安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》，2010年7月，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2010）11号《厦门市翔安区发展和改革局关于“锦绣翔安”二期物业服务收费有关事项的的通知》，2011年10月13日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价备（2011）21号《厦门市翔安区发展和改革局关于“特房·锦绣翔安”一期物业服务收费的备案函》，核定了“特房·锦绣翔安”小区物业管理综合服务费、房屋公共维修金等的收费标准。汇嘉物业公司依据上述《“特房·锦绣祥安”前期物业管理服务协议》及相关文件向“特房.锦绣祥安”小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共水电费等其他费用。（5）被告张功旺自2011年7月1日起未向汇嘉物业公司交纳物业管理服务费用。截至2013年2月28日止，原告汇嘉物业公司为被告张功旺代缴公共水费133元，公共电费186.50元。（6）原告汇嘉物业公司于2011年12月份起在“特房·锦绣祥安”小区宣传栏等处张贴小区业主物业管理费欠费情况公示表。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《锦绣祥安二期高层物业管理服务委托合同》、《“特房·锦绣祥安”前期物业管理服务协议》、《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦绣翔安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》、《厦门市翔安区发展和改革局关于“锦绣翔安”二期物业服务收费有关事项的的通知》、《厦门市翔安区发展和改革局关于“特房·锦绣翔安”一期物业服务收费的备案函》、厦门电业局翔安供电分局马巷供电所出具的《证明》各1份，宣传栏照片各一组及到庭当事人在法庭上的陈述笔录等证据予以证明，因被告张功旺未到庭质证，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的证据与其陈述能够互相印证，本院予以确认。本院认为，原告汇嘉物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“锦绣祥安二期高层”物业管理服务委托合同》，以及其与被告张功旺签订的《“特房·锦绣祥安”前期物业管理服务协议》均为双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故汇嘉物业公司与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“锦绣祥安二期高层”物业管理服务委托合同》对包括被告张功旺在内的小区内全体业主均具有约束力。汇嘉物业公司作为“特房·锦绣祥安”小区前期物业管理服务单位，在履行了“特房·锦绣祥安”小区的物业管理服务义务后，有权依据《“锦绣祥安二期高层”物业管理服务委托合同》、《“特房·锦绣祥安”前期物业管理服务协议》的约定及翔发价（2008）03号《通知》等核定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。张功旺作为该小区的业主，在接受汇嘉物业公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。张功旺未依约向汇嘉物业公司支付自2011年7月1日起的物业管理服务费用，违反了合同的约定，故原告汇嘉物业公司要求被告张功旺支付自2011年7月1日至2013年6月30日的物业管理服务费的请求应予支持。根据合同的约定，张功旺应向汇嘉物业公司支付的自2011年7月1日至2013年6月30日的物业管理费为1299.36元（24个月×1.0元／平方米／月×54.14平方米），房屋公共维修金259.87元（24个月×0.20元／平方米／月×54.14平方米）。另，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，汇嘉物业公司代张功旺垫付2011年7月1日至2013年2月28日的公摊水费133元、公摊电费186.50元后，张功旺有义务向汇嘉物业公司支付该费用。据此，上述物业管理服务费共计1878.73元。被告张功旺未按合同约定的时间支付物业管理服务费用，应承担相应的违约责任。根据原、被告双方签订的《“特房·锦绣祥安前期物业管理服务协议》第五条违约责任第四款的约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金”。故被告应向原告支付自2011年7月1日起至2013年6月30日止的滞纳金按季度计算=（54.14平方米×1.0元／平方米／月×3个月／季度）×（第一期540天＋第二期450天＋第三期360天＋第四期270天＋第五期180天＋第六期90天）×每日3‰=920.92元。因此，原告要求被告支付自2011年7月1日至2013年6月30日止的滞纳金920.92元，本院予以支持。被告张功旺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告张功旺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付物业管理服务费人民币1299.36元、房屋公共维修金人民币259.87元、公用水费人民币133元、公用电费人民币186.5元，以上共计人民币1878.73元。二、被告张功旺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付滞纳金人民币920.92元。三、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其余诉讼请求。被告张功旺如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元由被告张功旺负担，款限于本判决生效之日交纳；本案公告费（按实际金额为准）由原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 吴建国审 判 员 江自奋人民陪审员 张顺辉二〇一三年十一月二十三日书 记 员 蔡礼节附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”