（2013）宝民三（民）初字第562号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-03-09

案件名称

蒋国好与沈益明、何桂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋国好,沈益明,何桂,王树,周杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十七条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2013）宝民三（民）初字第562号原告蒋国好。委托代理人车振良，上海市百汇律师事务所律师。被告沈益明。被告何桂。上列两被告共同委托代理人陈渊，上海科汇律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。第三人王树。第三人周杰。原告蒋国好诉被告沈益明、何桂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员包鸿举独任审判，通知王树、周杰作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告蒋国好及其委托代理人车振良，被告沈益明、何桂及其共同委托代理人王昊、陈渊，第三人王树、周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋国好诉称，2013年2月8日，原、被告就本市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋产权转让协议》，主要约定，房价款为人民币75万元，原告应于2013年2月8日前支付定金10万元，2013年3月7日前支付房款65万元；如被告在过户之前违约，必须承担系争房屋增值部分房价款，并赔偿总房价百分之五十的违约金。同日，原告向被告沈益明转账支付定金10万元。2013年3月7日，原告向被告沈益明转账支付房款65万元。但事后，原告得知被告此前已将系争房屋出售给第三人王树，一房二卖。因双方的买卖协议已无法履行，无法实现合同目的，故原告起诉要求：1、解除原、被告签订的《房屋产权转让协议》；2、两被告返还购房款75万元并支付违约金375，000元。被告沈益明、何桂辩称，2013年2月8日，被告沈益明收到原告支付的钱款10万元。2013年3月7日，原告向被告沈益明的银行帐户转账支付钱款65万元，但65万元于同日由原告取出，原告只将其中的12万元至13万元钱款返还给被告沈益明。综上，被告沈益明只从原告处拿到22万元至23万元钱款，具体金额是22万元还是23万元由法院确定。上述钱款是借款，不是房款。《房屋产权转让协议》是虚假买卖合同，原告和第三人周杰形成放高利贷的集团，要共同向被告沈益明借款30万元，但被告沈益明实际只从原告处收到借款22万元至23万元，该合同只是作为借款的担保，原、被告间不存在真实的房屋买卖关系，故协议应认定为无效。综上，不同意原告的诉讼请求。如果法院认定《房屋产权转让协议》有效，只认可被告沈益明收到原告房款22万元至23万元，因原告未支付其余房款，构成违约，不同意继续履行合同，因何桂对系争房屋的出售不知情，协议与被告何桂无关，故只同意由被告沈益明返还原告房款22万元至23万元。第三人王树述称，不清楚原、被告间交易情况，系争房屋应归第三人王树所有。第三人周杰述称，不清楚原、被告间的交易情况。2013年2月26日，被告沈益明向其借款30万元，由原告进行担保，约定利息为1万元。2013年3月7日，原告要付被告沈益明房款，通知第三人周杰到银行还借款，就用65万元房款中的31万元归还了第三人周杰的借款本息。经审理查明，2013年2月8日��沈益明、何桂（甲方）与蒋国好（乙方）签订《房屋产权转让协议》，约定，甲方将系争房屋系配套商品房需三年以后正式上市交易的情况已如实告知乙方，乙方已对此充分了解并认可，且愿意接受此房屋，并在国家允许的时间内变更产权。转让价为75万元，2013年2月8日乙方向甲方支付定金10万元，乙方应于2013年3月7日之前向甲方支付65万元。第七条违约责任约定，如甲方在过户之前违约，必须承担上述房产增值部分房价款，注：增值部分房价款以市场价格为准，并赔偿总房价百分之五十的违约金额。沈益明在甲方落款处签名，并手写了“何桂，沈益明代”。蒋国好在乙方落款处签名。同日，沈益明出具承诺书，内容为：本人沈益明承诺何桂及我同蒋国好签订的房屋转让协议是我老婆自愿签字，笔迹是我老婆本人所签，本人愿负一切法律责任。同日，蒋国好向沈益明名下中国农业银行帐户转账10万元，沈益明出具收条，内容为：今收到蒋国好购买系争房屋订金10万元。2013年3月7日，蒋国好向沈益明名下中国农业银行帐户转账65万元。同日，沈益明出具收条，内容为：今收到蒋国好购买系争房屋房款65万元。审理中，本院到中国农业银行股份有限公司上海马陆支行调取了2013年3月7日蒋国好、沈益明等人至该行办理65万元钱款转账、取款等业务的录像。根据录像显示，蒋国好在该行向沈益明转账支付65万元钱款，之后，65万元钱款的取款手续是沈益明在柜台前办理的，但此后沈益明站在柜台旁边，65万元钱款由该行工作人员在柜台前交给蒋国好，蒋国好又将其中的部分钱款在柜台前交给周杰，而后蒋国好和周杰将65万元钱款拿走并离开柜台。对于录像，蒋国好表示，其是沈益明与周杰之间公证抵押借款30万元的担保人。2013年3月7日，蒋国好要向沈益明支付房款65万元，故通知周杰一起来以让沈益明偿还借款本息。因系争房屋为沈益明、何桂共同共有，为了保障交易安全，故蒋国好先将65万元房款转账至沈益明银行帐户。因沈益明尚未出具65万元房款收条，周杰的借款也没有偿还，故蒋国好领取了沈益明取出的65万元，离开柜台后，蒋国好将65万元全部给了沈益明，沈益明出具房款收条并交付房屋钥匙；此后沈益明将其中的31万元还给了周杰，并将其中的10万元还给了另一债权人王德威。沈益明、何桂表示，蒋国好不是借款的担保人，该65万元钱款被蒋国好取走，蒋国好只将其中的12至13万元钱款返还给沈益明，具体是12万元还是13万元由法院确定，不存在将31万元钱款给周杰、10万元给王德威的情况。周杰表示，同意蒋国好的陈述。审理中，蒋国好提供一份授权委托书，载明，何桂委托沈益明代为签订��屋转让协议、代为收取该房屋转让费用、代为处理系争房屋一切事宜。在委托人落款处有“何桂”名字。对该签名，蒋国好表示，该材料是沈益明交给蒋国好的，沈益明表示是何桂签的，但实际上不是何桂本人所签。沈益明表示，内容是沈益明书写的，“何桂”名字不是何桂本人所签，是谁写的记不清楚。何桂表示，“何桂”名字不是何桂本人所签，对沈益明与蒋国好就系争房屋签订买卖协议不知情，不予认可。另查明，2013年3月1日，上海市崇明公证处作出（2013）沪崇证字第481号具有强制执行效力的债权文书公证书，内容为，兹证明甲方周杰与乙方沈益明、何桂于2013年2月27日签订了前面的《借款抵押合同》。《借款抵押合同》载明，周杰为甲方、出借人，沈益明、何桂为乙方、借款人，乙方向甲方借款30万元，借款期限自2013年2月27日起至2013年8月27日止，乙方愿意为本合同项下的借款及利息提供系争房屋作为抵押担保，乙方应于借款期限届满之日起向甲方一次性支付借款的本金及利息。《借款抵押合同》乙方落款处有“何桂”名字。同日，上海市崇明公证处作出（2013）沪崇证字第482号公证书，内容为，兹证明沈益明、何桂在2013年2月27日在《委托书》上签名。该《委托书》载明，沈益明、何桂全权委托蒋国好为代理人，全权办理系争房屋如下事项：一、代为办理上述房地产为本人或者第三人借款抵押相关的一切手续，签订借款抵押合同（含办理银行放贷的储蓄卡、补办还贷卡修改密码），以及相关公证事宜。代为归还上述房地产中的银行及其它债权人的借款。二、代为签订上述房地产的买卖合同，代为办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、并协助买受方办理按揭贷款手续。三、代为办理上述房地产抵押登记手续及办理注销抵押登记手续并领取他项权利证书和相关文件。代为办理上述房地产权证挂失、补办、领取、注销和密码挂失、更改、补办、领取以及上述房地产的过户登记手续。四、代为办理维修基金的交割、物业进出户手续。五、代为办理水、电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续。六、代为办理向保险公司办理退保事宜以及领取退保费。七、代为办理上述房地产的看管、出租、接待上门看房及搬迁房内物品。八、代为调阅上述房地产的原始资料。九、代为签订租赁合同，代为办理租赁登记手续。十、代为收取房地产转让价款。凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均予以认可，委托期限：自2013年2月27日起至2014年2月27日止。《委托书》落款处有“何桂”名字。对于签名，沈益明、何桂、周杰确认《借款抵押合同》上“何桂”名字不是何桂本人所签。蒋国好、沈益明、何桂确认，《委托书》上“何桂”名字不是何桂本人所签。何桂表示，对于上述“何桂”签名均不予认可。对于《借款抵押合同》，沈益明表示，合同是其和周杰签订的，但实际上是其和蒋国好的债务，只不过是以周杰的名义签订的，因蒋国好担心其不偿还债务，就做了一个虚假的房屋买卖和债权文书公证书。周杰表示，债权文书公证书是真实的，其在2013年2月26日用现金将借款30万元交给了沈益明，当时写了借条和收条，在沈益明清偿债务后，借条和收条还给了沈益明，未办理过抵押登记手续。蒋国好表示，其未向沈益明借款，75万元是房款。又查明，2000年12月7日，沈益明与何桂登记结婚。2012年8月6日，系争房屋房地产权利人经登记为沈益明、何桂。2013年5月8日，本院作出（2013）宝民��（民）初字第3931号民事调解书，调解协议主要内容为：何桂与沈益明自愿离婚；上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋中属于双方夫妻共有产权份额归何桂所有；系争房屋归沈益明所有；上海市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋归何桂所有；上海市宝山区菊泉新村XXX号XXX室房屋归何桂所有，该房屋的剩余贷款由何桂负责偿还；双方各自名下债权由各自享有，各自名下债务由各自负责偿还，对外承担连带清偿责任。还查明，2010年10月19日，王树与沈益明就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房价款为57万元等。此后，王树起诉沈益明、何桂要求将系争房屋过户至王树名下。本院于2013年6月作出（2013）宝民三（民）初字第691号民事判决，判决沈益明、何桂协助王树办理系争房屋的房地产权利过户手续。该判决已生效。以上事实，有原告蒋国好提供的《房屋��权转让协议》、转账凭证、房地产登记薄，被告沈益明、何桂提供的（2013）沪崇证字第481号、482号公证书，本院调取的录像、（2013）宝民一（民）初字第3931号民事调解书、（2013）宝民三（民）初字第691号民事判决书，及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，沈益明、何桂主张与蒋国好就系争房屋并不存在真实有效的买卖关系，《房屋产权转让协议》实际系沈益明向蒋国好及周杰的30万元借款进行的担保，故应认定为无效。但蒋国好及周杰对此不予认可，沈益明、何桂又未能提供充分证据证明蒋国好与沈益明之间存在借款关系，故应由沈益明、何桂承担不利后果，对其相关主张，本院不予采信。系争房屋原登记在沈益明、何桂名下，《房屋产权转让协议》落款处“何桂”名字不是何桂本人所签，授权委托书及《委托书》落款处“何桂”名��亦不是何桂本人所签，何桂本人对上述签名均不认可并表示对沈益明与蒋国好买卖系争房屋不知情，沈益明、蒋国好也未提供证据证明何桂对系争房屋交易知情，故《房屋产权转让协议》对何桂没有拘束力。根据生效调解文书，系争房屋现归沈益明所有，故蒋国好与沈益明就系争房屋签订的《房屋产权转让协议》应认定为有效，双方均应恪守。鉴于生效判决已判决将系争房屋房地产权利转移给王树，《房屋产权转让协议》已无法继续履行，沈益明、何桂也不同意继续履行该协议，故对蒋国好要求解除上述协议的诉讼请求，本院予以准许。合同解除后，蒋国好支付的房价款应予返还。关于房价款，蒋国好在2013年2月8日支付给沈益明房价款10万元。2013年3月7日，蒋国好虽向沈益明银行帐户转账65万元，但根据本院调取的银行录像，该65万元实际由蒋国好领取，此与通常��房款支付方式明显不符，故无法认定被告收到该房款。蒋国好表示其离开银行柜台后将65万元房款全部又交给了沈益明，沈益明对此不予认可，蒋国好提供的证据也不足以证明其主张，故本院不予采信。沈益明自认收到蒋国好12万元至13万元，具体由法院确认，故本院认定沈益明实际收到13万元。综上，沈益明共计收到蒋国好支付的房价款23万元。因系争房屋在婚姻存续期间归沈益明、何桂共同共有，沈益明收到的购房款23万元，应认定为夫妻共同财产。现该23万元房价款依法应予返还，应认定为沈益明与何桂的夫妻共同债务，故应由沈益明、何桂共同返还给蒋国好。鉴于蒋国好至今未付清全部房价款，沈益明也未积极履行协助过户等合同义务，双方对合同未能实际履行均具有过错，故蒋国好要求沈益明、何桂支付违约金375，000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予准许��据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告蒋国好与被告沈益明就本市宝山区菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋产权转让协议》；二、被告沈益明、何桂于本判决生效之日起十日内，返还原告蒋国好房价款23万元；三、原告蒋国好的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7，462元，由原告蒋国好负担5，087元，被告沈益明、何桂负担2，375元；财产保全费5，000元，由被告沈益明、何桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交��诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　包鸿举二〇一三年十一月二十二日书　记　员　　罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”