（2013）水民三初字第665号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2015-09-07
案件名称
肖春莲、施青与新疆华凌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2013）水民三初字第665号原告：肖春莲。委托代理人：李黎，新疆旭光律师事务所律师。委托代理人：李玲玉，新疆旭光律师事务所律师。原告：施青。委托代理人：李黎，新疆旭光律师事务所律师。委托代理人：李玲玉，新疆旭光律师事务所律师。被告：新疆华凌房地产开发有限公司。法定代表人：米恩民，该公司总经理。委托代理人：陈娟。委托代理人：刘莹。原告肖春莲、原告施青与被告新疆华凌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月16日审查受理后，依法由审判员和颖独任审判，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告肖春莲、原告施青共同委托代理人李黎、李玲玉，被告委托代理人刘莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2011年9月6日，我方与被告签订《商品房预售合同》，约定，由我方购买被告位于水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区9栋5单元14层1402室房屋。单价为：7210元／平方米。合同总标的：1292608.80元。交房时间为：2012年10月1日前，将经综合验收合格，符合合同约定的商品房。违约责任：逾期交房出卖人按日万分之二支付已付房款的违约金。合同签订后，我方按约定给付被告全额房款。被告未能按期交房，逾期至2013年8月25日才向我方交房。现我方要求被告偿付逾期交房违约金84795元（自2012年10月1日至2013年8月25日）；并承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原告所诉与事实不符，2012年11月20日原告购买的房屋已验收合格，2012年11月22日我公司在新疆都市报已发出要求购房人办理入住手续的公告，并短信和公告的形式通知购房人；二、合同约定的交房日期为2012年10月1日，在合同履行中，由于上海发生大火，按公安部的规定，我公司更改了原告购买房屋的外墙保温设计及门厅、景观设计等，我公司认为由于设计的变更，本案适用情势变更原则，应减轻和免除我公司的责任；三、合同约定的日万分之二违约金，金额过高；四、根据合同约定，一旦房屋达到入住条件，原告就应承担2012年11月22日至今的水、电、暖气费和物业费，因我公司已将该笔费用免除，我公司认为该笔费用应折抵我公司应承担的违约金，综上，请求法院依法判决。本案在审理过程中，原、被告向本院提供以下证据：原告提供：一、商品房预售合同一份，证明原告购买了被告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区9栋5单元14层1402室房屋，在合同履行中原告已按约定缴纳的房款和按合同约定逾期交房按日万分之二计算违约金的事实。被告质证后对该组证据的真实性无异议，认为违约金的约定过高。本院对原告提供的该证据的真实性予以确认。被告提供：一、2009年6月，建筑设计总说明一份；2011年12月，外装修设计总说明一份；2011年3月14日，公安部的通知一份；2011年6月23日，自治区公安厅的通知一份；图纸两份，证明2011年上半年公安部和自治区公安厅对民用建筑的外墙保温使用的材料重新进行了规范，被告按通知要求对原告购买房屋的外墙保温材料也进行了更新，从而延误了工期的事实。原告质证后对该组证据的真实性无异议，认为该通知在2011年3月已发出，被告延误工期不属于情势变更。对被告提供的图纸认为是效果图，不能证明其房屋的实际内容，不认可。本院对被告提供的该组证据的真实性予以确认。二、2012年11月20日，建设工程竣工验收记录一份；2012年11月22日，新疆都市报一份，证明被告销售给原告的房屋在2012年11月20日已竣工验收，被告在新疆都市报已向购房人发布办理入住手续的公告的事实。原告质证后对该组证据的真实性无异议，认为认为房屋验收是事实，但被告在发布公告时，其销售的房屋尚未达到入住标准，由于被告与购房人的意见分歧较大，市建委已发出通知要求被告停止办理入住手续。本院对被告提供的该组证据的真实性予以确认。三、评估报告一份；2013年最高人民法院《关于商品房的司法解释》一份，证明原告主张的违约金数额过高，按原告购买的房屋地段，租赁费是16元／平方米，原告主张的违约金超过了租赁费的三倍，应当进行适当的调整的事实。原告质证后对该证据的真实性无异议，认为原告主张的违约金没有超过实际损失的30%。本院对被告提供的该证据的真实性予以确认。根据上述事实，本院查明以下法律事实：2011年9月6日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定，出卖人以出让方式给受让人销售位于水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区9栋5单元14层1402室房屋。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9，建筑层数地上26层，地下1层。建筑面积为：179.28平方米。计价方式与价款：单价7210元／平方米；总价款为：1292608.80元。付款方式及期限：买受人于合同签订当日付清全部房款。交付期限：2012年10月1日，该商品房经综合验收合格交付买受人。违约责任：逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖方在商品房达到交付使用条件后，书面通知买受人办理交付手续的形式以在乌鲁木齐报纸公告日期为准。合同签订后，原告依约定给付被告购房款1292608.80元。在合同履行中，因被告变更外墙装修，直至2012年11月20日被告开发的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区9栋尚通过竣工验收。2012年11月22日，被告通过新疆都市报向购房人发出办理入住房屋通知。因原告与被告对交付的房屋是否已达到入住标准发生分歧，原告直至2013年8月25日才办理入住手续。本院认为，本案原告与被告争议焦点一是：2011年9月6日原告与被告签订的《商品房预售合同》是否存在情势变更原则的事由。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。所谓“变更”，则指“合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动”。本案原告与被告签订的《商品房预售合同》是在双方自愿的基础上签订的，只是在合同的履行中，被告变更了在建楼房的外墙装修部分，该部分的变更不符合情势变更原则的构成要件。故对被告辩称，本合同在履行中发生了情势变更原则事由的辩解理由，本院不予采信。本案原告与被告争议的焦点之二是：2012年11月22日，被告开发的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区9栋是否已具备入住条件。按合同约定，被告应在2012年10月1日向原告交付房屋，但被告在合同实际履行中的2012年11月20日其开发的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区9栋才通过竣工验收，并在2012年11月22日在新疆都市报上向发出购房人办理交付手续的公告。虽然原告与被告在签订合同时约定了商品房经综合验收合格即交付买受人使用的条款，但该条款对综合验收的具体标准没有进行约定，按人们的日常交易习惯，工程竣工后，以乌鲁木齐市建设工程质量监督站的验收为依据，本案乌鲁木齐市建设工程质量监督站的验收时间是2012年11月20日，因此，原告购买的房屋在2012年11月20日已达到入住标准。故对原告要求被告偿付违约金的诉讼请求，从2012年10月2日计算至2012年11月22日的请求，本院予以支持。对被告辩称，合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高的辩解理由，因按交付房款的日万分之二计算违约金，是双方的合同约定，该约定也不违反法律规定，且被告也没有提交有效的证据证明原告要求其按合同约定的日万分之二其偿付的违约金请求过高的证据，故对被告的辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告新疆华凌房地产开发有限公司偿付原告肖春莲、原告施青20**年10月2日至2012年11月22日违约金13184.61元（按房屋总价款1292608.80元的日万分之二计算）。以上被告应支付原告款项13184.61元，被告须于本判决生效后十日内给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的84795元，给付金额13184.61元，占争议标的的15.55％，应收案件受理费1919.88元（原告已预交），减半收取（即959.94元），原告负担810.94元，被告负担149元。余款959.94元，由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审判员 和 颖二〇一三年十一月二十二日书记员 康馨月 搜索“”