（2013）成民终字第5761号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-04-15
案件名称
刘元斌、黄玉清与成都市浩林实业发展公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘元斌,黄玉清,成都市浩林实业发展公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5761号上诉人（原审原告）刘元斌。上诉人（原审原告）黄玉清。上列二上诉人共同委托代理人刘勇，四川川达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市浩林实业发展公司。住所地：成都市武侯区紫藤路“紫藤花园”。法定代表人罗琳，总经理。委托代理人李小兰。上诉人刘元斌、黄玉清与被上诉人成都市浩林实业发展公司商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2013)武侯民初字第1938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘元斌、黄玉清的委托代理人刘勇，被上诉人成都洁林实业发展有限公司的委托代理人李小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2009年10月11日，刘元斌、黄玉清与成都市浩林实业发展公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘元斌、黄玉清向成都市浩林实业发展公司购买“金林.俊景”3幢4单元4层1号房屋一套，建筑面积89.26平方米，价款759281元。并约定出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付商品房，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。该合同签订后，2009年10月11日，刘元斌、黄玉清一次性向成都市浩林实业发展公司支付了全部价款759281元。成都市浩林实业发展公司现已向刘元斌、黄玉清交付了房屋，刘元斌、黄玉清在2010年9月5日将办理产权登记的契税、印花税、登记费及维修基金支付给了成都市浩林实业发展公司，但刘元斌、黄玉清至今未取得房屋产权证。刘元斌、黄玉清诉至一审法院，请求：一、判令成都市浩林实业发展公司依约协助刘元斌、黄玉清办理房屋产权转移登记；二、判令成都市浩林实业发展公司向刘元斌、黄玉清支付逾期交付房屋权属证书违约金47303元。上述事实，有身份证、企业法人营业执照、商品房买卖合同、发票、收据、成都市商品房现售合同信息摘要、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。原审认为，刘元斌、黄玉清与成都市浩林实业发展公司的商品房买卖合同合法有效。根据合同约定，如因出卖人成都市浩林实业发展公司的责任，使买受人刘元斌、黄玉清未在交房之日起365日内取得房屋所有权证书的，刘元斌、黄玉清不退房，出卖人成都市浩林实业发展公司从买受人刘元斌、黄玉清应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人刘元斌、黄玉清支付已付房款万分之一的违约金。现上述约定的情形已经实际发生，成都市浩林实业发展公司的行为已构成违约，刘元斌、黄玉清请求判令成都市浩林实业发展公司立即办理刘元斌、黄玉清所购楼房的权属证明并向刘元斌、黄玉清支付2011年6月30日起因逾期办理房屋产权证的违约金符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。关于违约金，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因刘元斌、黄玉清未提供证据证明成都市浩林实业发展公司逾期办证对刘元斌、黄玉清造成的实际损失，且成都市浩林实业发展公司提出了减少违约金的主张，故原审法院综合全案事实以及合同履行情况将违约金予以调整，调整后的违约金计算方式为：已付房款×每日万分之一×20%×逾期天数，即759281元×每日万分之一×20%×逾期天数（逾期天数从2011年6月30日起计至实际签订房产证之日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内为刘元斌、黄玉清办理成都市武侯区“金林.俊景”3幢4单元4层1号房屋的房屋所有权证；二、成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内支付刘元斌、黄玉清违约金，违约金数额计算方式为759281元×每日万分之一×20%×逾期天数（逾期天数从2011年6月30日起计至实际取得房产证之日）；三、驳回刘元斌、黄玉清的其他诉讼请求。案件受理费980元，减半收取490元，由成都市浩林实业发展公司承担。宣判后，刘元斌、黄玉清不服判决，向本院提起上诉。其事实与理由为：原审法院的裁判理由不成立。一是双方当事人在合同中的有关违约金的约定是双方真实意思表示，如一方未按约履行义务，则应当按照违约条款承担相应的违约责任。二是被上诉人提出了减少违约金的主张，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，应当由违约方来举证守约方的损失情况，以证明约定的违约金过高。本案中被上诉人在一审中未提供任何证据来证明约定的违约金过高，其应承担举证不能的法律后果。综上，请求二审法院依法改判原审法院判决的第二项，判令被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人成都市浩林实业发展公司答辩称：一、刘元斌、黄玉清并未提供法律规定之有效证据证明其损失的情况，原审法院判决对违约金的酌情调整具有事实和法律依据，适用法律正确、并无不当。二、刘元斌、黄玉清通过诉讼途径的根本目的是尽快办好房产证，若让成都市浩林实业发展公司支付高额违约金，其将无足够资金办理房产证，这不利于快速有效实现刘元斌、黄玉清的目的。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：刘元斌、黄玉清与成都市浩林实业发展公司之间的商品房预售合同关系合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。针对刘元斌、黄玉清要求成都市浩林实业发展公司按照双方合同约定的违约金条款承担违约责任的主张，本院评判如下：一、本案中刘元斌、黄玉清主张双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》中约定了违约金条款，该条款对双方当事人都具有约束力，成都市浩林实业发展公司违约，就应按照合同的约定承担违约责任。对此本院认为，现已经查明成都市浩林实业发展公司未按照合同约定为刘元斌、黄玉清办理房屋产权证，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘元斌、黄玉清有权要求成都市浩林实业发展公司办理其所购楼房的权属证明并支付违约金，本院对此予以支持。二、关于违约金金额的具体确定问题。本院认为，刘元斌、黄玉清于诉讼中未能提供证据证明成都市浩林实业发展公司逾期办证对其造成了实际损失，而成都市浩林实业发展公司提出了减少违约金的主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原审法院综合全案事实以及合同履行情况对违约金予以调整，并无不当。综上，刘元斌、黄玉清的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费980元，由刘元斌、黄玉清负担；本案一审案件受理费的负担方式按原判执行。。本判决为终审判决。审 判 长 唐云国代理审判员 李 俊代理审判员 夏志宝二〇一三年十一月二十二日书 记 员 夏 伟 来源：百度“”