（2013）陵民初字第616号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-12-30
案件名称
黄玉香、谭关喜诉谭文忠、吕洲、童小燕、谭菊凤、邓亚平房屋所有权确认纠纷民事判决书
法院
陵水黎族自治县人民法院
所属地区
陵水黎族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄玉香,谭关喜,谭文忠,吕洲,童小燕,谭菊凤,邓亚平
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条；《中华人民共和国物权法》：第十四条，第十五条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十一条第一款，第四十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）陵民初字第616号原告黄玉香，女。原告谭关喜，男。两原告委托代理人闻向阳，海南大弘律师事务所律师。被告谭文忠，男。被告吕洲，男。第三人童小燕，女。委托代理人童大安，男，系第三人童小燕的父亲。第三人谭菊凤，女。第三人邓亚平，男。原告黄玉香、谭关喜诉被告谭文忠、吕洲、第三人童小燕、谭菊凤、邓亚平房屋所有权确认纠纷一案，原告因本案纠纷，于2011年7月4日向本院起诉，本院于当日受理本案，依法组成合议庭，并于2011年12月5日作出（2011）陵民初字第342号民事判决书，宣判后，第三人童小燕不服，上诉于海南省第一中级人民法院（以下简称一中院）。一中院于2012年3月28日作出（2012）海南一中民二终字第124号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。第三人童小燕不服，向海南省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，省高院于2013年3月11日作出（2012）琼民申字第576号民事裁定书，指令一中院另行组成合议庭进行再审，一中院于2013年8月12日作出（2013）海南一中民再终字第11号民事裁定书，将此案发回重审。本院于2013年9月10日受理本案，并依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭进行了审理，原告黄玉香及其委托代理人闻向阳、被告谭文忠、第三人童小燕及其委托代理人童大安、第三人邓亚平到庭参加诉讼，原告谭关喜、被告吕洲、第三人谭菊凤经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2000年原告向海南省国营某某农场申请购买房屋建房用地用于建设房屋。为了方便宜，国营岭门农场在发放《土地使用证》（第0XX1号）、《房屋所有权证》（证号：房证字第0XX7号）时，经原告同意，将上述房屋及相应土地使用权证登记在原告女婿邓亚平名下，但房屋一直由原告自用或用于出租。由于原告年迈加之身体有病，2005年当原告和租户熊某某签订的5年租赁合同期满后，原告委托儿子谭文忠代为办理上述房屋对外出租事宜。2006年3月13日经原告同意，被告谭文忠和被告吕洲签订《承包合同书》。双方约定，甲方现将地理位置为岭门市场5号铺面租给乙方，时间为2006年3月1日至2011年6月1日止，租金为22500元。两被告签订上述《承包合同书》并支付部分租金后，被告吕洲开始使用上述房屋。2007年初，考虑到原告年纪大了，房子长期登记在女婿名下容易引起家庭矛盾等原因，原告同我女婿邓亚平一起到发证部门办理了上述房屋及土地使用权更名手续。4月下旬，岭门农场将上述土地、房屋证更名至原告黄玉香名下。2011年初，原告听到别人讲，儿子谭文忠背着我们老两口早已将房子卖给了被告吕洲。我们老两口当即找儿子质问，谭文忠无奈承认背着我们私自出卖房屋的事实。原告从来没有委托被告谭文忠转让该房，被告谭文忠未经原告的许可，擅自转让原告房屋的行为严重侵害原告的合法权益；被告吕洲在明知房屋不在被告谭文忠名下、谭文忠无权对上述房屋进行出卖的前提下，违法购买，其两人的行为构成共同侵权。被告吕洲于2010年和第三人童小燕向法院起诉离婚时，双方协商将上述房屋归至第三人童小燕名下。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令两被告和第三人非法转让原告的土地使用权和房屋所有权，转让协议无效。2、判令被告吕洲和第三人童小燕返还非法占有原告的土地使用权和房屋所有权给原告所有。3、案件受理费由两被告承担。被告辩称，卖房子时是我和被告吕洲两个人签协议，钱也是我收的，第三人邓亚平不在，也没拿钱。后来我妈知道。当时我说两年内不能让我妈知道，不然就把房还给我。结果被告吕洲又到处说，我叫他还房，他就不肯了。第三人童小燕陈述称，原告没有房产证，不具备主体资格。房产证原来是第三人邓亚平的，现在是违法涂改，根据法律规定，证件涂改一律无效。我们和被告谭文忠签协议时有第三人邓亚平在场，与原告没有关系。买房子时是第三人邓亚平和谭菊凤带我们去和被告谭文忠签协议的，当时也答应过两天把房产证给我们，所以我们才把钱给他们的。第三人邓亚平陈述称，房子是原告黄玉香买的，我不管这些事。原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：证据1、土地使用证（第0XX1号），证明原告黄玉香有该土地使用权证，土地证是2000年发给第三人邓亚平，2007年更名为原告黄玉香。被告谭文忠不是使用权人，无权出售房屋。证据2、房屋所有权证（第0XX7号），证明原告黄玉香有该房屋所有权证书，房产证原所有人是第三人邓亚平，2007年更名为原告黄玉香。被告谭文忠不是使用权人，无权出售房屋。证据3、两份纳税通知书，时间分别为2004年9月、2005年9月，纳税人是原告谭关喜，证明房屋实际上的使用权人是原告谭关喜。证据4、2006年3月13日被告谭文忠和被告吕洲签订房屋的承包合同，证明被告吕洲和被告谭文忠签订该房屋出租合同的证据。证据5、第三人邓亚平的证明书，证明该房屋是原告黄玉香所购买的，2007年第三人邓亚平将6号房屋出让后为避免争议，将房子所有权人更名为原告黄玉香。证据6、争议房屋店铺方位示意图，证明原告黄玉香5号房屋的示意方位。证据7、2006年6月3日转让协议书，证明被告谭文忠和被告吕洲双方转让房屋的协议书；被告谭文忠不是房屋的合法使用权人，转让违法；被告吕洲应当知道争议房屋不是被告谭文忠所有；协议书也没有取得原所有权人邓亚平的追认。证据8、申请文件，是原一审法院向有关部门调取的，证明第三人邓亚平向房管部门申请将房屋更名为原告黄玉香。被告谭文忠对原告提供的证据无质证意见。第三人童小燕对原告提供的证据的质证意见：证据1、土地使用证的原证是岭门农场发的，真实性没有异议，但是合法性有异议，上面原来名字是第三人邓亚平，然后涂改成原告黄玉香，涂改无效。证据2、房子是2006年买的，2007年第三人邓亚平才把房产证和土地证更改为原告黄玉香。证据4、承包合同是和谭文忠签的，但是之前有一份承包合同是2005年和第三人谭菊凤签的，后来说房子是谭文忠买的，所以才和谭文忠签的。原告说委托谭文忠和我们签合同，但是没有委托书。证据5、第三人邓亚平和原告是一家人，没有官方文件。房产证上写的就是第三人邓亚平的名字。证据6、示意图是不真实的。证据7、房子所有人是邓亚平，邓亚平有权卖房，和谭文忠签合同是邓亚平要求的。证据8、申请更改的时间是在我们买房子之后的，程序不合法。第三人邓亚平对原告提供的证据无质证意见。被告谭文忠未向本院提交证据。第三人邓亚平未向本院提交证据。第三人童小燕提供如下证据：证据1、土地使用证（第0XX1号），证明土地证是经过涂改的，涂改成黄玉香，所以原告不具备主体资格。证据2、房屋所有权证（第0XX7号），证明房产证是经过涂改的，涂改成黄玉香，所以原告不具备主体资格。证据3、争议房屋店铺方位示意图，证明4号房是第三人童小燕，5号房是第三人邓亚平的。原告对第三人童小燕提供的证据无质证意见。被告谭文忠对第三人童小燕提供的证据无质证意见。第三人邓亚平对第三人童小燕提供的证据无质证意见。经第三人童小燕的申请，本院调查如下证据：证据1、ＸＸ超的询问笔录。证据2、刘芳的询问笔录。原告对本院调查的证据的质证意见：证据1无实质内容，与本案无关。证据2的调查范围超出法律规定；证人应出庭作证，不出庭应说明理由，法院调取不能成为不出庭的理由；证人的证言不可信，证人与本案无关，房屋买卖近十年，不可能记得清楚；证人听到说他弟弟要卖房，只能证明被告谭文忠侵权；按证人的证言，转让协议应是被告谭文忠和第三人童小燕签订的；就算证人听到的是事实，也只是一段，证人对具体交易内容并不知情；因此该证无效，不合法，不能作为定案依据。被告谭文忠对本院调查的证据的质证意见：我签协议是和吕洲两个人，没有别人在，字是我签的，钱是我收的，第三人邓亚平没有委托我。第三人童小燕对本院调查的证据的质证意见：证明了交易的过程，有证人作证。第三人邓亚平对本院调查的证据无质证意见。本院对原告提供的证据作如下认证：证据1符合证据的真实性、关联性，证明争议房屋原土地使用者为第三人邓亚平，后涂改为原告黄玉香。证据2符合证据的真实性、关联性，证明争议房屋原所有权人为第三人邓亚平，后涂改为原告黄玉香。证据3不符合证据的三性，无法证明争议房屋的使用权人是原告。证据4符合证据的三性，证明被告谭文忠和被告吕洲于2006年3月13日签订承包合同书。证据5不符合证据的三性，无法证明房屋的购买人及房屋所有权人的变更。证据6不符合证据的三性，无法证明争议房屋属于原告所有。证据7符合证据的三性，证明被告谭文忠和被告吕洲于2006年6月3日签订转让协议书。证据8申请文件符合证据的三性，但证明第三人邓亚平于2007年4月16日申请更名为原告黄玉香。本院对第三人童小燕提供的证据作如下认证：证据1符合证据的真实性、关联性，证明争议房屋原土地使用者为第三人邓亚平，后涂改为原告黄玉香。证据2符合证据的真实性、关联性，证明争议房屋原所有权人为第三人邓亚平，后涂改为原告黄玉香。证据3不符合证据的三性，不能作为定案依据。本院对本院调查的证据作如下认证：证据1、2不能证明房屋买卖的过程，不能作为定案依据。经审理查明，争议房屋位于海南省岭门农场规划区内；国营岭门农场土地使用证号为0XX1号，原土地使用者为第三人邓亚平；国营岭门农场房屋所有权证号为0XX7号，原所有权人为第三人邓亚平。2006年6月3日，被告谭文忠与被告吕洲签订转让协议书，约定以人民币33000元将争议房屋的所有权转让给被告吕洲。2007年4月16日第三人邓亚平向某某农场房产管理部门申请将土地使用证和房屋所有权证更名为原告黄玉香。2010年3月31日被告吕洲与第三人童小燕协议离婚，将房屋交由童小燕使用。原告黄玉香、谭关喜与被告谭文忠系父母与子女关系，原告黄玉香、谭关喜与第三人邓亚平系父母与女婿关系。以上事实有原、被告的庭审陈述及本院认证的证据为凭。本院认为，本案的争议焦点是一、原告的主体资格问题。二、2006年签订的协议是否有效。三、争议房屋是否要返还。一、原告的主体资格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民。本案中原告称其为房屋的实际购买人和所有人，但无证据证明其履行了房屋购买的手续。原告提供的证据1、土地使用证（第0XX1号）和证据2、房屋所有权证（第0XX7号）上面虽然将第三人邓亚平的名字涂改为原告黄玉香的名字，但根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定，不动产物权的变更、转让，自记载于不动产登记簿时发生效力，房地产转让或者变更时应向房产管理部门和土地管理部门申请变更登记。本案中原告未提供不动产登记簿，也未提供证据证明其履行了变更登记手续，只提供了涂改名字的土地使用证和房屋所有权证，不能证明其变更程序的合法性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告未举证证明其主张的，应当承担不利后果。综上，原告不能证明其是争议房屋的所有人，无法证明其与本案有直接利害关系，应认定其主体不适格。二、2006年签订的协议是否有效的问题。庭审中被告谭文忠承认第三人邓亚平告知其有人要买房子，但房子不是第三人邓亚平的，所以他不管，也不同意卖的事实。由此可以证明第三人邓亚平对于被告吕洲和第三人童小燕要买房的事实是知情的。被告谭文忠与被告吕洲于2006年6月3日签订转让协议，第三人邓亚平于2007年4月16日将土地使用证和房屋所有权证更名为原告黄玉香，原告于2011年7月4日向本院起诉，之间间隔5年时间，第三人邓亚平从未对争议房屋提出主张，应视为第三人邓亚平对于被告谭文忠转让争议房屋给被告吕洲的行为是认可的。综上，被告谭文忠与被告吕洲于2006年6月3日签订的转让协议书有效。三、争议房屋是否要返还的问题。争议房屋的土地使用证和房屋所有权证上所有人为第三人邓亚平，被告谭文忠与被告吕洲于2006年6月3日签订的转让协议书是有效的，根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，争议房屋应已转让给被告吕洲。被告吕洲与第三人童小燕于2010年3月31日协议离婚，协议将争议房屋交由第三人童小燕使用。故第三人童小燕占有争议房屋属有权占有，无须返还。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第六十一条第三款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄玉香、谭关喜的诉讼请求。案件受理费625元，由原告黄玉香、谭关喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。（此页无正文）审判长 陈 锐审判员 杨小莉审判员 翁珍珍二〇一三年十一月二十二日书记员 许 钰适用法律依据：1、《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”2、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 关注微信公众号“”