（2013）海民初字第27338号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-11-02
案件名称
北京市嘉鸿房地产开发有限公司与回X商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市嘉鸿房地产开发有限公司,回Ｘ
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第27338号原告北京市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街31号14层。注册号：110000005110478法定代表人王智忠，董事长委托代理人田禾，北京市中喆律师事务所律师。委托代理人贾虹，北京市明诚律师事务所律师。被告回X，女。身份证号：×××委托代理人李XX（回X之夫）。委托代理人陈小利，北京轩翥律师事务所律师。原告北京市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）与被告回X商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉鸿公司委托代理人田禾、贾虹，被告回X及其委托代理人李XX、陈小利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉鸿公司诉称，我公司与回X于2006年12月25日签订X小区底商买卖协议书，约定回X认购X会所。认购书中仅约定认购面积X平方米，认购总额人民币1200万元。认购书中特别约定买方签署认购书，同时向卖方支付定金20万元，买方须于本认购书签订后次日起14日内，即2007年2月17日前持本认购书签订商品房买卖合同及补充协议，交付楼款，如买方未在上述期限内签订商品房买卖合同及补充协议，买房已支付的定金不予返还，所订房号不予保留。认购书签订后至今，我公司与回X始终未能就商品房买卖合同协商一致并未能签订正式的商品房买卖合同及补充协议，并给我公司造成损失。回X仅分数次支付房款140万元。我公司认为，双方签订的底商买卖协议书性质属于商品房预约合同，在双方始终未能就签订正式的商品房买卖合同及补充协议达成一致且依据认购书解除约定条件成就的情况下，认购书事实上已经解除。故我公司诉至法院，诉讼请求：1、解除我公司与回X签订的X小区底商买卖协议书；2、回X交纳的20万定金不退，其余120万元同意退还；3、被告承担本案诉讼费。被告回X辩称，本案协议已经具备商品房销售要素，应当作为买卖合同，而非预约，协议未约定部分双方已经口头合意。故买卖合同已经成立。双方也已经履行。我方支付了140万房款，嘉鸿公司也受领了房款。嘉鸿公司解除合同之诉没有法定、约定理由，没有签订书面房屋买卖合同是因为嘉鸿公司手续不全造成，现在房款还差1060万元是因为嘉鸿公司拒收。故我没有过错。嘉鸿公司提出解除合同超出了合同解除合理期限。我没有违约，20万元定金转变为房款，故不适用定金罚则。请求驳回嘉鸿公司诉讼请求。经审理查明，2006年12月25日，嘉鸿公司与回X于签订《X小区底商买卖协议书》。该协议书第二条约定回X认购物业为X会所楼，建筑面积X平方米，认购楼价总额人民币1200万元。第三条约定付款方式为分期付款。第四条约定：”1、买方签署买卖购书同时向卖方支付定金20万元人民币......3、买方须于本认购书签订后次日起14日内，即2007年2月17日前持本认购书到发展商或发展商指定律师楼处按本认购书所订房号及价格签署《北京市商品房买卖合同》及补充协议，交付楼款；4、买卖双方约定，如买方未在上述期限内签订商品房买卖合同及补充协议，买方已支付的定金不予返还，所订房号不予保留。”上述协议签订后，回X于2007年2月5日向嘉鸿公司支付了20万元定金（发票项目写为会所房款），2007年2月14日及2007年12月27日分别支付了房款20万元及100万元，双方并未签订正式的《北京市商品房买卖合同》。回X主张曾于2007年2月17日前找嘉鸿公司要求签订正式合同，系因嘉鸿公司表示买卖事宜已定且直接网签即可，故双方未签订正式合同。嘉鸿公司对此不予认可，主张回X在2007年2月17日前未找过该公司要求签订正式合同。回X就其所持上述主张未向本院提交充分有效的证据予以证明。回X另向本院提交了一份无双方签字盖章的《X会所转让协议》，主张该协议系双方拟签订的一份协议，嘉鸿公司主张该协议双方均未签字盖章，并未达成一致。2013年8月20日，嘉鸿公司向回X寄送了《解除函》，以回X至今尚未支付剩余房款1060万元，且回X至今未与嘉鸿公司签订商品房买卖合同及补充协议为由，通知回X解除双方签订的《X小区底商买卖协议书》。回X确认收到了该函件。另查，本案所涉房屋至今仍由嘉鸿公司使用，并未交付给回X。上述事实，有双方当事人陈述、《X小区底商买卖协议书》、发票、《解除函》、快递单、《X会所转让协议》、等证据材料在案佐证。本院认为，嘉鸿公司与回X签订的《X小区底商买卖协议书》中载明此协议系商品房认购书，该协议应属预约合同性质，依据民法原理，商品房认购书通常应包括如下内容：双方当事人基本情况、房屋基本情况（含位置、面积等）、房屋价款计算、付款进度及方式、定金条款、签署正式合同的时限约定等内容。具体到本案中，双方签订的协议书基本具备了商品房认购书通常应包括的内容。但是，由于本案所涉房屋价值极大，而该协议中就房屋价款的付款进度约定不明，付款方式存在前后矛盾，具体体现在如下方面：协议第三条的约定付款方式为分期付款，但并未明确约定付款进度，而协议第四条约定买方须于2007年2月17日前交付楼款，似又表现出一次性付款的意向。同时，协议第四条明确约定买方须于2007年2月17日前持本认购书到发展商或发展商指定律师楼处按本认购书所订房号及价格签署《北京市商品房买卖合同》及补充协议，回X虽主张曾于2007年2月17日前找嘉鸿公司要求签订正式合同，系因嘉鸿公司表示买卖事宜已定且直接网签即可，故双方未签订正式合同，但回X就其所持上述主张未向本院提交充分有效的证据予以证明，且嘉鸿公司对此不予认可，主张回X在2007年2月17日前未找过该公司要求签订正式合同，故本院对回X的该项主张不予采信。现协议书中确定的签订正式《北京市商品房买卖合同》及补充协议的时限约定已经过去了将近七年时间之久，本案所涉房屋至今仍由嘉鸿公司使用，亦未交付给回X，且双方存在巨大分歧，难以继续签订正式的《北京市商品房买卖合同》及补充协议，故嘉鸿公司与回X签订的《X小区底商买卖协议书》应予解除，对嘉鸿公司的该项诉讼请求本院予以支持。至于回X交纳的20万元定金，本院认为，嘉鸿公司及回X作为该协议的双方当事人，对协议中存在付款进度约定不明及付款方式前后矛盾的情形均有一定的责任，故本院认为嘉鸿公司应向回X退还该20万元定金，对嘉鸿公司提出不予退还20万定金的诉讼请求，本院不予支持。嘉鸿公司同意向回X退还其余120万元会所付款，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除北京市嘉鸿房地产开发有限公司与回X签订的《X小区底商买卖协议书》；二、北京市嘉鸿房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向回X退还定金二十万元及会所房款一百二十万元；三、驳回北京市嘉鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费二千一百八十五元（北京市嘉鸿房地产开发有限公司已预交），由北京市嘉鸿房地产开发有限公司负担二千一百五十元；由回X负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，不服本诉请求的，交纳上诉案件受理费，不服反诉请求的，交纳反诉上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 庞松二〇一三年十一月二十二日书记员 苏航 微信公众号“”