（2013）兴民一初字第1674号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2015-12-14
案件名称
陈美华与南宁铁西达房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈美华,南宁铁西达房地产有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）兴民一初字第1674号原告陈美华。委托代理人刘海理，广西鹏名律师事务所律师。委托代理人卢炳成，广西鹏名律师事务所实习律师。被告南宁铁西达房地产有限责任公司，住所地：南宁市高新区。法定代表人唐犹豪，该公司董事长。委托代理人高明润，该公司办公室主任。委托代理人潘雄，广西智森律师事务所律师。原告陈美华与被告南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称：铁西达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法由审判员农慧兰适用简易程序，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告陈美华的委托代理人刘海理、卢炳成，被告南宁铁西达房地产有限责任公司的委托代理人潘雄参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美华诉称：2005年3月20日，原告向被告购买了位于南宁市友爱南路的房产，买受人��支付完上述房产的价款。原告已于2007年8月13日接收上述房产，按照合同约定被告应于交房后360日内办理权属登记需由被告提交给产权登记机关备案的资料。原告已于2010年8月9日将上述房屋的办证费交给被告，而被告未能按照合同约定提交相关材料给房产产权登记机关，已构成违约。原告认为，合同一经订立，双方都要严格履行合同规定的各项义务，被告拒不履行义务、提交相关资料、办理房屋产权过户至原告名下，是严重的违约行为，侵害了原告的合法权益。原告向法院起诉，请求法院依法判决：1、被告给原告位于南宁市友爱南路的房屋办理房产证；2、本案的诉讼费由被告承担。被告铁西达公司辩称：原告已办理了退房手续，并且在房产局办理了商品房备案撤销手续，双方已解除商品房买卖合同。由于原告还购买了其他商铺，且未付完商铺��房款，原、被告双方就约定由原告以本案购房款抵销原告尚欠的商铺购房款。因此，本案原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法予以驳回。经审理查明：南宁市友爱南路广场系被告铁西达公司开发建设，铁西达公司已取得该房屋的商品房预售许可证。2005年3月20日，陈美华与铁西达公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：买受人（即原告）向出卖人（即被告）购买位于南宁市友爱南路的房屋，建筑面积为40.62平方米，房屋总价款为101550元；买受人同意一次性付款；出卖人应当在2005年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用��按下列第1种方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付��约金；双方还在合同中就其他事项作了约定。陈美华于2005年1月11日向金之岛公司交纳首期购房款27341元，于2005年2月28日交纳购房款6000元，于2007年11月30日交纳购房款31862元，至此，陈美华已全部支付购房款，并于2006年5月9日办理了房屋契税完税证，但未持有商品房买卖合同登记备案证明原件。铁西达公司提交从南宁市房地产档案馆调取的《南宁市商品房备案撤销申请表》显示：陈美华与铁西达公司于2006年4月29日协商解除商品房买卖合同，并申请撤销备案，房产登记部门已同意双方提出的撤销申请，并注销了商品房买卖合同登记备案。铁西达公司于2010年8月9日收取陈美华房屋办证费350元，并在《办证交资料回执单（客户单）》记载收到1××7号的陈美华交来身份证复印件、商品房买卖合同复印件、购房收据复印件等办证资料。因铁西达公司未为陈美华办理讼争房屋产权证，陈美华向本院起诉，并提出前述诉讼请求。另查明，陈美华持有一份2008年4月13日签订的《房屋租赁合同书》，出租方（甲方）为陈美华，承租方（乙方）为黄某、林某，约定甲方将友爱南路的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2008年4月16日至2009年4月15日，房屋租金每月800元，季度租金为7200元。合同还对其他事项进行了约定。该租赁合同附有补充协议及房内财产清单，双方明确约定房屋内的设施、物品交接数量。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、契税完税证、《南宁市商品房备案撤销申请表》、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。本院认为：从本案现有证据来看，原、被告双方于2005年3月20日签订《商品房买卖合同》，此前，原告已交付了部分房款，双方又于2006年4月29日���理了商品房买卖合同备案撤销手续，此为双方协议解除合同的意思表示。此后，被告于2007年11月30日收取了原告交付的剩余购房款及房屋办证费用，亦为双方的真实意思表示，虽然双方未重新签订商品房买卖合同确定房屋买卖的意图，但被告作为出卖人收取买房人剩余购房款及办证费用的行为，从一般买卖交易惯例来看，体现了被告同意继续履行房屋买卖合同的意愿。而且，原告尚持有《商品房买卖合同》的原件，表明该合同并未因双方之前的协商而必然最终解除，该合同的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方仍应恪守履行。被告主张双方协商解除合同后，原告同意由被告将本案购房款直接冲抵原告购买其他商铺的未付购房款，无直接证据充分证实，原告不予认可，且被告主张其他商铺购房款的交付问题与本案无直接关联，本院对被告的主张不予采信。对于讼争房屋是否实际交付的问题，原告主张被告已向其实际交付，并由原告将房屋出租获取收益；被告则主张其未向原告交付房屋，讼争房屋由被告出租并获取收益。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”从双方提交的证据内容开看，原告提交的《房屋租赁合同书》及房内财产清单可证实原告于2008年4月13日已将房屋出租给他人，以此可推定被告已将房屋交付原告并由原告实际处分房屋，同时，被告在此后收取原告房屋办证费用的行为，说明讼争房屋已符合办理产权登记的条件，此行为与原告的出���行为相印证，故本院对原告的主张予以采信。被告反驳原告关于房屋已实际交付的主张，但仅提交了《南宁市商品房备案撤销申请表》，庭审后在本院指定的举证期限内亦未提交任何证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。被告陈述因当时有其他业主与被告存在纠纷，被告为平息该部分业主，决定收取该部分业主交付的材料，原告交付的剩余购房款及办证材料复印件时被告未进行审查就一并收取，并不能体现被告同意履行的真实意愿。对此，本院认为，被告收取原告款项及材料的行为是既定的事实，被告未进行严格审查是被告的内部行政管理问题，被告不能以其内部管理问题对外对抗原告作为买受人的权利，本院对被告的该项主张不予认可。根据原、被告双方合同的第十五条的约定，铁西达公司应在交付商品房之日起360日内将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从本案证据来看，被告在2008年4月13日已将讼争房屋交付原告用于出租，至今，已愈360日，被告应将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现原告要求被告履行上述合同义务，符合法律规定，本院予以支持。根据《国务院城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，故被告亦负有协助原告办理房屋所有权证的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告南宁铁西达房地产有限责任公司为原告陈美华将办理南宁市友爱南路的房��属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告陈美华办理该房屋的所有权证。案件受理费50元，由被告南宁铁西达房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 农慧兰二〇一三年十一月二十二日书记员 覃云颂附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”