（2013）奉民三（民）初字第2590号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-05-17

案件名称

戴国勤诉被告李云房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

上海市奉贤区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

戴国勤,李云

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

上海市奉贤区人民法院民事判决书（2013）奉民三（民）初字第2590号上海市奉贤区人民法院民事判决书原告（反诉被告）戴国勤，男，xxxx年x月xx日生，汉��，住xx市xx区xx镇xx村***号。委托代理人陆瑞莲，女，xxx年x月x日生，汉族，住xx市xx区xx镇x村**号。委托代理人谷洪波，上海洪烈律师事务所律师。被告（反诉原告）李云，男，xxx年x月x日生，汉族，户籍地xx省xx县xx镇x村xx庄，现住xx市xx区xx镇xx小区**号**室。委托代理人李明明，上海方英律师事务所律师。原告戴国勤诉被告李云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法适用简易程序。后被告李云提起反诉，本院经审查后予以准许。本院于2013年10月31日对本诉和反诉一并进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）戴国勤及其委托代理人陆瑞莲、谷洪波，被告（反诉原告）李云及其委托代理人李明明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴国勤诉称，2007年6月18日，戴国勤与李云签订租赁期限为10年的《租用房屋（场地）协议书》，约定由李云租��戴国勤自有房屋用于货物周转使用，租金每年5，500元，水电费由李云自行承担。起初，李云能积极主动履行协议约定，但自2008年开始，水费拖欠未交，2012年开始连电费也不交，并且自2013年6月18日起也未支付房屋租金。戴国勤认为，李云的行为已构成根本违约，给其造成重大经济损失，故诉讼来院，要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、李云支付拖欠的水电费共计3，364.1元；3、李云支付2013年6月18日至2013年8月27日的房屋租金1，068元；4、本案的诉讼费由李云承担。庭审中，戴国勤要求李云搬离所承租的房屋，并将第二项诉讼请求水电费数额变更为3，524.7元（其中水费自2008年1月至2013年9月共2，202元、电费自2012年6月至2013年9月共1，322.7元），第三项诉讼请求房屋租金计算至实际搬离日，按照每年5，500元计算；庭审后，戴国勤撤回对第二项水电费的诉讼请��。李云辩称，其不付租金，是因为戴国勤将客厅大门敲坏、安装摄像头，影响了其经营和生活；对水电费双方有口头约定，水费由戴国勤承担，其承担电费，且自2013年5月其已搬离了系争房屋，不会产生水电费。李云反诉称，2007年6月18日，李云与戴国勤就xx区xx镇xx村xx号房屋签订一份《租用房屋（场地）协议书》，租金每年5，500元，租赁期限为10年，即至2017年6月17日止。因签约之初，房屋中无过多电器，且房屋划为拆迁范围，无需缴纳水费，故协议中约定水电费由李云承担，后因戴国勤家中人口增多，电器亦陆续增多，故双方口头约定，电费由李云承担，水费由戴国勤承担。2012年年中开始，戴国勤屡次干涉、阻挠李云正常使用租赁房屋，双方开始发生矛盾。2013年1月5日，戴国勤更是暴力破坏房屋结构，砸坏租赁房屋房门，后又采用安装摄像头监视李云及家人的生活起居、无故谩骂、私自停电等手段，迫使李云暂时于2013年5月搬离租赁房屋，暂缓支付电费及房租，但李云的生意物资仍放置于租赁房屋处。戴国勤的行为已影响了李云正常使用租赁房屋，并侵害了其家人的生活及正常经营活动。为此李云提起反诉，要求判令：1、戴国勤继续履行与李云签订的房屋租赁协议；2、戴国勤赔偿李云经济损失46，249元；3、本案的诉讼费由戴国勤承担。戴国勤辩称，由于李云不支付租金和水电费，故其主张解除合同；同时李云要求其承担经济损失无事实依据。戴国勤为其诉、辩称提供了以下证据材料：1、《租用房屋（场地）协议书》一份，旨在证明双方确立了房屋租赁关系并约定了租期及租金、水电费的支付等事项；2、律师函两份，旨在证明戴国勤于2013年8月委托律师发函给李云要求其支付租金和水电费，李云也委托律师发函作了回复；3、李云的来沪人员基本信息一份，旨在证明李云现居住在其他小区；4、水电费凭证，旨在证明李云未按约支付水电费的数额。李云为其反诉提供了以下证据材料：1、照片十五张，旨在证明戴国勤将租赁房屋客厅大门敲坏、安装摄像头、切断电源等事实；2、电费存根联若干，旨在证明电费已由李云支付给戴国勤；3、收条一份，旨在证明李云已支付2012年6月18日至2013年6月18日的房屋租金，还付清了2012年5月前的电费；4、营业执照、再生资源回收业经营承诺书、经营再生资源回收业告知书各一份，旨在证明李云在租赁房屋内从事废品回收业务，现已无法正常经营；5、村民委员会调解未果证明一份，旨在证明双方因租赁纠纷经村民委员会调解未果。经当庭质证，双方对对方提供的证据发表了各自的质证意见。李云对戴国勤提供的证据的真实性均无��议，但辩称双方在2008年时口头约定由戴国勤承担水费，李云承担电费，且部分电费已由其支付；戴国勤对李云提供的证据真实性亦无异议，但对李云提供的电费存根联证明电费已由李云支付现金给其不予认可。本院对双方提供的证据真实性予以确认，同时对李云未付部分水电费的事实予以确认。基于上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年6月18日，戴国勤与李云签订一份《租用房屋（场地）协议书》，约定由李云租用戴国勤坐落于xxx区xx镇xx村xxx号房屋四间（除客厅公用，底楼全部租用）及场地约200平方米，用于货物周转。双方还约定租期从2007年6月18日起至2017年6月18日止，每年租金5，500元，租金每年初支付，水电费由李云承担。合同签订后，李云按约支付了租金，戴国勤也将房屋和场地交付李云使用。2013年1月起，双方为琐事发生纠纷。2013年5月起，李云住处由上述房屋搬至其他小区，但并未将房屋及场地交还戴国勤，且自2013年6月18日起未付租金，也未支付其居住期间的部分水电费。2013年8月16日，戴国勤委托律师发函给李云，要求其支付拖欠的租金和水电费，并告知李云在收到律师函之日起三天内支付，否则解除双方租赁协议。2013年8月23日，李云也委托律师发函回复，称其并非不愿履行义务，其未履行是因戴国勤将客厅大门敲坏、安装摄像头等行为侵犯了其合法权益。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，戴国勤与李云签订的《租用房屋（场地）协议书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。承租期间，双方因琐事发生纠纷，理应友好协商，李云以戴国勤敲坏双方共用的客厅大门、在客厅内安装摄像头等为由拒付租赁费，理由不充分，且戴国勤于2013年8月催告李云要求其支付，否则要解除双方协议，但李云仍予拒付。显然，李云的行为已属根本违约。故对戴国勤要求解除双方合同并要求李云搬离所承租房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。戴国勤要求李云支付自2013年6月18日起至实际搬离日止租赁费的诉讼请求，本院亦依法予以支持。庭审后，戴国勤表示撤回要求李云支付水电费的诉讼请求，是其对自己权利的自愿放弃，本院予以准许。李云要求戴国勤赔偿其经济损失46，249元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第��十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）戴国勤和被告（反诉原告）李云签订的《租用房屋（场地）协议书》于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）李云于本判决生效之日起十日内搬离位于xxx市xx区xx镇xx村xxx号房屋及场地；三、被告（反诉原告）李云于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）戴国勤自2013年6月18日起至本判决生效之日止，按每年租金5，500元计算的房屋租金；四、被告（反诉原告）李云于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）戴国勤自本判决生效日次日起至实际搬离日止，按每年租金5，500元计算的房屋占有使用费；五、驳回被告（反诉原告）李云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计25元；反诉案件受理费人民币956元，减半收取计478元，均由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　吴耀军二〇一三年十一月二十二日书记员　　姜　鹰审判员　　吴耀军二〇一三年十一月二十二日书记员　　姜　鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以��己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和��他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”