（2013）房民初字第09672号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2015-04-02
案件名称
张彩云与王映辉返还原物纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张彩云,王映辉
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第09672号原告张彩云，女，1955年8月25日出生。委托代理人郑修森，男，1951年2月2日出生，北京市房山区河北镇法律服务所法律工作者。被告王映辉，女，1967年5月19日出生。原告张彩云诉被告王映辉返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告张彩云及其委托代理人郑修森、被告王映辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张彩云诉称，1981年我依法申请取得位于房山区长阳镇阎仙垡村XX宅基地，并在宅基地上建北房3间，2005年翻建成4间，由我母亲韩XX居住。2006年11月2日，韩XX代我与左广现签订购房合同，将房屋转让给左XX。2010年2月3日，左广现又将房屋转让给被告。经房山区人民法院和北京市第一中级人民法院判决，已确认两份协议均无效。现诉至法院，请求判令被告返还位于房山区长阳镇阎仙垡村XX院（以下简称XX号院），本案诉讼费由被告承担。被告王映辉辩称：第一，XX院在2005年翻建时，原告已转为城镇户口，村委会认为不是村集体成员的翻建是无效的，所以村委会将此宅基地视为其母亲名下。当时我在买房时和村委会确认过房主为韩XX（已过世，宅基地收归集体）。2006年11月2日的房屋转让协议是韩XX签字的，不存在谁代谁签的问题，并且是在村委会主持，原告全体兄弟姐妹都在场证明下，不管谁签字都应视为房主韩XX的真实意思表示。第二，原一审二审判决合同无效基于非集体村民不能购买农村宅基地的有关规定。原告也不是阎仙垡村集体成员，原告于1989年转为城镇户口后，按照政策即丧失该宅基地使用权，其2012年将户口迁回也是城镇户口，没有宅基地使用权。第三，原告户口是在2012年6月5日迁入阎仙垡村XX院，按户口迁移原则需要开具在此院的居住证明，但原告并不在此居住，所以户口迁移不应作为返还房屋的依据。第四，原告是出售自己多余的房屋，而被告购买后以XX院为唯一住所，让我腾房将使我无家可归。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告张彩云原系北京市房山区长阳镇阎仙垡村村民，其在房山区长阳镇阎仙垡村XX院有北房4间。2006年11月2日，张彩云以其母亲韩XX的名义与案外人左广现签订房屋买卖协议书，张彩云将上述房屋以8.5万元价格卖给左XX。2010年2月3日，左广现将购买的房屋转卖给了被告王映辉。2012年11月6日，张彩云以左XX、王映辉为被告诉至本院，要求判令2006年11月2日韩XX与左XX签订的协议书无效；判令2010年2月3日左XX与王映辉签订的转让协议无效；判令被告返还房山区长阳镇阎仙垡村XX院。本院于2013年1月24日作出（2013）房民初字第00284号民事判决，该判决认为集体所有的土地依照法律规定属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。按照国家法律规定，农村村民的住宅不得向本集体经济组织外的人员出售，只有本村村民才能依法享有本村集体土地的宅基地使用权。张彩云以其母韩XX名义与左XX达成的房屋买卖协议及左XX与王映辉达成的房屋转让协议，虽属双方自愿，但该协议的内容涉及房山区长阳镇阎仙垡村集体土地宅基地的使用权，而左XX、王映辉均非该村村民，不享有该村集体土地的宅基地使用权。故张彩云要求确认房屋买卖协议及转让协议无效的诉讼请求，本院应予支持。对张彩云要求左XX和王映辉腾退房屋的诉讼请求，因房屋价值尚未确定，应待房屋价值确定后再行处理。左XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，遂判决：一、确认2006年11月2日原告张彩云以韩XX的名义与被告左XX签订的房屋买卖协议书无效；二、确认2010年2月3日被告左XX与被告王映辉签订的房屋转让协议书无效；三、驳回原告张彩云的其他诉讼请求。王映辉不服本院（2013）房民初字第00284号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2013年4月26日作出（2013）一中民终字第4751号民事判决，该判决认为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规、国家有关规定所禁止的，同时，也涉及到集体经济组织的利益。本案中，张彩云以其母韩XX名义与左XX达成的房屋买卖协议及左XX与王映辉达成的房屋转让协议，虽属双方真实意思表示，但该两份协议的内容均涉及房山区长阳镇阎仙垡村集体土地宅基地的使用权，而左XX、王映辉均非该村村民，不享有该村集体土地的宅基地使用权。故一审法院确认房屋买卖协议及转让协议无效正确，本院予以确认。因该房屋价值并未确定，对张彩云要求腾房的请求本院不予支持，待房屋价值确定后再行处理。王映辉的其他上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院不予支持。左广现经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利。遂判决：驳回上诉，维持原判。因XX院及房屋由被告王映辉占有，故原告张彩云再次诉至本院，要求被告王映辉返还19号院及房屋。另查：左XX、王映辉均不属于房山区长阳镇阎仙垡村集体经济组织成员。张彩云之户籍于2012年6月5日登记住址为房山区长阳镇阎仙垡村二区XX号，户别为非农业家庭户。韩XX于2007年3月21日死亡。房山区长阳镇阎仙垡村并未进入征用拆迁程序。经本院调解，被告王映辉要求原告张彩云对其补偿40万元，但原告张彩云认为房屋价值最高为15万元，双方未能达成一致。经本院释明，被告王映辉以诉争宅院及房屋将来要进行拆迁为由不要求对房产价值进行评估，并表示不在本案中要求原告张彩云赔偿其损失，待诉争宅院及房屋进行拆迁后再行主张赔偿损失。上述事实，有双方当事人的陈述、协议书、转让协议书、本院（2013）房民初字第00284号民事判决书及卷宗材料、北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第4751号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因原告张彩云以韩XX名义与左XX于2006年11月2日签订的房屋买卖协议书，及左XX与被告王映辉于2010年2月3日签订的房屋转让协议书，已被生效的人民法院判决确认无效，故被告已丧失占有诉争房屋及院落合法依据，即被告对诉争房屋及宅院的占有构成无权占有，原告作为诉争房屋及宅院的权利人要求被告予以返还，于法有据，本院予以支持。被告之辩解意见于法相悖，本院难以采纳。因经本院释明，被告王映辉以诉争宅院及房屋将来要进行拆迁为由不要求对房产价值进行评估，并表示不在本案中要求原告张彩云赔偿其损失，待诉争宅院及房屋进行拆迁后再行主张赔偿损失，故赔偿损失一节双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：被告王映辉于本判决生效后六十日内将占有的房山区长阳镇阎仙垡村XX号宅院及房屋返还给原告张彩云。案件受理费三十五元，由被告王映辉负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 赵鹏杰二〇一三年十一月二十二日书 记 员 于 淼 关注公众号“”