（2013）杭萧民初字第72号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-03-06

案件名称

杭州世外桃源房地产开发有限公司与史复更、史兆国等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市萧山区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州世外桃源房地产开发有限公司,史复更,史兆国,李敏元

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

杭州市萧山区人民法院民事判决书（2013）杭萧民初字第72号原告杭州世外桃源房地产开发有限公司。法定代理人周政。委托代理人王钦。被告史复更。被告史兆国。被告李敏元。委托代理人史兆国。原告杭州世外桃源房地产开发有限公司诉被告史复更、史兆国、李敏元商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法由审判员茹华丽适用简易程序进行��理。因被告史复更下落不明，本院于2013年2月17日裁定转为普通程序审理，依法由审判员茹华丽担任审判长，与人民陪审员陈营治、徐玲仙组成合议庭，于2013年5月24日公开开庭进行了审理。原告杭州世外桃源房地产开发有限公司的委托代理人王钦到庭参加诉讼。被告史复更、史兆国、李敏元经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经院长批准，延长审限三个月，现已审理终结。原告杭州世外桃源房地产开发有限公司诉称：2010年5月7日，原、被告双方就湘湖人家中鼎苑10幢1单元1602室房屋签订《商品房买卖合同》（W1003116）及《补充协议》，约定如下：房屋价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11360.33元，总价款为996301元（合同第五条）；买受人（即三被告）于2010年5月7日前支付首期房款696301元，余款300000元用公积金贷款方式支付（合同第七条）；如买受人采用按揭方式支付房款，并由出卖人（即原告）提供借款担保的，出卖人、买受人之间的权利义务按补充协议执行（合同第八条）；原告为被告承担阶段性保证责任的保证期限为自贷款之日起，至房地产权属登记证书及房屋他项权证办理完毕之日止（补充协议第三条第1款）；被告应在接收该商品房时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，同时交纳与办理权属登记相关的各项税费（补充协议第三条第2款）；被告未按期归还贷款本息，原告承担责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行出售，并要求被告按合同总金额的1%向原告支付违约金，同时要求被告赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告向银行支付的贷款本息、违约金等所有实际费用、收回房屋另售所需的费用、涉及诉讼所需费用以及可能涉及的各项交易税费），合同解除后，原告有权从被告已支付的房款中直接扣除被告应支付给原告的违约金和赔偿金（补充协议第三条第3款）；双方在本合同中注明的地址，为双方履行有关通知、协助等义务的法定地址，任何一方在本合同履行期间发生变更地址的，均有义务书面告知另一方，否则，由此产生的风险，由未履行告知义务一方承担（补充协议第八条第4款）。上述合同签订后，三被告共同支付了首期房款696301元。2010年8月5日，原告与三被告及杭州住房公积金管理中心签订《杭州市公积金个人住房担保借款合同》一份，约定由史复更向杭州住房公积金管理中心借款300000元（由委贷银行招商银行发放），由原告承担保证责任【参见（2012）杭萧商初字第3094号民事判决书第6页】。2011年5月31日，原告依约对拟交付房屋办出初始权属登记证书，具备办理权属转移条件，并告知了三被告。2011年6月6日，��被告确认原告依约向其交付房屋，补房款682元，同时原告向被告交付了诉争房屋对应的发票一张（发票号00351571，金额为996983元）。但三被告在收房后，经原告多次催告，无正当理由拒绝协助原告办理权属转移，无法办理房屋他项权证，导致原告继续向杭州住房公积金管理中心承担阶段性担保责任。2012年8月13日，杭州住房公积金管理中心因三被告未及时归还贷款本息，起诉原告要求承担保证责任。2012年11月13日，经法院判决要求原告承担贷款本息225414.15元、律师代理费15000元（两项合计244040.61元）及该案案件受理费2453元等责任，对原告造成重大损失，符合双方约定的合同解除条件。现原告已履行上述判决，故根据双方合同约定，诉请判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（W1003116）及《补充协议》；2.三被告共同向原告返还湘湖人家中鼎苑10幢1单元1602室房屋��销售不动产统一发票原件（发票号00351571）；3.三被告共同向原告支付244040.61元；4.三被告共同向原告支付违约金9970元；5.三被告共同向原告赔偿因另案诉讼产生的诉讼费2453元、律师代理费23000元（含本案）、税费损失104208.20元、销售费用损失11955.61元；6.原告自三被告已支付的房款中直接扣除第3、4、5项款项；7.本案诉讼费用由三被告共同承担。被告史复更未作答辩，也未向本院提供证据。被告史兆国、李敏元未到庭参加诉讼，也未向本院提供证据，但向本院提交书面答辩状一份，辩称：1.同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2.被告史复更下落不明，无法返还发票，且原告通过诉讼解除合同，向被告索要购房发票既无法律依据，也无合同约定。3.原告要求被告依据（2012）杭萧商初字第3094号民事判决书支付244040.61元，因无款项构成明细，故对其中的18626.46元暂不同意支付，如与“自2012年7月25日起至判决生效日止按合同标准计算的利息和罚息”相符，则同意支付。4.不同意支付9970元违约金，因为原告没有为被告办理他项权证并将他项权证交与杭州住房公积金管理中心，原告违约在先，原告应承担违约责任。5.因原告怠于履行保证义务，致使杭州住房公积金管理中心提起诉讼而致损失扩大，故被告不同意赔偿诉讼费2453元及律师代理费23000元。6.被告不同意赔偿税费损失104208.20元及销售费用损失11955.61元，该两项费用具体内容不明，且合同未作约定。7.被告同意在已支付给原告的购房款中直接扣除经法院认定的原告主张的合理合法款项。8.被告保留对本案房屋增值部分的诉权，并请求判令原告将多余购房款予以返还。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：第一组：《商品房买卖��同》、《补充协议》、不动产发票、《商品房交接协议书》及房屋权属证书各一份，以证明：1.原、被告关于湘湖人家中鼎苑10幢1单元1602室房屋所签订的协议约定及履行情况（因被告原因，尚未办理权属转移手续）；2.原告主张解除协议、返还房屋、发票及要求被告赔偿违约金、各项损失等违约责任，并要求相关款项自被告所付房款中直接扣除的事实和协议依据。第二组：（2012）杭萧商初字第3094号民事判决书、履行判决通知书、履行判决内容的收据、诉讼费缴费凭证、委托代理合同、代理费进帐单及发票各一份，纳税明细与电子缴税凭证若干份、营销代理合同一份、付款凭证若干份，以证明：1.2012年11月13日经法院依法判决要求原告承担贷款本息225414.15元、律师代理费15000元（两项合计244040.61元）及该案案件受理费2453元等责任，对原告造成重大损失，符合双方约��的合同解除条件，被告应向原告支付上述费用；2.被告违反合同约定，应向原告支付约定违约金9970元；3.原告因被告违约“断供”另案应诉及本案起诉支付律师代理费23000元，被告应根据双方协议约定予以承担；4.原告已因与被告交易支付各种税费104208.20元、按合同总额996301元支付销售费用11955.61元，合同解除后，被告应向原告赔偿税费及销售费用损失的事实。上述证据，虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为上述证据均真实、合法，且与本案事实相关联，本院确认具有证据效力。根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：2010年5月7日，三被告作为买受人向出卖人即原告购买位于杭州市萧山区闻堰镇的湘湖人家中鼎苑10幢1单元1602室房屋，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号W1003116）及《补充协议》各一份，约定：房屋总价款为996301元，被告于2010年5月7日前支付首期房款696301元，余款300000元采用公积金贷款方式支付；如被告采用银行按揭方式支付房款，并由原告提供借款担保的，原、被告之间的权利义务按补充协议执行；原告为被告向银行承担阶段性保证责任的保证期限为自贷款之日起，至房地产权属登记证书及抵押登记手续、房屋他项权证办理完毕之日止；被告应在接收该商品房时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，同时交纳与办理权属登记相关的各项税费；因被告未按期归还银行贷款本息，原告承担责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行出售，并要求被告按合同总金额的1%向原告支付违约金，同时要求被告赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告向银行支付的贷款本息、违约金等所有实际费用、收回房屋另售所需的费用、涉及诉讼所需费用以及可能涉及的各项交易税费），《商品房买卖合同》解除后，原告有权从被告已支付的房款中直接扣除被告应支付给原告的违约金和赔偿金。合同签订后，被告按约支付了首期房款696301元。2010年8月5日，原告与三被告及杭州住房公积金管理中心签订《杭州市公积金个人住房担保借款合同》，约定由被告史复更向杭州住房公积金管理中心借款300000元，原告为史复更向杭州住房公积金管理中心提供阶段性连带责任保证。剩余房款300000元即以该贷款方式支付。2011年5月31日，原告开具售房款为996983元的销售不动产统一发票一份（发票号00351571）。2011年6月6日，原、被告进行房屋验收交接，被告确认原告于2011年5月31日前向其交付房屋，根据实测面积被告补交房款682元，房屋总价为996983元。2011年6月30日，原告对诉争房屋办理了房屋所有权证，但未与三被告办理权属转移登记。因被告史复更在2012年1月20��后停止归还杭州住房公积金管理中心贷款本息，2012年8月13日，杭州住房公积金管理中心向本院起诉要求原告承担保证责任【（2012）杭萧商初字第3094号案】。2012年11月13日，本院判决由本案原告代被告史复更返还杭州住房公积金管理中心贷款本金220537.43元及至判决生效日止按合同标准计算的利息和罚息，支付代理费15000元，案件受理费2453元由本案原告负担，原告在履行保证责任后，对债务人享有追偿的权利。该判决已生效且原告已支付该案执行款244040.61元、案件受理费2453元。另，原告因上述案件应诉及本案起诉，委托上海建纬（杭州）律师事务所提供法律服务，共支付律师代理费23000元。原告销售案涉房屋，依法缴纳各项税费包括营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、水利建设专项资金、印花税等合计104208.20元。案��楼盘项目，原告系委托杭州新联康房地产经纪有限公司代理营销，约定如签约面积比例大于80%的，按销售款的1.2%支付销售代理费用（销售佣金）。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方履行合同过程中，因被告未按期归还杭州住房公积金管理中心的贷款本息而由原告承担保证责任，代被告偿还贷款本息，按照双方补充协议第三条第3款的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行出售，并要求被告按合同总金额的1%支付违约金和赔偿全部损失，合同解除后，原告有权从被告已支付的房款中直接扣除被告应支付给原告的违约金和赔偿金。故因被告违约，原告依据合同约定诉请解除双方合同，合同自通知到达对方时解除，即本案公告送达起诉状的公告期满之日2013年4月23日��除。合同解除后，已交付被告的涉案房屋，被告应当返还，但原告诉请返还“销售不动产统一发票”，缺乏法定或约定依据，本院不予支持。原告诉请被告支付合同总价款1%的违约金，符合双方约定，本院予以支持，违约金为9969.83元。原告诉请被告赔偿其为被告史复更代偿的贷款本息、罚息、代理费及该案诉讼费，合法有据，本院予以支持。原告因被告违约涉诉而委托律师支付的本案及（2012）杭萧商初字第3094号案的律师代理费共23000元，以及原告因销售涉案房屋依法向税务部门缴纳的各项交易税费104208.20元，属于双方约定损失范围，原告诉请被告赔偿，本院予以支持。涉案房屋原告委托杭州新联康房地产经纪有限公司代理营销，系原告自身经营需要，相应的销售佣金不属于原告因被告违约造成的损失，原告也未举证证明收回该房屋另售所需费用，故原告诉请被告��偿销售费用损失，依据不足，本院不予支持。原告诉请在被告已付房款中扣除被告应付的上述违约金和赔偿款，符合双方约定，被告史兆国、李敏元也同意从已付房款中扣除相关款项，故本院予以支持。扣款后的剩余款项不在原告诉请范围，被告史兆国、李敏元在答辩中虽提出返还要求但未提起反诉，故本案不予处理，由双方另行处理。综上，原告的合理诉请，本院予以支持。被告史复更、史兆国、李敏元经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第六十条第一款、第九十三条﹤javascript：SLC（21651，94）﹥第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条﹤javascript：SLC（21651，114）﹥第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共��国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、杭州世外桃源房地产开发有限公司与史复更、史兆国、李敏元于2010年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号W1003116）及《补充协议》，于2013年4月23日解除；二、史复更、史兆国、李敏元于本判决生效之日起十日内将湘湖人家中鼎苑10幢1单元1602室房屋返还杭州世外桃源房地产开发有限公司；三、史复更、史兆国、李敏元支付杭州世外桃源房地产开发有限公司代偿款244040.61元；四、史复更、史兆国、李敏元支付杭州世外桃源房地产开发有限公司违约金9969.83元；五、史复更、史兆国、李敏元支付杭州世外桃源房地产开发有限公司律师代理费23000元、另案诉讼费2453元、交易税费104208.20元，合计129661.20元；六、上述第三、四、五项应付款项，由杭州世外桃源房地产开发有限公司从史复更、史兆国、李敏��已支付的房款中直接扣除；七、驳回杭州世外桃源房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费7234元，由杭州世外桃源房地产开发有限公司负担219元，史复更、史兆国、李敏元负担7015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）审　判　长　　茹华丽人民陪审员　　陈营治人民陪审员　　徐玲仙二〇一三年十一月二十二日书　记　员　　陈金良来源：百度“”