（2013）宁民终字第3482号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-01-17
案件名称
南京市长江之家住宅小区业主委员会与江苏安居物业管理公司物业服务合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏安居物业管理公司,南京市长江之家住宅小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3482号上诉人（原审被告）江苏安居物业管理公司，组织机构代码13476669-3，住所地南京市鼓楼区中山北路200号。法定代表人茅建国，该公司总经理。委托代理人屈国良，南京天平法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）南京市长江之家住宅小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区湘江路18号。负责人李红卫，该委员会主任。委托代理人方湘子、费越，江苏致邦律师事务所律师。上诉人江苏安居物业管理公司（以下简称安居物业）因与被上诉人南京市长江之家住宅小区业主委员会（以下简称长江业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人安居物业的委托代理人屈国良，被上诉人长江业委会的委托代理人方湘子、费越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长江业委会原审诉称，2003年10月12日，双方签订了《物业管理合同》和《物业管理委托补充合同》，合同期为三年。合同约定了安居物业提供服务的标准，并约定了安居物业在小区利用公共设施和土地的经营性收入，各取50%。2006年10月15日至2008年12月31日，在没有书面合同的情形下，安居物业仍为该小区提供物业服务。2009年双方再次签订了《长江之家小区物业服务合同》，合同期自2009年1月1日至2011年12月31日。合同也约定了安居物业提供服务的标准，并约定公共收益，业主得六成，物业得四成。但是，安居物业提供的物业服务达不到合同约定的标准，双方提前解除合同。2010年12月31日，安居物业未尽交接义务撤离小区。综上，长江业委会诉至法院，请求判令安居物业返还长江业委会2007年至2010年的小区广告收入及停车费等公共收益，共计人民币524280元，并由安居物业承担本案全部诉讼费用。安居物业原审辩称，1.关于2007年到2010年小区内公共收益的返还，对于其中产生于2010年10月31日之前的部分，已经超过诉讼时效，应予以驳回。2.长江业委会无法准确证明应返还的公共收益为524840元。综上，请求驳回长江业委会的诉讼请求。原审法院经审理查明，2003年10月12日，长江业委会（甲方）与安居物业（乙方）签订了《物业管理委托合同》，合同期为三年。合同期满后的2006年10月15日至2008年12月31日，虽然没有签订物业合同，安居物业仍为长江业委会小区提供物业管理服务。2009年11月26日，双方再次签订了《物业管理委托合同》，合同期自2009年1月1日至2011年12月31日。合同约定公共收益，业主得六成，物业得四成并含税。2010年10月24日，长江业委会组织业主对安居物业的服务情况进行满意度调查，由于调查结果达不到合同约定的50%的标准，长江业委会因此依据合同约定与安居物业协议提前一年解除合同，并正式发函通知安居物业撤离小区。安居物业于2010年12月31日撤离长江之家小区，双方未交接公共收益帐册及公益款项，长江业委会遂诉至法院。诉讼中，安居物业向原审法院出具情况说明，内容为：“本公司2010年12月31日撤离长江之家小区，因未健全该小区公共收益账册，加之本公司管理不善，时至今日未能找到长江之家小区2009年1月1日至2010年12月31日期间的公共收益账册，特此说明。”原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据双方所签订的《长江之家小区物业服务合同》第十四条约定，2010年年底前业委会组织业主考评满意度低于50%时可终止双方合同。2010年10月24日，长江业委会组织业主对安居物业的服务情况进行满意度调查，由于调查结果达不到合同约定标准，长江业委会依合同约定提前一年与安居物业解除合同，并正式发函通知安居物业撤离小区。安居物业于2010年12月31日撤离长江之家小区，双方实际终止履行所签订的物业服务合同。安居物业于2010年12月31日撤离长江之家小区后，对公共收益的侵占一直处于持续状态，故长江业委会在本案中的诉讼主张没有超过诉讼时效。安居物业所提超过诉讼时效的抗辩，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。为了证明安居物业应返还2007-2010年公共收益，共计524840元，长江业委会提供了“长江之家公共收益诉讼标的计算说明”、其他应付款明细账复印件、长江之家年报表（一、二）期复印件、长江之家三期月报表复印件，对于长江业委会而言，已经完成了初步证明义务。在本案中，安居物业掌管着公共收益账册的原件，其声称账册因保管不善没有找到，致使本案无法查清小区共同受益的明确数额。因此，安居物业隐瞒证据或保管不当致使证据灭失，均应为此承担不利后果。结合双方的举证情况，原审法院据此酌情确定安居物业应向长江业委会返还公共收益人民币35万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条、第七十五条之规定，判决：安居物业江苏安居物业管理公司于判决生效之日起十日内向长江业委会南京市长江之家住宅小区长江业委会返还公共受益人民币35万元。一审案件受理费9050元，由安居物业负担。安居物业不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清。被上诉人组织业主对安居物业的服务情况进行满意度调查，认为业主不满意度还达到50%，符合双方合同约定的提前解除条件，没有事实依据，被上诉人的主张仅是单方陈述，原审法院作为判决依据，显属事实认定不清。2、原审法院适用法律不当，被上诉人的诉请仅有2010年11月、12月两个月的公共收益未超诉讼时效，本案被上诉人主张的是合同之债，诉讼时效应当是2年。被上诉人要求返还涉诉小区公益收入524840元，并未提供相应证据，原审法院认为上诉人没有提供涉诉小区公益收入帐册，酌定上诉人返还350000元，没有事实依据，将举证责任分配给被上诉人，属举证责任分配不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人长江业委会辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。上诉人对原审法院查明的被上诉人组织业主对上诉人服务满意度调查，业主不满意率达到50%的事实不予认可，对其它事实不持异议。对双方当事人不持异议的事实，本院经审查属实予以确认。二审另查明，上诉人在原审向原审法院提交的一组证据中，证据一“其他应付款明细帐”中记载，2007年至2008年给业主提成款为129600元，2009年给业主提成款为158400元，证据十四“长江之家年（月）报表”中记载，2010年一至三期公益收入为259192.8元，按约定应分给业主155515.7元。上诉人安居物业二审提供“长江之家小区第二届业主委员会财务情况移交”表、“中国民生银行单位账户对账单”、电梯广告“合作合同书”、“安康宣传栏”设置协议书、“2010年长江之家业委会支出明细”等五份证据，证明在2009年之前应分配给业主的公共收益121297.8元已支付给业主，2010年之后的65280元虽未支付，但业委会开支11522元也未进行结算，实际上2010年应付给业主的公共收益应是53758元。被上诉人长江业委会对上诉人安居物业二审提供的五份证据质证认为，该组证据均无原件，均未在开庭前提出，且与其一审提供的证据相矛盾，真实性均不予认可。交接表“长江之家小区第二届业主委员会财务情况移交”表前四项无交接各方签字、无日期，无小区公益收入分配记录；“中国民生银行单位账户对账单”是上诉人公司的帐户，并不能证明向被上诉人支付过任何款项；电梯广告“合作合同书”仅是2008年小区部分电梯广告合同，上诉人一审称没有，二审中又有部分，不排除与第三方恶意串通伪造，且也不能反映小区全部电梯2007年至2010年全部广告收入情况；“安康宣传栏”出租收入不在双方争议范围内，如存在上诉人更应多支付公益收入给被上诉人；“2010年长江之家业委会支出明细”系上诉人单方制作，无当时业选委会成员签字确认。此节事实有上诉人安居物业提交的“长江之家小区第二届业主委员会财务情况移交”表，“中国民生银行单位账户对账单”，电梯广告“合作合同书”，“安康宣传栏”设置协议书，“2010年长江之家业委会支出明细”以及二审开庭笔录在卷证实。本院认为，依法成立的合同对当事人是有约束力，当事人应严格按合同约定履行，双方合同中约定了公益收入的分配比例，应当按约定比例进行分配。关于双方争议的公益收入款的诉讼时效问题，安居物业在涉诉小区提供物业服务期间未公布该小区公益收入情况，也未提供公益收入与业主进行结算的相关资料，其对小区公益收入的占有一直处于持续状态的前提下，业主提起诉讼要求按合同约定比例进行分配，并未超过诉讼时效。关于双方争议的涉诉小区2007年至2010年公益收入具体数额。上诉人二审提供的五份证据，欲证明其欠业主公益收入仅款53785元，但上诉人二审提供的该组证据无原件，该组证据也不能全面反映涉案小区2007年至2010年全部公益收入、使用与分配情况，且与其一审向法院提供的证据相矛盾，故本院对上诉人二审提供的证据不予采信。从上诉人一审提供的证据来看，2007年到2010年第三季度涉案小区公益收入应分配给业主的是440815元，高于原审法院酌定的350000元，故原审法院酌定上诉人返还被上诉人涉诉小区公益收入款350000元并无不当，上诉人该项上诉请求本院不予支持。涉案小区的公益收入帐册只有一份，在上诉人处保存，原审法院要求上诉人提供符合民事诉讼的相关规定，上诉人关于原审法院举证责任分配不当的上诉理由，与法无据，本院不予支持。关于上诉人主张长江业委会调查报告结论不准确，其单方解除合同不合法的问题，因长江业委会调查报告的结论是否准确，长江业委会单方解除与物业公司的服务合同是否合法，与本案不属同一法律关系，且无论解除是否合法，亦不影响本案判决结果。故对上诉人的该上诉请求，本案不予理涉。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费9050元，由上诉人安居物业负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 文审 判 员 舒晓艺代理审判员 左自才二〇一三年十一月二十二日书 记 员 孙雪松 更多数据：搜索“”来源：