（2013）徐民终字第2065号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-01-09
案件名称
周胜保、周玲与张凯、徐州市宝泰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周胜保,周玲,张凯,徐州市宝泰房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民终字第2065号上诉人（原审原告）周胜保。上诉人（原审原告）周玲。二上诉人共同委托代理人胡阳光。二上诉人共同委托代理人朱保忠。被上诉人（原审被告）张凯。委托代理人刘云龙。被上诉人（原审被告）徐州市宝泰房地产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区南三环泉山森林公园东侧。法定代表人高建军，该公司董事长。委托代理人武堂刚。委托代理人申志刚。上诉人周胜保、周玲因与被上诉人张凯、徐州市宝泰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第2492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受��后，依法组成合议庭，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人周玲及二上诉人共同委托代理人胡阳光、朱保忠，被上诉人张凯及其委托代理人刘云龙，被上诉人徐州市宝泰房地产经纪有限公司的委托代理人武堂刚、申志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，周胜保、周玲与张凯在徐州市宝泰房地产经纪有限公司的居间下于2012年12月10日签订《房地产买卖协议》一份，约定由周胜保、周玲将座落在徐州市南郊翟南路的八零六公寓出售给张凯，交易价格为32万元（含地下室、阁楼）；双方同意于2012年12月10日前交接房屋；居间服务费4800元由张凯承担；在签订协议时，张凯给付周胜保、周玲购房定金10000元，在购房时该定金抵购房款或服务费；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金10万元，若买卖双方协商解除本协议���双方应向居间方各支付50%上述居间服务费；签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关手续。《房地产买卖协议》备注：由于此房两证暂无办理，不具备过户办理手续条件，双方约定张凯于2012年12月10日前先行支付周胜保、周玲贰拾伍万元整，含定金壹万元，余款柒万元整，待周胜保、周玲将此房授权委托手续办理完成后，张凯再次支付周胜保、周玲房款陆万元整。（此房款陆万元从2012年12月10日起至委托手续全部办理完整之前由居间方保管），最后壹万元房款，待两证办理下来之后，周胜保、周玲成功过户到张凯名下当场张凯支付，不得恶意拖欠。委托手续周胜保、周玲负责邮寄到居间方，（三个工作日内）居间方接到委托手续后可将此款陆万元打给周胜保、周玲（居间方有权直接办理）。《房地产买卖协议》签订当日，张凯交纳中介服务费4500元，交于徐州市宝泰房地产经纪有限公司6万元，并由该公司向张凯出具收据一份，收款事由：今代收购八零六公寓（徐州翟南路4-3-602室）部分房款，此款为居间方暂保管，待委托书拿来之后，居间方打款后，此收据自动作废。同日，张凯通过中国建设银行转账给周玲购房款25万元。2012年12月10日，由张凯支付公证费200元，周胜保作为委托人，在江苏省徐州市铜山公证处办理了委托刘跃华作为受托人代为缴纳购房差价、相关费税、办理房屋产权证、土地使用证和领取两证、办理与上述房产相关的一切事宜的《授权委托书》，委托期限：自签字之日起至委托事项办理完毕止。2012年12月13日，周胜保、施正秀作为委托人在江苏省南京市白下公证处的公证下办理委托书一份，委托内容为：“我们购买了徐州市泉山区翟山南坡八0六��院内砖混结构2栋3单元602室房产。因我们在南京不便前往，现委托刘跃华代为办理上述房产的相关事宜。授权范围：1、办理房屋产权证、土地证；2、代缴相关税费；3、签订房屋买卖协议；4、办理房产证、土地证过户；5、代收房款；6、其他相关手续。受托人在授权范围内所签署的有关文件我们均承认并承担相应的法律责任。受托人无转委托权。委托期限自即日起叁年止。”之后，周胜保、周玲将该公证书邮寄给徐州市宝泰房地产经纪有限公司。因徐州市宝泰房地产经纪有限公司看到委托期限为叁年，双方产生疑异，2013年1月5日，徐州市宝泰房地产经纪有限公司工作人员徐桂珍将该公证书以特快专递的形式寄给周玲。周玲收到该公证书后一直未拆封，直至2013年7月18日开庭时拆封，内有公证书原件12份。2013年5月21日，周胜保、周玲委托江苏义行律师事务所向张凯致���，表示徐州市宝泰房地产经纪有限公司在收到周胜保、周玲邮寄的公证书后未将6万元汇给周胜保、周玲，即视为张凯对宝泰公司拒付6万元房款行为的默认，提出解除合同。同日，周胜保、周玲还委托江苏义行律师事务所向徐州市宝泰房地产经纪有限公司致函，表示居间方无故退回周胜保、周玲邮寄的委托书，并提出让周胜保、周玲提交无期限的授权手续的无理要求，迟迟不将6万元房款支付周胜保、周玲，提出解除合同。2013年5月23日，张凯向周胜保、周玲回函，表示虽合同约定授权手续邮寄给居间方由居间方支付6万元房款，但不是约定应当或是必须将6万元打给周胜保、周玲；居间方担心三年授权期限内还不具备办理两证条件而损害张凯的权利，居间方将授权书退回后即与周胜保、周玲沟通协商能否办理授权期限更长的委托书，经周胜保、周玲确认只能办理最长��限三年的授权委托书；此后张凯已表示同意并催促周胜保、周玲将委托书邮寄过来，居间方把6万元打入周胜保、周玲卡上，但周胜保、周玲却表示不同意出售此房，将构成违约；同时提出继续履行合同，由周胜保、周玲将授权委托书七日内邮寄给张凯或居间方。2013年7月6日，张凯将6万元房款打入周玲账户。鉴于买卖双方各坚持己见，周胜保、周玲遂诉至法院，1、要求解除与张凯签订的《房地产买卖协议》，由张凯返还涉案房产；2、判决张凯支付违约金10万元，徐州宝泰房地产经纪有限公司对10万元违约金承担连带责任。张凯以授权委托书有争议，房款已支付大部分，且对涉案房屋已完成装修为由进行抗辩，请求驳回诉讼请求。徐州市宝泰房地产经纪有限公司主张系授权委托书引发本案纠纷，合同不具备解除条件，请求驳回诉讼请求。庭审中，周胜保、周玲提供其与徐州市宝泰房地产经纪有限公司工作人员的聊天记录，主张周玲于2013年3月5日告知居间方6万元房款拖到现在不给，要求终止合同，让居间方转达给买方，并称经咨询开不了所要求的无限期的公证书。徐州市宝泰房地产经纪有限公司主张其工作人员2013年3月14日告知周玲客户称3年的委托也行，客户只给3万剩下的等办好房证再给；同年4月14日居间方又告知周玲客户让把委托书寄来客户把钱给打过去。周玲与张凯分别提供双方之间的短信记录，周胜保、周玲主张周玲2013年3月11日告知张凯，房子不能卖了，要求张凯尽快找中介办理退房手续。张凯主张2013年3月10日告知周玲，办委托协议当时周胜保、周玲是同意的，现协议没有长期的，房证更不知什么时候下来，其建议再多留2万元保证金；同年3月17日告知周玲把委托协议寄来，其寄给周玲4万元，因周玲要求扣除1万元��24万元汇给张凯，张凯当时赌气要求周玲当晚一分不能少将款汇过来，并不代表合同就此解除。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同约定全面履行自己的义务。根据三方签订的《房地产买卖协议》可以确认，在出卖房屋时，周胜保、周玲即知道诉争房屋不知何时才能办理两证，并由双方在协议中进行了约定。周胜保、周玲将带有委托期限限制的公证书寄予徐州市宝泰房地产经纪有限公司，徐州市宝泰房地产经纪有限公司当然有理由怀疑期限内无法办理房屋两证这一客观情况，双方因此委托期限而通过短信等形式一直在进行沟通中，迟延支付6万元房款并非故意拖欠不付，故对周胜保、周玲要求张凯支付违约金10万元的诉讼请求不予支持。张凯在收到周胜保、周玲2013年5月21日书面解除合同的致函后，不���意解除合同而要求继续履行合同，并在合理期限内将6万元房款支付给周玲。在双方就公证授权委托书期限问题产生争议未达成一致意见，周胜保、周玲以公证书邮寄给居间方、居间方未付购房余款为由单方要求解除《房地产买卖协议》，不符合法定解除条件，也不符合双方签订《房地产买卖协议》的初衷与本意，双方的买卖协议应当继续履行。对周胜保、周玲要求解除《房地产买卖协议》的诉讼请求，法院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，《房地产买卖协议》约定的违约责任为买卖相对方，而非居间方，故对周胜保、周玲要求徐州市宝泰房地产经纪有限公司支付违约金10万元的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：驳回周胜保、周玲的诉讼请求。上诉人周胜保、周玲不服上述民事判决向本院上诉称：《房地产买卖协议》明确约定了付款条件与时间节点，但6万��房款未按约支付。上诉人办理的公证文书虽然有三年期限限制，但该期限足以完成交易，且《房地产买卖协议》并未对授权委托作出明确约定。而从纠纷产生后的沟通情况来看，张凯在付款上存在主观恶意，并作出了解除合同的意思表示。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人张凯辩称：《房地产买卖协议》并未对授权作出明确约定，由于上诉人周胜保、周玲邮寄的经公证的授权委托书存在期限限制，使人产生合理怀疑。双方为此进行交涉，合情合理，张凯不存在恶意。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人徐州市宝泰房地产经纪有限公司辩称：公司已尽居间责任。在授权委托书产生争议的情况下，公司参与协商合情合理，本案诉讼系上诉人周胜保、周玲怠于履行合同造成的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、六万元房款延期给付的事由是什么；2、《房地产买卖协议》是否解除；2、上诉人主张的违约金应否予以支持；3、徐州市宝泰房地产经纪有限公司应否承担连带赔偿责任。本案当事人在二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系单位房改房，该房产的权属登记到周胜保名下的时间并未确定。《房地产买卖协议》签订后周胜保曾于2012年12月10日在江苏省徐州市铜山公证处公证授权委托刘跃华（张凯母亲）办理涉案房产的交易、过户等事宜，委托期限为自签字之日起至委托事项办理完毕止。2012年12月13日，周胜保、施正秀（周胜保配偶）在江苏省南京市白下公证处公证授权刘跃华办理涉案房产的交易、过户等事宜，委托期限自即日起叁年止。该公证文书邮寄到达徐州市宝泰房地产经纪有限公司后，徐州市宝泰房地产经纪有限公司、张凯就与周玲进行交涉，要求出具类似于在江苏省徐州市铜山公证处公证的授权书，但周玲表示江苏省南京市白下公证处不能办理类似授权公证。双方自此产生争议。本院认为，由于之前存在江苏省徐州市铜山公证处公证的授权委托书，徐州市宝泰房地产经纪有限公司、张凯就此后三年期限的授权产生疑虑，进行交涉、并延付6万元房款的行为，符合行使不安抗辩权的法律规定，不应认定为违约行为。对于周胜保、周玲有关双方已协议解除《房地产买卖协议》的主张，根据《合同法》有关合同订立的法律规定，周玲与张凯在交涉过程中提出的单方主张均属于要约，仅在对方全部无条件接受的情况下成立新的协议，而从周玲与张凯的后续行为来看，均未无条件接受对方全���的要约条件，故双方之间并未形成新的协议。周胜保、周玲有关双方已协议解除《房地产买卖协议》的主张不符合法律规定，本院不予采纳。鉴于张凯此后已将6万元款项打入周玲帐户，且涉案房屋已交付张凯，张凯并装修完毕，从双方订立《房地产买卖协议》的本意出发，本院认为双方应继续履行该协议。综上所述，上诉人周胜保、周玲的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人周胜保、周玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 建代理审判员 史善军代理审判员 李 琳二〇一三年十一月二十二日书 记 员 孙玉娟 更多数据：