（2013）朝民初字第20260号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-06-17
案件名称
李旭耀诉北京中恒建业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李旭耀,北京中恒建业房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第20260号原告李旭耀，男，1962年9月27日出生。被告北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306室。法定代表人周兆东，总经理。委托代理人杜亚娇，女，1989年10月7日出生，北京中恒建业房地产经纪有限公司办公室法务。原告李旭耀（以下简称原告）与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人杜亚娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月30日，我与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，我委托被告出租位于北京市朝阳区关东店北街6楼2门205房屋。现租期已到，被告违反合同约定将房屋出租用于员工宿舍，人数超过4人，且损坏了房屋设施，被告还存在延期3天交房的违约行为。因双方协商无法达成一致，故我提起诉讼请求法院判决被告向我赔偿：1、违约金6400元；2、房屋装修费1200元；3、延迟交房3天占用费640元；4、因被告将我燃气卡丢失，我补办发生的误工费60元和交通费40元。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：第一，原告不具备起诉主体资格。2011年10月30日原告应房屋所有权人李厚明的委托与我公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，2013年5月4日合同履行完毕，并签订了退房协议。原告只是房屋所有权人李厚明的委托代理人，而并不是该房屋的所有权人，其权限也仅仅是办理该房屋的委托租赁事项。作为委托代理人的李旭耀以自己的名义提起诉讼不符合民事诉讼法关于当事人主体资格的规定；第二，我公司与房屋所有权人之间签订的只是房屋出租委托代理合同，原告就承租方的行为造成的违约应以承租方作为被告，而不应以我公司作为被告；第三，《北京市房屋出租委托代理合同》已履行终止，双方签订了退房协议，不存在原告所述违约行为。退房协议中明确约定，双方的各项费用已结清，合同自动解除，即日起双方无任何法律、经济连带责任。因原告在签订退房协议时己明确知道了房屋延期3天交付的事实，并未主张要追究我公司责任，而是其积极的收回了房屋办理了各种相关的手续。原告在明知房屋延迟的情况下签署该退房协议就应视为放弃了追究迟延交房责任的权利；第四，在退房时我公司本着友好代理的合作精神更换了房屋内多处生活设施，原告也并未提出房屋有人为损坏房屋设施的情况，故其所言的房屋有多处损毁与事实不符。经审理查明：2011年10月30日，原告（甲方）持李厚明《授权委托书》与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，原告将位于北京市朝阳区关东店北街6楼2门205号房屋（以下简称205房屋）出租给被告，约定，房屋租赁用途为居住，居住人数不得多于4人；乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代甲方协调与房屋及室内承租人增置、维修、维护、日常延伸服务，甲方办理与房屋租赁有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方；出租代理期自2011年11月1日至2012年11月1日共计1年，出租代理期限可延长6个月；租金标准3200元／月；出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责自然损坏、乙方负责人为损坏；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达七日以上的；2、擅自改变房屋用途，存在安全隐患的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共安全利益或妨碍他人正常工作、生活协调无果的；6、放任承租方的上述行为的；如乙方有上述情形之一，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；其他约定事项：不许做员工宿舍。该合同下方委托人（甲方）签章处载：李旭耀（代）。审理中，原告称李厚明系205房屋的原所有人，在签订合同时已经去世，205房屋现由原告之妻李艳瑞和原告继承，只是尚未办理产权变更手续，委托书和合同系根据被告的要求，实际是以原告本人名义出租房屋。原告出具产权证、死亡证明、继承公证书、结婚证佐证其陈述，被告认可上述证据真实性，但不认可原告系房屋所有权人，认为原告无权起诉。2013年5月4日，双方签订《退房证明》，载“合同终止，双方各项费用已结清，合同自动解除。即日起双方无任何法律、经济连带责任”。据此，被告认为双方债务和责任已经全部清偿，不同意原告各项请求。原告不予认可，称当日被告不同意退还房屋钥匙，原告只得报警，被告以签订《退房证明》为条件同意退还其205房屋钥匙，原告在无奈之下才在《退房证明》上签字。原告提交朝外派出所出警记录影像视频佐证其陈述，被告认可影像视频真实性但不认可证明目的，坚持认为《退房证明》是原告放弃追究其责任的真实意思。审理中，原告称被告违反合同约定，将205房屋出租用于宿舍且居住人数超过4人，被告不予认可。经本院询问，双方均不认可直接与承租人签订租赁合同，被告认可代收租金并管理房屋，但不能明确房屋承租人和居住使用情况。另，原告出具照片证明租赁期间内房屋装修存在毁损，并出具发票证明发送维修支出1200元，被告不予认可，并出具收据，证明已经对205房屋进行了维修，原告质证称收据所载“关东店北街6－2－201”与205房屋无关，不认可证据关联性。原告就误工费、交通费未出示相关证据。以上事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》及《授权委托书》、《退房证明》、发票等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：原告应是与本案有直接利害关系的公民。本案《北京市房屋出租委托代理合同》所载为“李旭耀（代）”，经审理查明，原所有权人李厚明在合同签订时已去世，审理中，李厚明法定继承人通过协商确定由原告之妻李艳瑞继承205房屋，因李艳瑞认可原告对于房屋的处分和使用，故本院对原告所述系以其自己名义与被告签订合同予以采纳，原告以合同当事人名义起诉符合法律规定。根据原告提供的照片可以认定租赁房屋存在装修损坏严重情况，此损坏已超过自然损耗程度。依据双方合同，被告应对此承担维修责任，被告出示的收据证明已经承担的维修责任，但因该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。原告出具装修发票证明自行维修支出1200元并要求被告予以赔偿，因该数额未超过合理程度，此项请求，本院予以支持。关于原告以被告违约要求赔偿违约金的诉讼请求，首先，关于被告是否存在改变房屋用途，用于员工宿舍出租且超人数居住的问题。根据合同约定，被告负责与承租人的洽商与签约，负责租金的收取与房屋的维护，故被告对合同履行情况应承担证明责任，现被告仅认可收取租金，但否认与承租人签订租赁合同，亦不能就承租人租赁居住情况提供相应证据，被告作为房地产经纪公司，其行为明显缺乏诚信，本院予以严厉批评，被告亦应对此承担不利证明后果；其次根据审理查明的事实，205房屋在租赁期限届满后屋内装修存在明显损坏，至法庭辩论前被告仍拒不同意履行维修义务，该行为亦构成违约。综上，被告行为符合双方约定违约金支付条件，原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于《退房证明》的效力，经本院调取视频资料显示，在该证明签字过程中，双方已发生实质争议，虽有公安民警介入处理，但民事纠纷未得以解决，乃至形成本案诉讼。被告仅以此证明双方对民事责任已无争议明显与事实相悖，该意见本院不予采纳。另，因视频资料显示，被告在5月4日才将205房屋钥匙交还原告，原告要求被告支付超期三天的房屋占用费，符合法律规定，但其要求参照合同标准二倍支付占用费缺乏合同依据，故该项请求本院部分予以支持。因原告就交通费、误工费未提供相应证据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李旭耀违约金六千四百元；二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李旭耀装修费一千二百元；三、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告李旭耀延期交付房屋占用费三百二十元；四、驳回原告李旭耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告李旭耀负担5元（已交纳），被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担45元（原告李旭耀已预交，被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内支付原告李旭耀）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 矫 辰人民陪审员 杜月霞人民陪审员 张金妹二〇一三年十一月二十二日书 记 员 贾岐颖 来源：百度搜索“”