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(2013)东横商初字第661号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-04-24

案件名称

张福财与陈耀明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东阳市人民法院

所属地区

东阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张福财,陈耀明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第六十五条第一款

全文

浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书(2013)东横商初字第661号原告:张福财。被告:陈耀明。委托代理人:陈天天。原告张福财为与被告陈耀明房屋租赁合同纠纷一案,于2013年8月28日诉至本院,本院于同日受理后,依法由审判员许正军适用简易程序独任审理,分别于2013年9月22日、11月6日公开开庭进行了审理。张福财、陈耀明及其委托代理人陈天天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张福财起诉称,2010年4月19日,原、被告签订了一份租房协议。约定张福财将坐落于东阳市横店镇祥和路33号内的西一幢三层、西一幢二层的厂房出租给陈耀明使用,租期为2010年4月20日至2013年4月19日,第一年租金为162000元,第二年、第三年租金为195000元,厂房内的货梯由陈耀明负责维修,若违约,应付守约方违约金10000元。在合同履行过程中,陈耀明第一年只支付了租金16万元,尚欠2000元,至今未支付。此后,每年交租金时,张福财都告知陈耀明先补足上年的不足部分,故该2000元应视为合同期满日拖欠。2011年9月23日,由于陈耀明使用不当,造成货梯损坏,由张福财垫付了货梯维修费1242元。合同到期后,陈耀明拖延22天搬出厂房,应当补交22天的租金11916元。张福财于合同到期之前的4月16日已与陈光明签订了下一年度的租房协议,约定交房时间为4月22日,并收取了定金5万元。按合同约定,陈耀明应于4月19日前搬迁、腾空租房,其延期搬迁的行为,不但构成违约,还造成张福财不能履行下一轮出租交房义务。因张福财不能按时交房,陈光明另行向他人租房,并要求张福财双倍返还定金10万元,经再三协商,张福财返还了8万元,造成损失3万元。对此损失,应由陈耀明承担违约金1万元,并赔偿损失2万元。为此,诉请要求:判决由陈耀明给付拖欠合同期内房租费2000元、到期延误22天搬迁租费11916元、电梯修理费1242元、违约金10000元、赔偿损失20000元,共计45158元(在法庭辩论时,张福财明确放弃要求赔偿损失20000元的请求)。张福财向本院提供了以下证据材料:1、租房协议1份(与原件核对无异的复印件),以证明原、被告于2010年4月19日签订1份租房协议,约定租期3年,到期日为2013年4月19日,并对相关事项进行了约定的事实。2、收条、收款收据各1份,以证明维修货梯花去修理费共计1242元,按合同约定,该费用应由陈耀明承担的事实。3、租房协议、收条、终止协议各1份,以证明张福财于2013年4月16日与陈光明签订租房协议,约定将原租给陈耀明的厂房,从2013年4月22日起租给陈光明使用,约定了相关权利、义务,收到陈光明支付的定金5万元,由于陈耀明没有及时腾空,导致张福财与陈光明于2013年5月9日终止租房协议的事实。4、收条1份,以证明张福财于2013年5月9日返还给陈光明定金5万元,并赔偿3万元的事实。5、照片18张、U盘1个,以证明陈耀明没有按合同约定时间搬迁厂房的事实。6、相机1台,以证明U盘里的照片以及冲印的照片都是用该相机拍摄的,有拍摄时间的事实。7、陈新平出具的证明1份,以证明陈新平曾于2013年4月底至5月初给陈耀明运过一车红木料的事实。8、证人李某甲的证言(出庭作证),以证明李某甲在2013年4月28日看见张福财在厂房里拍照的事实。9、证人朱某和李某乙的证言(出庭作证),以证明朱某、李某乙于2013年5月9日给陈耀明运过一车木料的事实。10、证人赵某甲、赵某乙的证言(出庭作证),以证明赵某甲、赵某乙于2013年5月22日在张福财厂房干过活,和照片相符的事实。11、证人杜某的证言(出庭作证),以证明陈耀明于2013年5月11日才将厂房的钥匙交给杜某的事实。陈耀明未作书面答辩,在庭审中口头答辩称,张福财诉称的事实不属实,陈耀明已按约定在2013年4月19日搬出厂房,不存在延期的事实。关于房租问题,在张福财起诉要求陈耀明支付租金75000元时,未提及2000元,且与张福财诉状中的陈述相矛盾。2011年9月23日,未对货梯进行维修,不存在修理费用。请求法院驳回张福财的诉讼请求。陈耀明向本院提供以下证据材料:1、照片5张,以证明陈耀明已按合同约定时间腾空厂房的事实。2、(2012)东横商初字第449号民事判决书复印件1份,以证明陈耀明已按约支付了租金,不存在拖欠租金2000元的事实。3、证人贾某的证言(出庭作证),以证明陈耀明在合同约定的期限内搬离厂房的事实。4、陈新平出具的证明1份,以证明给陈耀明运的货物是放置在厂房外的一车废料,时间是2013年4月的事实。5、徐锡强出具的证明1份,以证明2013年4月19日前已经将厂里的东西搬运完毕的事实。经审理,本院认证如下:对张福财提供的证据:证据1,陈耀明无异议,本院确认其证明力,予以采纳。证据2,陈耀明对收条的真实性、合法性、关联性有异议,认为2011年9月13日根本不存在修理货梯,收据不是正式发票,张福财也没有证据证明该收款收据中记载的442元是修理货梯的费用,与本案也没有关联性。本院认为,该证据的真实性无法确认,不予采纳。证据3,陈耀明对真实性、关联性有异议,认为陈耀明已按合同约定时间搬出厂房,张福财提供的协议是虚假的,要求提交公安机关侦查,追究张福财的刑事责任,对收条、终止协议的真实性、合法性有异议,认为该收条应在陈光明手中。本院认为,该证据的真实性无法确认,不予采纳。证据4,陈耀明对真实性和关联性有异议。本院认为,该证据的真实性无法确认,不予采纳。证据5、证据6,陈耀明对真实性、合法性、关联性有异议,认为照片中的日期是张福财自行添加的,冲印的照片与U盘中的照片相矛盾,U盘中的照片没有显示拍摄时间,冲印的照片中的日期明显是添加的。本院认为,因照相机上的显示日期是可以随意调整的,故照片上显示的日期与实际拍摄日期不一定相符,对该组证据不予采纳。证据7,陈耀明对真实性有异议,认为该证明的内容是张福财书写的,陈新平运的是在通道内木料,而非在厂房内的,而且时间也不是在4月底至5月初,与陈新平给陈耀明出具的证明不能印证。本院认为,该证据与陈新平出具给陈耀明的证明不一致,不具有证明力,不予采纳。证据8,陈耀明对真实性有异议,李某甲的雇主与张福财是亲戚关系,而且李某甲也只是看到张福财在拍照,李某甲受伤后回来看见有人在搬东西,也不知道是谁在搬,不知道是搬进还是搬出,不能证明张福财主张的事实。本院认为,李某甲的证言只能证明其看到张福财在拍照的事实,不具有证明其他事实的证明力,不予采纳。证据9,陈耀明认为朱某和李某乙运的废料是在厂房之外的,不能证明张福财主张的事实。本院认为,该证据结合张福财提供的照片,只能证明2013年5月9日时朱某和李某乙曾在厂房外面运过一车木头废料的事实,不具有证明其他事实的证明力,不予采纳。证据10,陈耀明认为该证据只能证明出租房屋已由张福财管理,而不能证明其他事实。本院认为,该证据与本案没有关联性,不予采纳。证据11,陈耀明对真实性有异议,认为证人杜某是张福财的亲戚。本院认为,杜某是张福财的姐夫,与张福财有利害关系,其证言不具有证明力,不予采纳。对陈耀明提供的证据:证据1,张福财认为照片上是其出租的厂房,但照片中只是其中一栋厂房,另一栋并未腾空。本院认为,经与现场核对,照片中确是张福财出租给陈耀明的厂房,但同样无法确认拍摄的具体时间,不予采纳。证据2,张福财没有异议,但认为陈耀明确欠其租金2000元。本院认为,按照张福财在诉状中所称的事实,即每年交付租金时都是先补足上年不足,而张福财在(2012)东横商初字第449号案中只主张陈耀明欠其租金75000元,未提及2000元租金的事实,且陈耀明已履行了支付该75000元义务,故该证据具有证明陈耀明主张的证明目的的证明力,予以采纳。证据3,张福财认为贾某的证言部分属实,部分不属实,贾某确实是搬运过的,但其陈述的2013年4月19日就已腾空,不属实。本院认为,贾某的陈述可以明确其曾为陈耀明搬运过家具、机器、板材等的事实,对该事实,本院予以确认,但搬运的时间无法确定。证据4,张福财认为该证据不具有证明力。本院认为,陈新平各向原、被告出具了内容不一致的证明,且未出庭作证,该证明不具有证明力,不予采纳。证据5,张福财认为国忠红木厂没有徐锡强这个门卫,且徐锡强没有出庭作证,没有证明力。本院认为,徐锡强未出庭作证,该证明的真实性无法确认,不予采纳。根据原、被告在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据,本院认定本案事实如下:张福财、陈耀明于2010年4月19日签订了1份租房协议,约定将张福财所有的坐落于东阳市横店镇电子工业园祥和路33号的部分厂房出租给陈耀明用于开办清堂红木厂(个体工商户),陈耀明实际使用厂房的时间为2010年2月,租期为2010年4月20日至2013年4月19日,第一年租金为162000元,第二年、第三年租金为195000元,应于每年的3月20日前支付下一年度的租金。同时约定由张福财负责安装货梯,货梯的维修和有关部门的年检费由陈耀明负担,任一方有违约行为,应支付另一方违约金1万元。2012年5月8日,陈耀明支付给张福财第三年度的租金12万元,尚欠75000元未支付,张福财于2012年8月16日诉至本院,要求陈耀明支付拖欠的租金75000元。本院于2012年9月24日作出(2013)东横商初字449号民事判决书,支持了张福财的诉讼请求。经本院执行,陈耀明已履行支付租金的义务。到期后,因双方未签订续租协议,陈耀明将其经营的清堂红木厂搬出租赁厂房,双方对陈耀明是否按合同约定时间腾空厂房产生争议,张福财诉至本院。本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案中,张福财应当对其主张的陈耀明延迟22天腾空租赁厂房的事实提供证据予以证明,但张福财提供的证据尚不足以证明该事实,对张福财主张的该事实,本院不予认定。关于张福财主张的陈耀明尚欠合同期内的租金2000元的事实,根据(2013)东横商初字449号民事判决书和张福财在诉状中的陈述,无法认定,本院不予确认。关于货梯修理费1242元,证据不足,本院不予确认。综上,张福财的诉讼请求,证据不足,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定,判决如下:驳回张福财的诉讼请求。案件受理费464元(已减半收取),由张福财负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 许正军二〇一三年十一月二十二日代书记员 郭丽君 搜索“”