（2013）东横商初字第661号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-04-24

案件名称

张福财与陈耀明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东阳市人民法院

所属地区

东阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张福财,陈耀明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款

全文

浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）东横商初字第661号原告：张福财。被告：陈耀明。委托代理人：陈天天。原告张福财为与被告陈耀明房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月28日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员许正军适用简易程序独任审理，分别于2013年9月22日、11月6日公开开庭进行了审理。张福财、陈耀明及其委托代理人陈天天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张福财起诉称，2010年4月19日，原、被告签订了一份租房协议。约定张福财将坐落于东阳市横店镇祥和路33号内的西一幢三层、西一幢二层的厂房出租给陈耀明使用，租期为2010年4月20日至2013年4月19日，第一年租金为162000元，第二年、第三年租金为195000元，厂房内的货梯由陈耀明负责维修，若违约，应付守约方违约金10000元。在合同履行过程中，陈耀明第一年只支付了租金16万元，尚欠2000元，至今未支付。此后，每年交租金时，张福财都告知陈耀明先补足上年的不足部分，故该2000元应视为合同期满日拖欠。2011年9月23日，由于陈耀明使用不当，造成货梯损坏，由张福财垫付了货梯维修费1242元。合同到期后，陈耀明拖延22天搬出厂房，应当补交22天的租金11916元。张福财于合同到期之前的4月16日已与陈光明签订了下一年度的租房协议，约定交房时间为4月22日，并收取了定金5万元。按合同约定，陈耀明应于4月19日前搬迁、腾空租房，其延期搬迁的行为，不但构成违约，还造成张福财不能履行下一轮出租交房义务。因张福财不能按时交房，陈光明另行向他人租房，并要求张福财双倍返还定金10万元，经再三协商，张福财返还了8万元，造成损失3万元。对此损失，应由陈耀明承担违约金1万元，并赔偿损失2万元。为此，诉请要求：判决由陈耀明给付拖欠合同期内房租费2000元、到期延误22天搬迁租费11916元、电梯修理费1242元、违约金10000元、赔偿损失20000元，共计45158元（在法庭辩论时，张福财明确放弃要求赔偿损失20000元的请求）。张福财向本院提供了以下证据材料：1、租房协议1份（与原件核对无异的复印件），以证明原、被告于2010年4月19日签订1份租房协议，约定租期3年，到期日为2013年4月19日，并对相关事项进行了约定的事实。2、收条、收款收据各1份，以证明维修货梯花去修理费共计1242元，按合同约定，该费用应由陈耀明承担的事实。3、租房协议、收条、终止协议各1份，以证明张福财于2013年4月16日与陈光明签订租房协议，约定将原租给陈耀明的厂房，从2013年4月22日起租给陈光明使用，约定了相关权利、义务，收到陈光明支付的定金5万元，由于陈耀明没有及时腾空，导致张福财与陈光明于2013年5月9日终止租房协议的事实。4、收条1份，以证明张福财于2013年5月9日返还给陈光明定金5万元，并赔偿3万元的事实。5、照片18张、U盘1个，以证明陈耀明没有按合同约定时间搬迁厂房的事实。6、相机1台，以证明U盘里的照片以及冲印的照片都是用该相机拍摄的，有拍摄时间的事实。7、陈新平出具的证明1份，以证明陈新平曾于2013年4月底至5月初给陈耀明运过一车红木料的事实。8、证人李某甲的证言（出庭作证），以证明李某甲在2013年4月28日看见张福财在厂房里拍照的事实。9、证人朱某和李某乙的证言（出庭作证），以证明朱某、李某乙于2013年5月9日给陈耀明运过一车木料的事实。10、证人赵某甲、赵某乙的证言（出庭作证），以证明赵某甲、赵某乙于2013年5月22日在张福财厂房干过活，和照片相符的事实。11、证人杜某的证言（出庭作证），以证明陈耀明于2013年5月11日才将厂房的钥匙交给杜某的事实。陈耀明未作书面答辩，在庭审中口头答辩称，张福财诉称的事实不属实，陈耀明已按约定在2013年4月19日搬出厂房，不存在延期的事实。关于房租问题，在张福财起诉要求陈耀明支付租金75000元时，未提及2000元，且与张福财诉状中的陈述相矛盾。2011年9月23日，未对货梯进行维修，不存在修理费用。请求法院驳回张福财的诉讼请求。陈耀明向本院提供以下证据材料：1、照片5张，以证明陈耀明已按合同约定时间腾空厂房的事实。2、（2012）东横商初字第449号民事判决书复印件1份，以证明陈耀明已按约支付了租金，不存在拖欠租金2000元的事实。3、证人贾某的证言（出庭作证），以证明陈耀明在合同约定的期限内搬离厂房的事实。4、陈新平出具的证明1份，以证明给陈耀明运的货物是放置在厂房外的一车废料，时间是2013年4月的事实。5、徐锡强出具的证明1份，以证明2013年4月19日前已经将厂里的东西搬运完毕的事实。经审理，本院认证如下：对张福财提供的证据：证据1，陈耀明无异议，本院确认其证明力，予以采纳。证据2，陈耀明对收条的真实性、合法性、关联性有异议，认为2011年9月13日根本不存在修理货梯，收据不是正式发票，张福财也没有证据证明该收款收据中记载的442元是修理货梯的费用，与本案也没有关联性。本院认为，该证据的真实性无法确认，不予采纳。证据3，陈耀明对真实性、关联性有异议，认为陈耀明已按合同约定时间搬出厂房，张福财提供的协议是虚假的，要求提交公安机关侦查，追究张福财的刑事责任，对收条、终止协议的真实性、合法性有异议，认为该收条应在陈光明手中。本院认为，该证据的真实性无法确认，不予采纳。证据4，陈耀明对真实性和关联性有异议。本院认为，该证据的真实性无法确认，不予采纳。证据5、证据6，陈耀明对真实性、合法性、关联性有异议，认为照片中的日期是张福财自行添加的，冲印的照片与U盘中的照片相矛盾，U盘中的照片没有显示拍摄时间，冲印的照片中的日期明显是添加的。本院认为，因照相机上的显示日期是可以随意调整的，故照片上显示的日期与实际拍摄日期不一定相符，对该组证据不予采纳。证据7，陈耀明对真实性有异议，认为该证明的内容是张福财书写的，陈新平运的是在通道内木料，而非在厂房内的，而且时间也不是在4月底至5月初，与陈新平给陈耀明出具的证明不能印证。本院认为，该证据与陈新平出具给陈耀明的证明不一致，不具有证明力，不予采纳。证据8，陈耀明对真实性有异议，李某甲的雇主与张福财是亲戚关系，而且李某甲也只是看到张福财在拍照，李某甲受伤后回来看见有人在搬东西，也不知道是谁在搬，不知道是搬进还是搬出，不能证明张福财主张的事实。本院认为，李某甲的证言只能证明其看到张福财在拍照的事实，不具有证明其他事实的证明力，不予采纳。证据9，陈耀明认为朱某和李某乙运的废料是在厂房之外的，不能证明张福财主张的事实。本院认为，该证据结合张福财提供的照片，只能证明2013年5月9日时朱某和李某乙曾在厂房外面运过一车木头废料的事实，不具有证明其他事实的证明力，不予采纳。证据10，陈耀明认为该证据只能证明出租房屋已由张福财管理，而不能证明其他事实。本院认为，该证据与本案没有关联性，不予采纳。证据11，陈耀明对真实性有异议，认为证人杜某是张福财的亲戚。本院认为，杜某是张福财的姐夫，与张福财有利害关系，其证言不具有证明力，不予采纳。对陈耀明提供的证据：证据1，张福财认为照片上是其出租的厂房，但照片中只是其中一栋厂房，另一栋并未腾空。本院认为，经与现场核对，照片中确是张福财出租给陈耀明的厂房，但同样无法确认拍摄的具体时间，不予采纳。证据2，张福财没有异议，但认为陈耀明确欠其租金2000元。本院认为，按照张福财在诉状中所称的事实，即每年交付租金时都是先补足上年不足，而张福财在（2012）东横商初字第449号案中只主张陈耀明欠其租金75000元，未提及2000元租金的事实，且陈耀明已履行了支付该75000元义务，故该证据具有证明陈耀明主张的证明目的的证明力，予以采纳。证据3，张福财认为贾某的证言部分属实，部分不属实，贾某确实是搬运过的，但其陈述的2013年4月19日就已腾空，不属实。本院认为，贾某的陈述可以明确其曾为陈耀明搬运过家具、机器、板材等的事实，对该事实，本院予以确认，但搬运的时间无法确定。证据4，张福财认为该证据不具有证明力。本院认为，陈新平各向原、被告出具了内容不一致的证明，且未出庭作证，该证明不具有证明力，不予采纳。证据5，张福财认为国忠红木厂没有徐锡强这个门卫，且徐锡强没有出庭作证，没有证明力。本院认为，徐锡强未出庭作证，该证明的真实性无法确认，不予采纳。根据原、被告在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：张福财、陈耀明于2010年4月19日签订了1份租房协议，约定将张福财所有的坐落于东阳市横店镇电子工业园祥和路33号的部分厂房出租给陈耀明用于开办清堂红木厂（个体工商户），陈耀明实际使用厂房的时间为2010年2月，租期为2010年4月20日至2013年4月19日，第一年租金为162000元，第二年、第三年租金为195000元，应于每年的3月20日前支付下一年度的租金。同时约定由张福财负责安装货梯，货梯的维修和有关部门的年检费由陈耀明负担，任一方有违约行为，应支付另一方违约金1万元。2012年5月8日，陈耀明支付给张福财第三年度的租金12万元，尚欠75000元未支付，张福财于2012年8月16日诉至本院，要求陈耀明支付拖欠的租金75000元。本院于2012年9月24日作出（2013）东横商初字449号民事判决书，支持了张福财的诉讼请求。经本院执行，陈耀明已履行支付租金的义务。到期后，因双方未签订续租协议，陈耀明将其经营的清堂红木厂搬出租赁厂房，双方对陈耀明是否按合同约定时间腾空厂房产生争议，张福财诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张福财应当对其主张的陈耀明延迟22天腾空租赁厂房的事实提供证据予以证明，但张福财提供的证据尚不足以证明该事实，对张福财主张的该事实，本院不予认定。关于张福财主张的陈耀明尚欠合同期内的租金2000元的事实，根据（2013）东横商初字449号民事判决书和张福财在诉状中的陈述，无法认定，本院不予确认。关于货梯修理费1242元，证据不足，本院不予确认。综上，张福财的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：驳回张福财的诉讼请求。案件受理费464元（已减半收取），由张福财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员　许正军二〇一三年十一月二十二日代书记员　郭丽君 搜索“”