（2013）晋民初字第7187号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-03-20
案件名称
原告庆丰（福建）塑胶有限公司与被告浪漫鱼（福建）食品工业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庆丰（福建）塑胶有限公司,浪漫鱼（福建）食品工业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第四十五条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十九条第一款
全文
福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2013）晋民初字第7187号原告庆丰（福建）塑胶有限公司。法定代表人洪文革，该公司董事长。委托代理人郭长星、黄应县，福建晋贤律师事务所律师。被告浪漫鱼（福建）食品工业有限公司。法定代理人陈世芳，该公司执行董事兼总经理。委托代理人庄志忠，晋江市中心法律服务所法律工作者。原告庆丰（福建）塑胶有限公司与被告浪漫鱼（福建）食品工业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄应县、被告委托代理人庄志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年3月签订租赁合同，约定被告续租原告的厂房、宿舍、办公楼等，其中厂房月租金52720元、办公楼月租金3000元，租赁期限自2013年4月1日起至2014年6月30日止。因租赁期间被告多次存在拖欠租金、迟延支付租金的违约行为，2013年5月28日，为解决被告拖欠租金的违约行为，双方协议解除租赁合同关系，被告应于2013年6月1日起十五天内搬离原告厂区，但被告至今仍继续占用原告厂房、办公楼，请求判令：1.被告向原告交付租赁厂房、办公楼并支付自2013年6月15日起至2013年8月15日止按原、被告约定的厂房、办公室租金标准向原告支付房屋占用费合计111440元；2.被告支付原告自2013年8月16日起至实际交付租赁房屋之日止按原、被告约定的厂房、办公室租金标准计算的房屋占用费。被告辩称，根据2013年5月28日双方签订的解除租赁合同协议，被告已经依照该解除协议的约定支付了原告承租期间的相关费用并按照约定交接，但在交接租赁房屋时原告以各种理由推脱，责任在于原告，被告并未侵占被告的房屋，现原租赁合同已经解除，请求依法驳回原告的诉讼请求，原告并应退回被告支付的押金19146元。在本院审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认：原、被告自2010年起开始建立房屋租赁合同关系，2013年双方继续签订租赁合同，约定原告将原出租给被告的厂房、宿舍、食堂、办公场所（第四层）续租给被告，租赁期限自2013年4月1日起至2014年6月30日，厂房月租金为52720元，宿舍月租金为16011元、办公楼（第四层）月租金为3000元，公共部分月租金6000元，被告须向原告交纳一个季度的租金作为保证金，如提前退租保证金不予退还，双方不再续约时如有新置物被告不想搬走的并同意不搬的视为放弃、同意归原告所有。2013年5月28日，原、被告签订解除租赁合同协议，确认被告向原告提出于2013年5月31日解除租赁合同，被告愿意承担一个季度的租金233193元，被告应于2013年6月1日起十五天内搬离（如遇特殊情况而未搬完时，需原、被告双方协商解决），搬迁期间原告不再向被告收取任何费用，被告另须预付原告20000元押金作为五月份水电费支付款（该押金已于5月28日支付给原告），该款待清算后凭票据多退少补。签订协议当天，被告通过银行转账方式支付了原告284293元。2013年6月1日之前的租金及提前解约的补偿租金被告已经付清。2013年6月17日，被告腾空租赁房屋并搬离原告厂区，但将部分租赁物的玻璃门、铁门等门户锁上。为此，原告通过顺丰速运单号为594415852603的快递，向被告邮寄了一份主要内容为催促被告于2013年7月25日前到原告公司办理履行手续以交还厂房、办公室的函件。双方当事人争议焦点为：被告是否已经将租赁的厂房、办公楼交还给原告？被告是否应承担原告主张的厂房及办公楼占用费？对此，本院予以查明、分析并认定。原告认为，被告虽已于2013年6月17日搬离原告厂区，但此时已经超过约定的十五天搬迁期，且被告将租赁物的玻璃门、铁门等门户锁上，继续占用原告的厂房、办公室，致使原告无法进行使用，且经原告发函催告后被告仍拒不移交租赁物，因此被告应当承担自2013年6月15日起至实际交付租赁房屋之日止按每月55720元计算的房屋占用费。为此，原告提供玻璃门、铁门、木门被锁上的现场照片予以证明。被告认为，因2013年6月15日下大雨无法实施搬迁工作，为此被告工作人员与原告方电话联系、沟通，并已经于213年6月17日将租赁物腾空并搬离以进行交接，但因在交接时原告予以推脱，被告为了避免房屋内的物品丢失，便将门锁了起来，原告提供的照片也可以证明租赁物已经腾空，被告并未继续占用租赁物。对此，被告提供通话清单以证明被告多次与原告电话联系要求办理租赁物交接手续，并申请证人陆某、张某出庭作证。证人陆某、张某均是被告公司的员工，陆某的证言称在搬迁过程中，其通过138＊＊＊＊****的手机拨打原告公司一名陈姓工作人员的136＊＊＊＊****电话联系交接事宜，搬迁完毕后也已经按照对方的要求完成卫生打扫、地板及砖面修补等事项，但原告方一直推脱不办理交接手续，也不退还被告的押金，为了保持租赁物的完整其便将门锁上，以供今后交接时原告查看，但原告至今仍未与被告交接，也未退还押金。证人张某的证言称被告公司至2013年6月17日已经全部搬离原告厂区。对此，原告认为：通话记录仅能证明原告与被告电话联系催促修复租赁物的事实；证人陆某是被告公司员工，与被告存在利害关系，且原告公司负责与被告交接租赁物的人是一名手机号码尾数为“777”的连姓经理，陆某所称的陈姓员工只负责监督被告将损坏的租赁物部位恢复原状，因此陆某的证言不具真实性；对证人张某的证言不持异议。本院认为，原告提供的现场照片，被告对系其公司工作人员将门户锁上不持异议，可以认定。证人陆某系被告员工，与被告具有一定利害关系，原告对此提出异议，不予采信。被告提供通话记录欲证实被告要求原告办理租赁物交接事宜，原告认为该通话记录系原告催促被告修复租赁物而进行的联系，被告也无法提供其他证据予以印证，对该份通话记录的证据效力不予认定。原、被告于2013年签订租赁合同，后在履行过程中被告提出提前解除租赁合同的要求，经双方自愿协商，达成《解除租赁合同协议，确定了解约费用、搬迁期限等内容，该解除租赁合同协议合法有效，鉴于该解除租赁合同协议已就合同的解除费用、搬迁期限等相关权利义务已经进行了明确约定，且未约定被告应当继续履行原租赁合同规定的提前退租或租赁期满后如不再续约被告的相关义务，该解除租赁合同协议可视为对原租赁合同部分内容的变更。根据该份协议的约定，被告应在“2013年6月1日开始后15天搬清”，即应当在2013年6月16日0时0分前搬迁完毕，而被告至2013年6月17日才完成搬迁事宜，且其不能提供证据证明存在导致搬迁无法按时完成的不可抗力或双方已经根据协议另行达成延期协议等情况，即被告存在超过约定期限完成搬迁的情况。同时可以确定的是，至2013年6月17日，被告也根据解除租赁合同协议的约定，完成了腾房、搬离原告厂区的工作，并已经支付了全部解约费用，履行了其在解除租赁合同协议的义务。被告在搬迁后虽将房屋门户锁上，但此时房屋已经腾空，且双方对于被告搬迁后如何交接租赁物并无明确约定，鉴于此时租赁物在原告厂区管理范围内，被告未经许可已经无法再实际控制该租赁物，结合租赁合同关于双方不再续约时如有新置物被告不想搬走的并同意不搬的视为放弃、同意归原告所有的约定内容，原告对于租赁物门户上的被告锁具经对被告催告后也可采取合理措施予以处置。因此，本院认为，原、被告双方对于解除租赁合同后如何交接租赁物并无明确约定，但被告超期搬迁并将厂房与办公室的门户锁上，未合理尽到返还义务，应当承担一定责任；而原告虽有催告被告办理房屋移交手续，但却在实际控制该部分租赁物后未能采取适当措施进行处置，致使损失扩大，原告也应当承担相应的责任。经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：原、被告自2010年起开始建立房屋租赁合同关系，2013年双方继续签订租赁合同，约定原告将原出租给被告的厂房、宿舍、食堂、办公场所（第四层）续租给被告，租赁期限自2013年4月1日起至2014年6月30日，厂房月租金为52720元，宿舍月租金为16011元、办公楼（第四层）月租金为3000元，公共部分月租金6000元，被告须向原告交纳一个季度的租金作为保证金，如提前退租保证金不予退还，双方不再续约时如有新置物被告不想搬走的并同意不搬的视为放弃、同意归原告所有。2013年5月28日，原、被告签订解除租赁合同协议，确认被告向原告提出于2013年5月31日解除租赁合同，并约定被告承担一个季度的租金233193元，被告应于2013年6月1日起十五天内搬离（如遇特殊情况而未搬完时，需原、被告双方协商解决），搬迁期间原告不再向被告收取任何费用，被告另须预付原告20000元押金作为五月份水电费支付款（该押金已于5月28日支付给原告），该款待清算后凭票据多退少补。签订协议当天，被告通过银行转账方式支付了原告284293元。2013年6月1日之前的租金及提前解约的补偿租金被告已经付清。2013年6月17日，被告腾空租赁房屋并搬离原告厂区，但将部分租赁物的玻璃门、铁门等门户锁上。为此，原告通过顺丰速运单号为594415852603的快递，向被告邮寄了一份主要内容为催促被告于2013年7月25日前到原告公司办理履行手续以交还厂房、办公室的函件，后又于2013年8月29日起诉至本院。综上所述，本院认为，原、被告签订的租赁合同、解除租赁合同协议均合法有效，该解除协议应当视为双方对原租赁合同关于提前退租等条款的变更，而被告已经根据该协议的约定，履行了支付提前解约补偿租金、腾房搬迁的义务，成就了约定的解除租赁合同的条件，已经实际发生了解除租赁合同的效力。原告庭审时提出因租赁物经被告承租使用后与原状态不符且被告经催告后仍未予修复而无法完成租赁物的交接，但被告不予承认，而原告未能提供证据予以证明且表示不在本案主张恢复原状，故对此本院不予认定。在搬迁过程中被告存在超期搬迁且在搬离时将门户锁上，没有合理尽到返还租赁物的义务，应承担一定责任；而原告在实际控制该部分租赁物后未采取适当措施进行处置，致使损失扩大，也应当承担相应的责任。对此，结合双方对于返还租赁物的相关交接程序并未明确约定且在被告搬离后原告已经实际控制了租赁物的事实，就原告主张的房屋占用费，本院酌情按被告支付原告该部分租赁物一个月租金55720元予以支持，其余由原告自行承担。被告庭审时要求原告退回被告支付的押金19146元，但未依法提起反诉，不属本案审理范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十五条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告浪漫鱼（福建）食品工业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告庆丰（福建）塑胶有限公司房屋占用费55720元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2529元，由被告浪漫鱼（福建）食品工业有限公司负担1193元，由原告庆丰（福建）塑胶有限公司负担1336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 张安腾代理审判员 黄东来人民陪审员 杨少雄二〇一三年十一月二十二日书 记 员 洪贝琪附件：本案所适用的法律及司法解释《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 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