（2013）一中民一终字第1291号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-12-15
案件名称
李家明诉天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李家明,天津市我爱我家房地产经纪有限公司,李楠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十四条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民一终字第1291号上诉人（原审原告）李家明，男，1954年出生，汉族，住天津市河北区。被上诉人（原审被告）天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区。法定代表人刘田，董事长。委托代理人邢将瑞，该公司职员。原审第三人李楠，女，1986年出生，汉族，住天津市河北区。上诉人李家明因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2013）北民初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李家明，被上诉人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人邢将瑞到庭参加诉讼。原审第三人李楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告李家明与第三人李楠系房屋租赁合同关系，被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司系双方房屋租赁合同的经纪方。李楠于2009年11月28日与天津市河北区环金安居建设有限公司签订《天津市经济适用住房买卖合同》，购买了该公司的天津市河北区胜景道东北端东南侧兰景园2-3306号房屋，于2012年5月取得房屋权属证书。原告李家明与第三人李楠提交的《房屋租赁合同》载：2010年6月25日，原告与第三人签订房屋租赁合同。甲方（第三人李楠）将其拥有的坐落在天津市河北区胜景道东北端东南侧兰景园2-3306号房屋出租给乙方（原告李家明）作为居住使用。出租房屋建筑居住面积共60.17平方米。该房屋租赁期自2010年6月25日起至2011年6月24日止。每月租金为人民币1000元，该物业押金为一个月租金，即1000元。押金于合同期满后，如数无息退还乙方。房屋租赁押金可抵扣应由乙方支付的费用后，剩余部分应如数无息退还乙方。乙方在租赁期内，实际使用的煤气、水、电、数字电视、采暖、物业费用应自行负担，并按规定向甲方或有关部门交纳。基于经纪方（被告）已提供了服务，经纪方有权向甲方收取500元，向乙方收取500元作为佣金，该笔佣金于甲乙双方签署该租赁合同时付清。本合同签署后，甲乙双方或任何一方未能履行本合同，双方已支付的佣金不予退还。守约方的佣金损失由违约方或合同解除过错方赔偿。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，欲对房屋进行装修装饰前，其规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方书面同意。租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有。因甲方房屋权属瑕疵及非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应对乙方的实际经济损失进行赔偿。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应当负责赔偿：拖欠房租累计7天以上的；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲乙方因履行本合同产生争议，应协商解决，协商不成时，双方协商仲裁。合同签订后，原告于2010年8月25日向被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司交服务费500元。原告于2010年8月25日住进天津市河北区胜景道东北端东南侧兰景园2-3306号房屋并向第三人交了三个月的房屋租金共计3000元，租房押金1000元。该房屋2010年8月26日至2010年11月25日的物业费938元，水电费330元。原告称其入住后得知该房屋为经济适用房，认为根据《关于加强经济适用住房管理有关问题通知》的规定，此房不能出租，即找到被告和第三人说明情况并明确表示退租，但被告与第三人不给退租。第三人提交2011年1月2日修锁服务部出具的换锁收据一份，证明第三人因联系不到原告，找到修锁公司将该房门打开进入房屋。原告称其装修兰景园2-3306号房屋支付装修地板费1000元、抽水马桶修理费200元、安装煤气误工费100元、搬家费1000元，但未提供证据证实。原告称其放在兰景园2-3306号房屋的电视机、热水器、洗衣机、电子计算机一套、衣柜、床、桌子、椅子、沙发等物被第三人拿走，第三人不认可，原告未提供证据证实。第三人提交《天津市房产买卖协议》，证明2013年1月25日第三人已将河北区胜景道东北端东南侧兰景园2号楼3306房屋出售。2013年3月河北区胜景道东北端东南侧兰景园2号楼3306房屋登记在案外人贾兴龙名下。现原告起诉请求依法确认《房屋租赁合同》无效；并因租赁合同无效，要求依法判令被告赔偿原告已付的房费3000元、押金1000元、物业费938元、水电费330元；赔偿原告装修地板费1000元、抽水马桶修理费200元、安装煤气误工费100元、搬家费1000元；赔偿原告的电视机、热水器、洗衣机、电子计算机一套、衣柜、床、桌子、椅子、沙发等物；判令被告返还中介费500元，并赔偿双倍损失1000元；判令被告承担诉讼费等有关费用。被告及第三人认为原告提交的《房屋租赁合同》有效，不同意原告的诉讼请求。原审法院认为，原告起诉时未声明有仲裁协议，法院受理后，被告及第三人应诉答辩，法院对该案有管辖权。原告李家明与第三人李楠通过被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，第三人将坐落在天津市河北区胜景道东北端东南侧兰景园2-3306物业出租给原告作为居住使用，该合同是原、被告及第三人的真实意思表示，原告已实际入住。该《房屋租赁合同》违反了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》的规定，但不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的效力性强制规范。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》属部门规范性文件。原告以该《房屋租赁合同》违反《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》为由，要求确认《房屋租赁合同》无效的请求，依法不予支持。原告要求被告赔偿原告已付的房租费3000元、押金1000元、物业费938元、水电费330元、装修地板费1000元、抽水马桶修理费200元、安装煤气误工费100元、搬家费1000元，要求被告赔偿电视机、热水器、洗衣机、电子计算机一套、衣柜、床、桌子、椅子、沙发等物及要求被告返还中介费500元、双倍损失1000元的请求没有法律依据。原告李家明与被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司、第三人李楠签订的《房屋租赁合同》有效，双方均应按约行使权利、履行自己的义务。对原告的诉讼请求依法不予支持。原审法院调解未果遂判决：驳回原告李家明的诉讼请求。案件受理费130元，由原告李家明承担。原审法院判决后，上诉人不服，以原审第三人李楠在2010年6月25日与上诉人签订房屋租赁合同时，尚未取得诉争房屋权属证书，不是诉争房屋的合法所有权人，其与上诉人签订房屋租赁合同属主体不适格，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效为由提起上诉，请求依法改判，支持其原审诉讼请求。被上诉人同意原审法院判决。经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。案经本院主持调解，双方当事人各持己见。本院认为，上诉人李家明与原审第三人李楠通过被上诉人天津市我爱我家房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，对其效力本院予以确认。原审第三人李楠于2009年11月28日与天津市河北区环金安居建设有限公司签订《天津市经济适用住房买卖合同》，购买了诉争房屋。上诉人关于原审第三人李楠与上诉人签订房屋租赁合同时，尚未取得诉争房屋权属证书，不是诉争房屋的合法所有权人，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效的上诉主张，无事实及法律依据，对其主张本院不予支持。原审法院判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲代理审判员 姚 琦代理审判员 尹 来二〇一三年十一月二十二日书 记 员 刘洪雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 关注公众号“”