（2013）保民初字第416号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-03-03
案件名称
郝月高诉张买清、杨命兰买卖合同纠纷及张买清、杨命兰反诉郝月高买卖合同纠纷民事判决书
法院
保德县人民法院
所属地区
保德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝月高,张买清,杨命兰
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条，第七十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
山西省保德县人民法院民 事 判 决 书（2013）保民初字第416号原告（反诉被告）：郝月高，男，1950年11月13日生，汉族，山西省保德县林遮峪乡下川坪村人，农民。委托代理人：弓福生，山西元昌律师事务所律师。委托代理人：郝勤实，男，1976年11月13日生，汉族，山西省保德县东关镇楼圪凸居民，无业。被告（反诉原告）：张买清，男，1947年9月19日出生，汉族，山西省保德县杨家湾镇花园村人，农民。被告（反诉原告）：杨命兰，女，1951年8月15日出生，汉族，山西省保德县杨家湾镇花园村人，农民。委托代理人：赵培清，保德县公证处主任。委托代理人：张美换，女，1977年10月1日出生，汉族，山西省保德县杨家湾镇故城村人，农民。原告郝月高诉被告张买清、杨命兰买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月19日受理，2013年9月16日，被告张买清、杨命兰提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员崔继军担任审判长，与审判员马俊青、郝志飞组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝月高的委托代理人弓福生、郝勤实，被告杨命兰及被告张买清、杨命兰共同的委托代理人赵培清、张美换到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月20日，原、被告签订《土地转让协议书》，约定被告将位于花园村红沙沟的3.4亩土地转让给原告，价款48.5万元，用途为“商业、住宅用地”。协议签订后，原告先后向被告付款30万元。2013年初，该宗地被县人民政府征收，原告已无法行使土地使用权。根据《土地管理法》第三条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”被告将承包经营的集体土地转让原告，违反了上述规定。原告因对土地管理法律法规了解不够，故与被告签订了上述协议。根据《合同法》第五十二条规定，原被告签订的协议违反了土地管理法的强制性规定，属无效合同。请求1、依法确认原、被告于2012年3月20日签订的《土地转让协议》无效；2、被告返还原告支付的土地转让款30万元，并承担本案诉讼费。原告提供的证据：1、土地转让协议书；2、收款条据；3、土地征收图；4、照片；5、土地补偿明细表。被告张买清、杨命兰辩称，一、被答辩人在诉状中称：“2013年初，该宗土地被县人民政府征收，原告已无法行使土地使用权”，这与事实不符。2012年初，被答辩人曾与答辩人协商开发利用答辩人位于花园村红沙沟3.4亩林权地，并于2012年3月20日通过签订《土地转让协议书》，答辩人以总价款48.5万元整人民币，转让给被答辩人，被答辩人先后给付答辩人30万元整人民币转让款，下欠18.5万元转让款，由于被答辩人未在约定的2012年12月30日前给付答辩人，被答辩人给答辩人写有证人吕四棉签字、捺印的18.5万元整人民币的欠条一支，并载明（2013年5月7日全部付清）每月利息1850元，一直到现在分文未给。被答辩人给付答辩人30万元转让款后不久，曾四次动用机械将此块地上的枣树铲得仅剩一棵，并彻底改变了此块地的原貌，因此答辩人认为答辩人给被答辩人转让的该块地已经“行使土地使用权”，自答辩人与被答辯人签订《土地转让协议书》时起一直到现在，答辩人从来没有跟县人民政府办理过关于该块地的征收事宜，答辩人不清楚“2013年初，该宗土地被县人民政府征收”，指的是什么县的县人民政府征收的，这种有所指而无定指的诉称，答辩人认为被答辩人纯粹是在捏造事实，是被答辩人希望受让的该块地被县人民政府征收后图利而未果的情况下寻找借口，至于被答辩人所称“原告已无法行使土地使用权”，是因为被答辩人违反《土地转让协议书》第“四、其他”中第一条“乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续”的约定，在未办理土地使用权变更登记手续的情况下，强行铲除枣林并改变林权地的原貌，被有关单位制止而造成的，根据《合同法》第32条、第44条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”、“依法成立的合同，自成立时生效”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，答辩人认为该《土地转让协议书》仍然有效。二、被答辩人在诉状中又称：“根据《土地管理法》第2条第3款规定：‘任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地’，被告将承包经营的集体土地转让原告，违反了上述规定”、“原、被告签订的协议违反《土地管理法》的强制性规定，属无效合同”，这也与事实不符。答辩人转让的该块地是答辩人张买清的爷爷张田智、奶奶张在奴遗留下来，使用权属答辩人的林权地，这有晋绥边区土地证等证明为证，并不是“承包经营的集体土地”，更不存在“被告将承包经营的集体土地转让原告”。根据《土地管理法》第2条第3款：“土地使用权可以依法转让”的规定，答辩人并没有违反了规定。试问，既然被答辩人知道答辩人违反规定，被答辩人为什么还要一意孤行与答辩人签订《土地转让协议书》呢？不是“原告因对土地管理法律法规了解不够，故与被告签订了上述协议”，而是签订《土地转让协议书》时被答辩人认为有利可图，签订《土地转让协议书》并改变了该块地的原貌后被答辩人觉得无利可图，就一反常态认为签订的《土地转让协议书》无效，被答辩人的诉称于理不通。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，答辩人认为答辩人与被答辩人签订的《土地转让协议书》仍然有效。因此答辩人不但不“返还原告支付的土地转让款30万元”，而且更不“承担本案诉讼费”。综上所述，恳请法院根据事实，公正决断，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。反诉原告张买清、杨命兰诉称：2012年3月20日，反诉人通过与被反诉人签订《土地转让协议书》，以485000元整人民币价款将位于花园村红沙沟的3.4亩枣树地的使用权转让给被反诉人郝月高，被反诉人已经给付反诉人转让款300000万元整人民币，下欠185000元整人民币转让款，反诉人曾多次向被反诉人索要该款，可是被反诉人到现在一直分文未给。综上所述，反诉人认为：欠债还款乃天经地义之理。因此，特向你院提出反诉，请求1、依法判令被反诉人继续履行《土地转让协议书》；2、依法判令被反诉人给付反诉人土地转让款185000元、利息12950元，共计197950元整人民币。反诉原告提供的证据：1、晋绥边区土地证；2、土地转让协议书；3、欠条；4、集体土地使用证；5、吕浩书面证言；6、张根买书面证言；7、王利云书面证言；8、吕浩当庭证言；9、张根买当庭证言；10、王利云当庭证言。反诉被告郝月高辩称，土地转让协议无效，后果是返还财物。经审理查明，被告张买清、杨命兰对原告郝月高的证据1、2认可，对3、4、5不认可。反诉被告郝月高对反诉原告张买清、杨命兰提供的证据1表示：该证据是无效的，我国现行法律规定个人没有土地所有权。对证据2、3、4认可。对证据5、6、7表示：证言不能证明土地不属于集体所有。对证据8、9、10表示有异议。原告郝月高的证据1、2，反诉原告张买清、杨命兰的证据2、3、4，对方无异议，可以作为认定事实的根据。原告郝月高提供的证据3，不能证明涉案土地被政府征用。原告郝月高提供的证据4、5，不能证明涉案土地原状。反诉原告张买清、杨命兰提供的证据1只能证明涉案土地当时的权属状况，并不能证明买卖时的权属。反诉原告张买清、杨命兰提供的证据5、6、7，证实红沙沟枣树地由张买清、杨命兰经营，不属于承包经营范围。反诉原告张买清、杨命兰提供的证据8证明红沙沟枣树地的权属，证据9证明涉案土地原有枣树的数量。证据10，证人根据其推断，证明郝月高一方改变了涉案土地原状。证据5、6、7、8、9、10相互印证的部分可以作为认定事实的根据。根据以上证据的认定，认定事实如下：2012年3月20日，原、被告签订《土地转让协议书》，约定被告将位于花园村红沙沟的3.4亩土地转让给原告，价款48.5万元，用途为“商业、住宅用地”。协议签订后，原告于2012年3月20日、2013年1月30日先后向被告付款25万元、5万元，于2013年2月7日给被告出具欠据1支，约定于2013年5月7日全部付清所欠土地转让款18.5万元，每月利息1850元。原被告签订土地转让协议后，被告原有枣树被铲除，枣树地原状被改变，原告开发利用转让土地，被政府部门制止。原被告转让的土地系枣树地，枣树属被告所有，不属于承包经营的耕地。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原被告《土地转让协议书》范围内的土地虽然不属于承包经营的土地，但依现行法律，其所有权应属于花园村集体所有。土地使用权可以依法转上，但原被告之间转让土地用于非农业建设，故违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条之规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原被告签订的《土地转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。由于《土地转让协议书》无效，反诉原告请求反诉被告继续履行协议，给付剩余土地转让款18.5万元、利息12950元，没有法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，被告收取的土地转让款，依法应当没收，故原告请求被告反还，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告郝月高与被告张买清、杨命兰于2012年3月20日签订的《土地转让协议》无效。二、驳回原告郝月高的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张买清、杨命兰的诉讼请求。案件受理费5800元，原告郝月高负担2900元，被告张买清、杨命兰负担2900元。反诉案件受理费2130元，由反诉原告张买清、杨命兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判长 崔继军审判员 马俊青审判员 郝志飞二〇一三年十一月二十二日书记员 白立红 微信公众号“”