（2013）太民初字第0439号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-02-18
案件名称
太仓友通数码科技有限公司与江苏至善教育投资管理有限公司,江苏至善教育投资管理有限公司太仓分公司房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太仓友通数码科技有限公司,江苏至善教育投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2013）太民初字第0439号原告太仓友通数码科技有限公司。法定代表人王明，董事长。委托代理人王凤玲，江苏赛杰律师事务所律师。委托代理人薛姝瑜，江苏赛杰律师事务所律师。被告江苏至善教育投资管理有限公司。法定代表人徐德平，董事长。委托代理人王恺，该公司职员。原告太仓友通数码科技有限公司（以下简称友通数码公司）与被告江苏至善教育投资管理有限公司（以下简称至善教育公司）、江苏至善教育投资管理有限公司太仓分公司（以下简称至善教育公司太仓分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月17日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。后原告太仓友通数码科技有限公司撤回对被告至善教育太仓分公司的起诉，本院裁定准许。第一次开庭，原告友通数码公司的委托代理人薛姝瑜，被告至善教育公司的委托代理人王恺到庭参加诉讼；第二次开庭，原告友通数码公司的委托代理人王凤玲到庭参加诉讼，被告至善教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告友通数码公司诉称：原、被告于2011年3月14日签订房屋租赁合同一份，由被告租赁原告位于太仓市城厢镇太平南路19号5楼的房屋，租赁期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止。合同约定前三年租金为248040元／年，第四年开始每年递增5%，租金支付方式为每半年到期前15日交纳。物业管理费为3元／平方米／月，全年总费用24804元，每半年交付一次，交付时间与租金同时。如一方提前解除合同则应按当年之年租金的一半向守约方支付违约金。根据合同约定，被告应于2012年10月15日支付2012年11月1日至2013年4月30日期间的租金及物管费计136422元。因被告要求减租，双方另行约定该期租金及物管费减为人民币124020元。然而经原告一再催要，被告于2013年1月22日支付10000元租金后，仍余租金及物管费114020元及2012年10月至2013年2月水电费2009.15元至今未付。之后，被告于2013年3月28日单方面提出解除合同却未与原告办理解约手续并搬离租赁房屋。被告拖欠原告租金不付，且提前解约给原告出租房屋造成经济损失，现原告诉至法院要求判令：1、被告支付原告房屋租金、物业管理费共114020元及水电费2009.15元，计116029.15元；2、被告支付原告违约金124020元；3、被告支付原告房屋使用费11552.52元。审理中，原告放弃要求被告支付水电费以及房屋使用费的诉讼请求。被告至善教育公司辩称：1、被告确实欠付原告租金和物业费，对原告起诉的租金和物业管理费的金额没有异议。2、原告主张的违约金数额过高，请法院依法计算。经审理查明：2011年3月，被告至善教育公司因至善教育太仓分公司需要使用房屋，与原告友通数码公司签订房屋租赁合同一份，其中原告友通数码公司为甲方、被告至善教育公司为乙方，合同的主要内容为：“乙方租赁甲方位于太仓市城厢镇太平南路19号五楼（面积为689平方米）的房屋；租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日，其中2011年3月1日至2011年4月30日为免租装潢期；首年租金为248040元／年，前三年租金不变，第四年开始租金递增5%；租金按半年交付，自合同签订之日起7日内乙方向甲方交纳首次租金124020元，后每半年租金在到期前15日内交纳；乙方自签订本合同五天之内向甲方交纳押金，押金在本合同终止后双方费用结算完毕之日，甲方全额返还乙方，若乙方未结清水电费或拖欠房租，甲方有权从该保证金中进行抵扣；甲方提前解除合同，则按解约当年之年租金的一半向乙方支付违约金，乙方提前解除合同，应按解除当年租金的一半向甲方支付违约金。”该合同下方有原、被告的印章以及原、被告负责人的签章。后上述房屋实际由至善教育太仓分公司使用。2013年1月21日，至善教育太仓分公司向原告友通数码公司出具付款保证一份，内容为：“乙方至善教育公司与甲方友通数码公司签订的租赁合同中，房租费为111618元，半年物业费24804元。经甲乙双方协商，1月21日支付甲方部分租金10000元，1月31日支付甲方部分租金10000元，2月7日支付甲方部分租金10000元，2月28日支付甲方部分租金20000元；3月10日支付甲方部分租金20000元；3月17日支付甲方部分租金20000元。3月24日支付甲方部分租金21618元，3月30日支付甲方半年物业费24804元。乙方保证将于2013年3月31日前付清，如乙方逾期支付，则按合同规定，追究乙方相关违约责任。”2013年3月38日，被告至善教育公司向原告友通数码公司发出解约申请，称被告因金融危机亏损严重，故申请于2013年3月28日中止双方签订的关于太仓市城厢镇太平南路19号五楼的房屋租赁合同。庭审中，原告认可双方的租赁合同于2013年3月28日解除，且表示愿意返还收取的被告2万元押金并从被告欠付原告的租金中进行抵扣。以上事实有原告友通数码公司提交的房屋租赁合同、中国银行入账通知书、进账单、付款保证、解约申请（复印件），当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原告友通数码公司与被告至善教育公司之间的房屋租赁合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，被告应当按照约定向原告支付租金。庭审中，原、被告一致确认被告欠付原告租金和物业管理费114020元，故扣除原告应返还被告的20000元押金，被告还应当支付原告房屋租金和物业管理费94020元。本案中，原、被告的房屋租赁合同约定的租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日，被告于2013年3月28日给原告发出申请要求中止租赁合同系提前解除合同的意思表示，原告亦认可双方的合同于当日解除，故原、被告的租赁合同于2013年3月28日解除。根据双方租赁合同中关于违约责任的约定，被告提前解除合同应按照解约当年租金的一半向原告支付违约金，即应当向原告支付违约金124020元。考虑到原、被告双方约定的房屋租赁期限至2016年4月30日止，被告于2013年3月28日解除租赁合同，其违约行为使得原告通过五年稳定的出租期获得相应收益的预期无法实现，故原告要求被告按照合同约定的违约责任支付124020元违约金并无不妥，本院对被告认为原告主张的违约金过高的意见不予采纳。第二次开庭，被告至善教育公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏至善教育投资管理有限公司支付原告太仓友通数码科技有限公司房屋租金和物业管理费94020元。二、被告江苏至善教育投资管理有限公司支付原告太仓友通数码科技有限公司违约金124020元。上述两项均于本判决生效后7日内履行。案件受理费5488元，公告费560元，合计6048元，由被告江苏至善教育投资管理有限公司负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效后7日内直接支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599）预交上诉案件受理费。审 判 长 王 坤代理审判员 王 玲人民陪审员 胡华莉二〇一三年十一月二十二日书 记 员 罗红星 来自：