（2013）浦民一（民）初字第26533号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-02-26
案件名称
戴道金与上海洋山投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴道金,上海洋山投资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第26533号原告戴道金。委托代理人冯蒋华，浙江玉海律师事务所律师。委托代理人冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。被告上海洋山投资发展有限公司。法定代表人杨洪平。原告戴道金与被告上海洋山投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2013年8月20日、11月15日公开开庭进行了审理。原告戴道金的委托代理人冯金伟到庭参加诉讼。被告上海洋山投资发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告戴道金诉称，原告与被告原法定代表人林阿信是朋友，自2009年左右起，林阿信以被告公司开发《上海汇港国际商务广场》项目缺资金为由陆续向原告借款人民币（以下币种相同）2，000万元左右，后经双方结算，截止2011年3月29日，被告尚欠原告借款本金500万元、利息约80万元。由于该借款事实上由被告用于《上海汇港国际商务广场》项目的开发建设，经原、被告协商一致，被告自愿以其所有的坐落于上海市浦东新区惠南镇拱北路XXX弄XXX支弄XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX、XXX号XXX层，4支弄30号2层、31号2层、32号2层等7套房屋出售给原告来抵销上述债务，即以借款来抵房款，为此，原、被告于2011年3月30日在网上签订了7份《上海市商品房预售合同》，七套房屋的合同总价为6，352，100元，其中编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）约定，被告将上海市浦东新区惠南镇拱北路XXX弄XXX支弄XXX、XXX号XXX层店铺（以下简称“系争房屋”）以1，240，300元的价格预售给原告，双方应当在合同生效之日起30日内共同向房地产登记机构办理预告登记等等。鉴于上述借款抵房款的原因，当天，被告向原告出具了580万元的房款的收据，并在收据上注明了“林阿信收”及“2011年3月29日入帐”，以确认被告已收到580万元房款。“预售合同”签订后，被告未通知原告前往房地产登记部门办理预告登记，也未向原告提供办理预告登记所需材料。2011年9月，原告到相关部门询问办理预告登记事宜时发现被告预售给原告的“系争房屋”因被告与案外人的民间借贷纠纷，被浦东新区人民法院冻结查封，法院正准备拍卖。同年10月8日，原告向浦东新区人民法院提出执行异议，但法院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原、被告签订的“预售合同”真实有效，被告欠原告的借款本息共计580万元已抵作原告应付的房款，现“系争房屋”因被告的其他经济纠纷被法院司法查封，将被拍卖，导致原告的购房目的无法实现，故诉请要求：1、判令解除双方于2011年3月30日签订的“预售合同”；2、判令被告返还原告购房款1，132，498元（七套房屋的房款总价是6，352，100元，已付580万元，因为当时没有具体明确580万元抵扣哪几套房屋的房款，故按照已抵扣的房款占总房款的比例来计算每套房屋抵扣的房款，即580万元÷6，352，100元×每套房屋总房价），并赔偿利息损失（按中国人民银行同期银行贷款利率，从2013年7月29日起计算至被告返还原告房款之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海洋山投资发展有限公司未作答辩。经审理查明：2011年3月30日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“预售合同”，合同约定由乙方以1，240，300元的价格向甲方购买“系争房屋”，合同另约定，乙方于2011年3月30日支付首付房款620，300元，于2011年9月20日前支付房款620，000元；甲方于2012年5月31日前将房屋交付给乙方；房屋交付的条件为该房屋已通过相关部门的竣工验收，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在交房之日起180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；等等。在上述“预售合同”签订的前一天即2011年3月29日，被告向原告出具了580万元的房款收据，该收据的收款方式一栏内注明“林阿信收”。另查明，原告与被告签订“预售合同”的当天，双方另外再签订了六份《上海市商品房预售合同》，由原告再分别向被告购买店铺六套，包括“系争房屋”在内的七套店铺的购房总价为6，352，100元。再查明，林阿信系被告公司的原法定代表人，2011年5月，被告公司的法定代表人由林阿信变更为张建锋，之后又变更为杨洪平。再查明，“系争房屋”因被告的其他经济纠纷被本院于2010年11月26日司法查封，2011年1月解封，2011年6月被再次查封。2012年初，原告就上述查封向本院提出异议，本院审查中，林阿信向法院陈述，戴道金有个朋友叫王航，经过戴道金的介绍，洋山公司向王航借款500万元，算上利息共计580万元，戴道金对借款进行了担保，该借款逾期未还，戴道金找我商量将房屋以假的预售形式卖给王航，让王航觉得没有风险，因为戴道金和王航的关系比较好，王航对戴道金也比较信任，而王航也觉得最后可以问戴道金要钱，所以最后决定将房屋以市值假卖给戴道金，买卖中不存在支付房款和结帐，只是通过假卖的方式保障还款。2010年，我个人和戴道金来往的钱是比较多的，钱是借给我个人的，公司作担保，大部分钱打到我外甥郑君的帐户上，戴道金向法院出示的日期分别为2010年1月8日、2月10日和6月25日的三张银行凭证，共计500万元就包括在其中，日前尚欠戴道金200多万元。本院审查后于2012年4月25日分别出具（2011）浦执字第7354、9058、13032号执行裁定书，驳回了原告的异议。目前“系争房屋”仍处于司法查封中。以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、房款收据、（2011）浦执字第7354号执行裁定书、（2011）浦执字第9058号执行裁定书、（2011）浦执字第13032号执行裁定书、公司变更登记申请书和准予变更（备案）登记申请书、本院调取的原告的执行异议申请书、执行听证笔录和法院找林阿信和戴道金的谈话笔录及原告的陈述佐证。审理中，原告称，自2009年3、4月份起至2010年10月左右，原告共借给被告2，300多万元，其中1700多万元有汇款凭证，其他凭证因为时间长找不到了，借款都是汇到被告当时的法定代表人林阿信指定的郑君（林阿信外甥）个人帐户内，为此，原告提供了存款凭条、汇款凭证、网点流水信息查询单、借记卡账户主档查询等证据。原告另提供了浙江省瑞安市人民法院调取的（2011）温瑞商初字第952号民事判决书，借款人为被告、担保人为林阿信的借据，银行交易明细表、汇款凭证，证明林阿信以被告缺资金为由向王航借款500万元，而王航将借款汇到了林阿信指定的郑君的帐户内，同时证明，在该案中，被告和林阿信均未提出以房抵债、借款已还清的抗辩。原告另提供律师函、邮寄单、声明书和王航的身份证复印件，证明王航以书面形式声明，其与被告（或林阿信）从没有约定以被告拥有的商品房出售给戴道金用于抵销双方之间的债务。原告再提供借据一份，证明原告与被告于2009年8月1日进行结算，截止至2009年8月1日，被告尚欠原告借款571万元。对于“预售合同”对房款支付的约定原告解释为，这是被告的格式条款，当时双方说好580万元抵扣房款，余款在交房时一次性付清，所以原告对这个条款没有留意。本院认为，本案所涉“预售合同”系原、被告自愿签订，内容于法不悖，合法有效。被告的原法定代表人林阿信在（2011）浦执字第7354、9058、13032号执行案中向法院陈述时称，因为被告欠戴道金朋友王航580万元未按时归还，而戴道金又是该借款的担保人，经戴道金提议，将“系争房屋”以市值假卖给戴道金，以保障还款，双方之间不存在房款支付及结算，林阿信的该陈述表示，戴道金与被告之间并不是真实的店铺买卖，预售合同只是保障还款，对此，林阿信没有举证证明，本案中被告也没有到庭抗辩及举证，本院不予采信。被告预售给原告的“系争房屋”因被告的其他经济纠纷案件而被法院司法查封，现原告以“系争房屋”被法院司法查封，将被拍卖，导致原告购房目的无法实现为由，要求解除“预售合同”，符合相关法律规定，应予准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张由被告归还其已付房款1，132，498元，对此，本院认为，首先，原告在庭审中提供的其汇款给林阿信外甥郑君的相关凭证，及林阿信出具的借据仅能证明原告借款给林阿信或者说借款给被告的事实，而原告称，原、被告之间就借款已于2011年3月29日进行了结算，被告尚欠原告本息580万元，对此，原告没有提供有效证据证明，而被告当时的法定代表人林阿信在（2011）浦执字第7354、9058、13032号执行案中也未确认，因此，仅凭原告提供的被告出具的580万元房款收据尚不足以证明原告的上述陈述，其次，按原告所述580万元的借款本息抵扣七套房屋的购房款，由此抵扣的房款已占总房款的90%多，而双方签订的七份商品房预售合同（包括“预售合同”）对于房款支付均约定为签约当天支付50%房款，同年9月20日支付50%，明显与原告所述不符，原告对此的解释也不符合常理，本院难以采信。综上，鉴于原告未能举证证明其与被告之间已就双方的债权债务进行结算，被告尚欠原告借款本息580万元，及原、被告确认被告尚欠原告的借款本息580万元抵扣原告应付被告的房款，故仅凭被告出具的房款收据，尚不足以证明原告已付房款580万元（七套），故原告在本案中主张要求被告返还房款1，132，498元，并赔偿利息损失，依据不足，本院难以采信。至于原、被告之间的债权债务，原告可另案主张。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告戴道金与被告上海洋山投资发展有限公司于2011年3月30日就上海市浦东新区惠南镇拱北路XXX弄XXX支弄XXX、XXX号XXX层店铺签订的《上海市商品房预售合同》；二、驳回原告戴道金的其余诉讼请求。案件受理费14，992元，由原告戴道金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 无 审 判 员 无 代理审判员 无 二〇一三年十一月二十二日书 记 员 无 附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：