（2013）泰民一终字第831号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-01-14
案件名称
宋洪卫与夏连美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏连美,宋洪卫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）泰民一终字第831号上诉人（原审被告）夏连美（又名夏连梅），住肥城市。委托代理人徐增升，山东鸿祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋洪卫（又名宋洪伟），住肥城市。委托代理人张绪国，山东成康律师事务所律师。上诉人夏连美因房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2012）肥民初字第21号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告夏连美在其母亓某甲不知情的情况下，在该涉案房屋建设期间，经案外人贾某甲介绍，原告宋洪卫于2002年4月22日支付被告夏连美购房款50000元，由被告夏连美出具收到条一份。至2003年8月18日，原、被告签订售房协议书一份，约定夏连美将某公司家属院住房一套以112000元售价（包括该房的所有辅助设施、房产证100%产权）售给宋洪卫。宋洪卫于2002年4月22日交于夏连美现金50000元，2003年8月18日再交了30000元后，交付房屋。待夏连美办完房产证后由宋洪卫交足房价，房产证的办理由夏连美完全负责。该协议签订当日，原告宋洪卫依约支付被告夏连美购房款30000元，并于2003年8月28日入住该楼房至今。2010年6月7日，案外人亓某甲诉至本院。请求确认宋洪卫与夏连美签订的售房协议书无效，并由宋洪卫腾退房屋。经原审法院作出（2010）肥民初字第2789号民事判决书，判令宋洪卫于判决生效之日起三十日内腾退并交付亓某某。该判决书业已生效。原审法院另查明，涉案房屋位于肥城市某有限公司（原肥城市某贸易公司）某幢某单元某层东户，主房建筑面积102.79㎡，仓储建筑面积10.19㎡。该房产系案外人亓某某的福利住房，至今未办理房屋所有权证书。2012年12月15日，经原、被告选定，肥城市人民法院委托泰安某某房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，评估价值为36.8万元。庭审中，被告夏连美对评估报告提出了质证意见，认为评估程序违法，评估机构没有2012年年检记录；估价师没有到勘验现场，没有签字，估价时点为2012年11月15日（法院委托日）没有法律依据；评估报告缺乏客观性、合法性，不能以商品房价格标准对涉案房屋进行评估，评估结果没有考虑房屋的福利性质，评估价值明显偏高。经被告夏连美申请，原审法院依法通知泰安某某房地产评估有限公司出庭进行了作证。该评估公司称，公司每年都参加年检，且在山东省高级人民法院备案。涉案房屋评估时，公司派员到现场进行了查看，并提取了肥城正泰房地产测绘有限公司的测绘图。评估采用市场比较法，并考虑到尚未办理房产证书的情况，按9%进行了折扣。涉案房屋虽是国有划拨土地上建房，仍可进行自由买卖，评估结果考虑的是房屋现值。报告书在文字记载上有些小错误，但并不影响其客观性、公正性。原告宋洪卫因房屋评估于2012年11月19日支付评估费10000元。原审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合原、被告的诉控主张及庭审情况，本案主要有三个争议焦点：一是涉案房屋的评估报告能否作为有效证据予以采信；二是导致房屋买卖合同无效的责任比例划分；三是原告经济损失数额如何确定。关于涉案房屋的评估。因本案涉及的房屋价值问题，应首先通过评估鉴定的方式来确定，根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，原告宋洪卫向法院提出鉴定申请，经本院准许后，双方当事人协商确定由泰安金桥房地产评估有限公司作为鉴定评估人，涉案房屋评估价值为36.8万元。被告夏连美对评估报告提出异议，认为评估程序严重违法，评估金额明显偏高，评估报告不应作为有效证据使用。经本院通知，泰安某某房地产评估有限公司派员出庭并接受当事人质询，该评估公司认可在文字表达、鉴定程序上存有瑕疵，但评估结果是客观公正的。通过庭审质证，未有发现鉴定机构及鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足的情形。因此，泰安某某房地产评估有限公司出具的评估报告书应作为本案的有效证据予以采用。关于导致房屋买卖合同无效的责任划分。（2010）肥民初字第2789号民事判决书确认涉案房屋的所有权人为亓某某。夏连美出售的房屋系无权处分，原、被告均认可房屋买卖合同系无效合同，双方承担的是缔约过失责任。在合同被认定无效的情况下，双方都应知道买卖的标的系无权处分物，对于合同的无效都存在过错。签订房屋买卖合同时，对于购买方来说存在着较多的选择机会，合同无效必然导致其丧失与其他人另订合同的机会，结果是无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益，从而遭受较多的损失。显然，对于这种损失，应由出卖方承担主要责任，购买方承担次要责任，本案原、被告按2：8的比例承担较为适宜。关于损失数额的确定。原告要求被告返还购房款80000元及利息，合法合理，本院予以支持。至于原告主张的银行利息，因80000元是购房款，目的是获得房屋，原告的损失应体现在房屋价值上，故利息请求不予支持。原告主张同等房屋价格损失280000元，房屋的增值额作为购房人的损失应当全面考虑涉案房屋的现值以及在市场流通价值上的限制因素。原告的损失数额为（368000-112000）×80000÷112000×80%=146286元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决：一、被告夏连美自本判决生效之日起十日内返还原告宋洪卫购房款80000元。二、被告夏连美自本判决书生效之日起十日内赔偿原告宋洪卫财产损失146286元。三、驳回原告宋洪卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告宋洪卫承担2000元，由被告夏连美承担4700元。评估费10000元，由原、被告各自负担5000元。上诉人夏连美不服一审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当，评估报告评估的价格明显偏高，非法无效。被上诉人承担主要责任，房屋价格增值利益损失不应赔偿。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人宋洪卫辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律得当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人夏连美出售房屋系无权处分，上诉人与被上诉人均认可该房屋买卖合同系无效合同。因无效合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于涉案房屋评估报告，是由被上诉人宋洪卫已提出鉴定申请，经原审法院准许后，双方当事人协商确定由泰安某某房地产评估有限公司作为鉴定评估人，涉案房屋评估价值为36.8万元。一审上诉人夏连美对评估报告提出异议，认为评估程序严重违法，评估金额明显偏高，评估报告不能作为有效证据使用。该鉴定报告通过质证未发现鉴定机构及鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定程序明显违法、鉴定结论明显依据不足的情形。故该评估报告应作为本案的有效证据予以采用。关于房屋买卖合同无效的责任划分，在合同确认无效的情况下，双方均知道夏连美对该房屋无权处分，对合同无效双方均存在过错，因该合同无效所造成的损失，房屋出卖方应承担主要责任，购买方应承担次要责任。原审判决对以上认定，并无不当，本院予以支持。上诉人称鉴定评估报告确认的价格明显偏高，被上诉人应承担主要责任，房屋价格增值利益损失不应赔偿的主张，未提供证据证实，其主张不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人夏连美负担。本判决为终审判决。审判长 王 蕾审判员 李 健审判员 王 玥二〇一三年十一月二十二日书记员 张泽宇 来源：