（2013）信中法民终字第1094号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2015-11-23

案件名称

上诉人李献松与被上诉人何永清合作开发房地产合同纠纷案二审民事裁定书

法院

河南省信阳市中级人民法院

所属地区

河南省信阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河南省信阳市中级人民法院民事裁定书（2013）信中法民终字第1094号上诉人（原审被告）李献松，男，汉族。委托代理人马玉强，河南冠南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何永清，男，1961年1月25日出生，汉族。委托代理人魏立，河南申威律师事务所律师。上诉人李献松因与被上诉人何永清合作开发房地产合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2013）信平民初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，公开开庭审理了本案。上诉人李献松及委托代理人马玉强，被上诉人何永清及委托代理人魏立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告何永清一处二层楼房坐落于楚王城四组民乐路中段，占地面积153.60㎡。2008年底，经原、被告协商，由被告拆除原告房屋在原告土地及房屋前面重新建设楼房。为此，双方于2008年11月6日签订一份《联合建房协议》，约定甲方为何永清、乙方为李献松，联建地点位于楚王城四组民乐路中段二层楼房（占地面积153.6㎡，建筑面积202.88㎡）；联建房的分配：乙方拆除甲方原有房屋，并出资在甲方原住宅土地及前面重建楼房，由甲方挑选二楼面积80-100㎡和110-140㎡的住宅房屋各一套及一楼门面房两间，每间不少于40㎡；以甲乙双方签订的施工图为准，住宅房屋允许负偏3㎡，减少3㎡面积按市场价补差；其他楼房、门面房产权及土地使用权归乙方所有；建设工期为一年，自甲方将老房屋交付给乙方之日起计算，如乙方在一年内没按期把所分给甲方的房屋给甲方，视为违约（违约金赔偿标准：按双方协议的搬迁及租房费用总和的百分之百追加金额，需承担双倍甲方的房屋租金。）。该协议还对双方其他的权利、义务进行了约定。合同签订后，原告于同月22日将房屋交给被告，并签订了房屋交接协议，内容为：根据何永清、李献松2008年11月6日签订的联合建房协议第五条约定，何永清于2008年11月22日将老屋交给李献松，李献松的建筑日期从即日算起。双方均在该房屋交接协议上签字。同时查明，同年11月17日，双方对该建筑图的标准层平面图和一楼平面图确认无误后，双方在该图纸上签字认可。被告随即组织人员进行施工。在施工过程中，原告发现被告并没有取得其老房前边空地的使用权，第三人在此空地建房，且双方约定的建房位置向后偏移，其中南边向后移动5米，北边向后移动12.5米，原告阻挠，但被告置之不理，坚持施工。2009年，被告工程完工，被告并未向原告交付房屋，由于原告将房屋交给被告拆除重建，原告及其家人从2008年11月22日起一直在外租房住。其中第一年房租已由被告交纳；另原告在外租房居住有房屋租赁协议，原告租房每年6000元，有房东收据及租赁协议为证。另查明，原告为认定其门面房损失，提供了信阳市平桥区价格认证中心的价格鉴定结论。该鉴定结论显示，被告建房地段的门面房均价为6500元／㎡。原告因此丧失门面房价值的损失为520000元。另查明，被告施工中，改变双方签字的原图纸，又在原图纸南侧加盖一套住房，使原来的户型及面积发生变化。另外，被告未按双方协议取得原告原房屋前空地使用权，2010年底至2011年初，楚王城民乐居委会在此空地建起三层办公楼，与被告所建房屋间隔仅4米，原告门面房使用目的不能实现。同时查明，原审在诉讼中，原告提出财产保全申请，法院对被告所建房屋二楼、三楼、五楼共计四套住房进行了查封。原审法院认为，原、被告双方所订立协议系双方真实意思表示，双方均应按照协议的约定履行各自的权利义务。该协议名为联合建房协议，实际上是以宅基地及旧房换新房的协议。因双方约定被告负责建房、房屋建好后被告依约向原告交付约定的房屋，被告未能取得原告老房屋前边空地使用权，第三人民乐居委会在此空地建房，双方约定原告所取得门面房的使用权价值丧失，门面房的目的不能实现。此种情况的出现系被告未能按双方约定履行，被告应承担主要责任；同时，原告系完全行为能力人，其明知被告未取得房屋前面的空地使用权而与被告订立合同，其自己应承担相应的责任，同时被告至今未向原告交付房屋，其应赔偿原告损失。其中门面房损失以价格认证中心评估价格计算，被告可按80%予以赔偿，原告自己承担20%的损失，约定的门面房归被告所有；房租费的损失可按双方约定即每年2万元，从2009年12月至2013年6月共计7万元；关于被告交付给原告住房两套问题，其中一套二楼最北一套按双方协议交付给原告；为便于本案的执行，另一套法院查封的位于三楼最南侧一套交付给原告，上述房屋面积误差以双方协议按市场价格由被告进行补偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，经审委会讨论决定，原审法院判决：（一）被告李献松于本判决书生效后五日内赔偿原告门面房损失416000元，合同约定的门面房二间归被告所有。（二）被告李献松于本判决书生效后三日内将所建房屋二楼最北一套住房及三楼最南侧一套住房交付给原告何永清。面积误差以双方协议由被告按市场价格予以补偿。（三）被告李献松于本判决书生效后三日内赔偿原告何永清房租费7万元。本案受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，原告承担2760元，被告承担16040元。上诉人李献松上诉称：1、原审认定李献松未能取得何永清房屋前空地使用权，私自改变施工位置和图纸，导致门面房不能实现是错误的，门面房损失不应当有上诉人承担；2、导致门面房价值不能实现的原因是第三人民乐居委会侵权所致，与上诉人无关；3、造成房屋没有及时办理交接手续的原因，是他违约行为所致，即上诉人没有提供联建房的合法有效的土地使用权证，其损失应由自已承担。原审判决由上诉人赔偿被上诉人房屋租赁损失70000元损失计算错误，上诉人于2008年8月29日己经支付给何永清2009年度20000元的房租费，该款应从中扣出。4、原审责任划分不当，上诉人不应承担任何责任。请求依法撤销原判，发回重审或改判。被上诉人何永清答辩称：1、被上诉人没有违约行为，是上诉人的违约行为造成被上诉人的权利无法实现，理应承担违约责任；2、重审认定导致门面房不能实现的损失由李献松承担的认定正确；3、门面房价值不能实现对答辩人造成的损失应当由上诉人承担；4、重审责任划分适当，支持租赁费数额正确。本院认为，原判认定事实不清，程序违法。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销信阳市平桥区人民法院（2013）信平民初字第504号民事判决；二、发回信阳市平桥区人民法院重新审理。二审案件受理费7430元退还上诉人李献松。审判长　朱　峰审判员　罗华松审判员　文　刚二〇一三年十一月二十二日书记员　陈其洋