（2012）建民初字第98号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-06-19
案件名称
原告郭红、陈石、陈浩聪与被告南京宋都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭红,陈石,陈浩聪,南京宋都房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第一百一十一条
全文
南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2012）建民初字第98号原告郭红，女，1969年2月22日生，汉族。原告陈石，男，1961年3月12日生，汉族。上列二原告的委托代理人金鼎，男，江苏高科技投资集团法务部职员。原告陈浩聪，男，1999年12月1日生，汉族。法定代理人陈石，自然情况如前。被告南京宋都房地产开发有限公司，住所地在本市建邺区奥体大街128号329室。法定代表人俞建午，该公司董事长。委托代理人郑建强，江苏焯燃律师事务所律师。原告郭红、陈石、陈浩聪诉被告南京宋都房地产开发有限公司（以下简称宋都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭红、陈石及其委托代理人金鼎、原告陈浩聪的法定代理人陈石，被告宋都公司的委托代理人郑建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭红、陈石、陈浩聪诉称，原、被告于2007年11月2日签订宁房预售合字200753682《南京市商品房预售合同》约定：被告将南京市建邺区恒山路139号宋都美域沁园X幢X单元104室房屋售予原告。同时对价款、交付时间、房屋质量、怠于维修违约金等进行了约定。在双方签订购房合同时，被告未将诉争房屋存在的明显瑕疵告知原告。原告入住诉争房屋后发现，小区地下室车库排风系统的巨大主机设备机房竟然就在原告住房正下方，而风机的排风出口也紧邻原告房屋窗口，近在咫尺，日夜轰鸣，令人忍受，该风机主机、排风口所产生的噪声、废气已严重影响了房屋的基本使用功能，给居住其中的原告学习、生活、健康带来种种负面影响，导致原告无法在该房屋中正常居住、生活。第三原告原系学校优等学生，学习成绩优良，后因晚上睡眠受噪声影响，上课不能集中精神且晚上无法正常学习等原因致成绩受到很大影响；第二原告因“听道过敏”“神经性耳鸣”等原因多次入院治疗；第一原告在入住诉争房屋前没有高血糖、胃痛等疾病，而入住后也因噪声影响出现“高血糖、失眠疲乏、食欲不振”等症状。经省环境监测中心监测后，得知诉争房屋的噪声值远远超过国家制定的小区内噪声的最低标准，被告的风机工程为降低成本偷工减料，也是噪声严重超标的原因之一，而被告出于获得更大利益的目的对原告故意隐瞒了事实。原告遭受到被告的上述侵害、损失后，多次找被告协商，而被告不但不予以实质解决，反而一而再，再而三找各种借口拖延。鉴于被告为了获得更大经济利益，故意向原告隐瞒房屋存在严重瑕疵（重大噪音污染）之行为已构成严重违约，并给原告造成了身体、精神、物质的巨大损失，为维护原告的合法权益，故诉请法院判令被告立即采取“拆除、迁移给原告房屋带来噪音污染的地下风机设备及地面出风口”等合法、合规的整改措施，在最大程度上彻底、永久地排除对原告房屋的噪音污染；判令被告向原告赔偿房屋减值损失150000元及为筹备本次诉讼而承担的相关费用损失13918元，合计163918元；判令被告支付违约金7900元，并由被告承担诉讼费用。被告宋都公司辩称，被告向原告所售房屋不存在瑕疵，原告称排风机“日夜轰鸣”不是事实，风机主要是起消防作用，不存在日夜开机的问题，不可能日夜产生轰鸣声，至于原告谈到学习、生活、包括睡眠等受影响，被告认为其原因是多方面的，不能归于噪音而产生的。被告是根据设计规范要求购买风机，风机质量及安装都符合要求。在原告投诉风机噪音之前，被告根本不知道风机有噪音污染的问题，故被告不存在向原告隐瞒其所购房屋有此质量问题。且被告的工程竣工验收中有一项为环保验收，其验收合格表明被告交付的房屋是符合环保要求的。被告建设的风机设备如噪音超标，完全可以通过整改达到环保要求。原告提出拆除、迁移风机不符合相应的法律规定，因为风机所有权属小区全体业主，被告无权对其进行拆除、迁移；原告提出这一诉请明显与《物权法》的相关规定相悖，不应当得到支持；原告要求被告赔偿房屋减值损失与其第一项诉请相矛盾，因原告第一项诉请如得到支持，那么风机噪音污染损害将不再存在，原告房屋也就不存在减值损失；如原告第一项诉请得不到支持，原告第二项诉请就因缺乏事实和法律依据而也得不到支持；另对原告提出要求被告赔偿原告为筹备本案诉讼而支付相关费用损失13918元之诉请（其中含快递费40元、郭红医药费114元、自行委托评估费12600元、检测费1000元、档案资料费140元、复印费24元），被告认为上述费用有的为原告单方委托鉴定费用，被告不予认可，其它费用支出与本案无关联性，被告亦不予认可。原告要求被告支付违约金7900元是依据双方房屋买卖合同第13条约定，该约定是指被告交付原告房屋质保书范围内容的，而风机设备是公共设施、设备，不属于商品房质量保证范围，故原告该诉请与事实和法律规定不符，不应得到支持；综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2007年11月2日签订宁房预售合字200753682号《南京市商品房预售合同》，约定被告将座落本市建邺区恒山路139号宋都美域沁园X幢X单元104室房屋售予原告；同时对房屋价款、交付时间、房屋质量、怠于维修违约金等进行了约定。合同约定交房时间为2009年9月30日，实际交房日为2009年9月27日。在原、被告双方签订购房合同时，被告未将小区地下室车库，内设排风系统设备机房（内有一台为消防使用的轴流风机，三台为人防使用的混流风机）位于原告所购房屋的正下方、风机的排风出口也紧邻原告房屋窗户这一事实告知原告。原告于2010年年底入住所购房屋，2011年7月间，被告开启地下室车库的风机设备时，因风机设备从排风出口所发出的机器噪音，严重影响到原告的正常生活。原告在此才注意到其所购房屋正下方安装有小区消防及人防设备，且上述设备一旦工作运行，其机器设备发出的噪音污染，给原告房屋基本使用功能带来影响。为此，原告于2011年7月26日向被告发出“关于强烈要求尽快对沁园排风系统采取降噪处理的函件”，要求被告尽快解决噪音严重超标问题。同年8月31日，原告自行委托江苏省环境监测中心，要求该中心进行噪声监测；同年9月9日，该中心出具了（2011）环监（声）字第（290）号监测报告，该报告结论为：8个点位噪声，其中“Z1、Z2、Z3、Z7点位昼间、夜间均超标，Z4、Z5、Z6点位昼间符合标准，夜间超标。”同年11月，原告又自行委托南京博环环保有限公司对其所购房屋做降噪治理方案，同年11月10日，该公司做出“降噪治理方案”，工期为20天，降噪费用为119124.94元。同年11月10日，原告又自行委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对其所购房屋做市场价值减损咨询，同年11月15日，该公司出具“报告书”，认为原告房屋减值损失为150000元。2011年9月13日，原告到江苏省消费者协会投诉，要求省消协帮助维权，经省消协与被告联系沟通，被告不接受原告要求移走相邻的排风系统，停止侵害，并给予相应赔偿的调解方案，同年11月1日省消协建议原告走司法诉讼程序。另查明，江苏省环境监测中心技术服务部收取原告检测费1000元；江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司收取原告郭红评估费12600元。还查明，2009年6月，被告开发建设的宋都美域（北组团）人防工程、消防工程均通过竣工验收备案；2009年9月通过质量验收；2010年11月通过环境保护验收。还查明，被告开发建设的宋都美域（北组团）人防工程设计单位为南京市民用建筑设计研究院有限责任公司。因原、被告间就原告要求被告移走地下室内排风系统的风机设备并给予相应的赔偿一事，通过省消协调解，不能取得一致意见，原告遂于2011年12月29日诉至本院，请求法院判如所请。2012年4月6日，原告向本院申请，要求我院委托相关机构对讼争房屋的噪音等环境污染程度、降噪整改费用、房屋贬值损失进行鉴定。我院于同年5月18日委托了江苏省环境科学学会，要求对宋都美域沁园X幢地下室风机对原告讼争房屋的噪音影响是否超标进行鉴定。同年8月，江苏省环境科学学会向本院及原、被告出具了“司法鉴定报告”，鉴定结论为：根据现场监测结果和《南京市环境噪声标准适用区域划分》、《声环境质量标准》（GB3096-2008），建邺区恒山路139号宋都美域沁园8栋2单元104室受地下室风机噪声影响，昼间阳台窗外环境噪声65.7dB（A），超标5.7dB（A）；夜间65.9dB（A），超标15.9dB（A）；2、GB3096-2008《声环境质量标准》附录C规定，室内噪声标准限值为昼间50dB（A），夜间40dB（A）。参考此值，8栋2单元104室客厅内噪声昼间54.0dB（A），超标4dB（A）；夜间53.9dB（A），超标13.9dB（A）；东北饭厅夜间46.3dB（A），超标6.3dB（A）。3、《声环境质量标准》（GB3096-2008）规定，各类声环境功能区夜间突发噪声，其最大声级超过环境噪声限值的幅度不得高于15dB（A），本案中地下室风机对8栋2单元104室内外各个测点夜间噪声影响基本全部超过标准15dB（A）以上，最大为18.1dB（A）。同年9月11日，原告向本院提交“对鉴定报告的异议书”，认为“评判依据存在错误”、“监测方法违反鉴定依据及正常程序，存在错误”、“报告记载多处监测结果远低于现场确认的实际测量结果”、“鉴定报告本身多处不规范，缺乏权威性、公正性”；我院为此要求鉴定单位对原告异议书给予答复，2013年3月18日，江苏省环境科学学会再次向本院提交了“关于《宋都美域沁园X栋地下室风机对本栋楼X单元104室的噪音影响是否超标司法鉴定报告》补充说明”报告，该报告说明原鉴定报告“适用标准选择正确”、“原始监测数据有效、备查”。我院认可江苏省环境科学学会的鉴定报告及补充说明。我院并将该“补充说明”报告送达原、被告。江苏环境科学学会向原告收取了30000元鉴定费。本院对原告要求降噪整改费用、房屋贬值损失的鉴定申请，认为与审理结果无关联性，未采纳原告申请并委托鉴定。审理中，原告坚持认为被告交付原告的房屋存在严重的噪音污染，构成了对原告的合同违约和侵权的竞合；被告存在主观恶意、存在违法行为、被告的侵权行为已经构成了严重的损害结果；同时还认为其房屋的市场价值减损为150000元，有咨询报告支持，且房屋价值减损不因损害消除而消失。同时还认为原告为准备本次诉讼的证据，在起诉前支付了相关的鉴定费用13918元，与被告违约有因果关系，被告应承担该费用；原告还认为因被告怠于履行质量保修责任，原告有权要求被告赔偿违约金损失7900元。被告对此则认为，被告认可风机噪声超标这一事实，并多次同原告沟通按相关规定进行整改，但原告坚持先赔偿后谈整改方案，致被告整改方案不被认可，整改工作无法开展；且本案争议的风机在正常情况下并不开启工作，风机噪声超标、影响原告生活的程度没有原告诉称的严重，被告同意对风机设备的噪音污染进行整改，并达到环保部门的相关规定要求；因为本案属于是违约与侵权之诉的竞合，经法庭释明以后，原告明确选择了违约之诉，而原告第一项诉请属于侵权诉请，在本案中不应得到支持；被告认为原告第二项诉请因缺乏相应的事实和法律依据，亦不应得到支持。因原、被告双方在对原告诉请是否应予支持等问题上，各执己见，致本案调解不成。上述事实，有原告提供的“商品房预售合同”、“降噪处理函”、“江苏省环境监测中心的监测报告”、“房屋所有权证”、“原告支付的自行委托检测费等13918元各类收费票据”、“省消协受理投诉登记表”，有被告提供的“房屋竣工验收备案表（含人防、消防、环保验收）”、“司法鉴定报告”及庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告双方所签订的“商品房预售合同”合法有效，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。被告交付给原告的房屋虽经竣工验收备案，但在原告入住后发现其所购房屋地下室风机工作时所发出的噪声影响超过国家规定的标准，这一事实已被本院委托的江苏省环境科学学会的司法鉴定结论所确定。地下室风机噪声虽不属居住房屋的内部质量问题，但噪声超标比房屋地面空鼓开裂、门窗翘裂等一般房屋质量问题，更加影响人们的正常生活。况且本案所涉地下室风机设备距原告家庭卧室、客厅的垂直距离不足2米，该风机设备开启运行过程中所产生的噪声对原告家庭的日常生活、休息均造成了严重影响。故可认定被告售予原告的房屋因噪声超标，属质量瑕疵。原告自2011年7月26日就其房屋噪声超标一事已向被告反映并要求解决，但迄今被告未对地下室风机设备作降噪、隔音处理，其行为已构成违约，被告应承担相应违约责任，故对原告要求被告支付7900元（违约天数自2011年7月26日至今被告仍未对地下室风机设备作降噪、隔音处理，已超790天）违约金之诉请，本院予以支持；鉴于被告建设的地下室风机设备为消防和人防设施，且该设备的设计安装地点不能由被告决定，该设备的防火灾及战时避难功能作用对宋都美域小区全体业主至关重要，被告无权对该设备进行拆除或迁移。庭审中被告认可风机噪声超标影响原告生活，并同意对风机噪声超标进行整改并达标，对此，本院予以认可，故对原告要求判令被告采取“拆除、迁移风机设备及地面出风口”之诉请，本院不予支持；因被告对风机噪声进行整改措施尚未实施，能否达标现不得而知，只有在被告穷尽一切技术手段均不能对风机噪声超标进行达标治理的情况下，才能对原告房屋的贬损值进行评估确定，故在本案中对原告要求被告向其赔偿房屋减值损失150000元之诉请，本院不予支持；另鉴于原告为求证其房屋内噪声是否超标而自行委托鉴定的费用，因与提起本案诉讼有关联性，故对原告要求被告承担1000元诉前鉴定费之诉请，本院予以支持；对原告提出要求被告承担其它评估费、复印费等12918元之诉请，因其支出与本案无关联性，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十一条之精神，判决如下：一、被告南京宋都房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内，对原告郭红、陈石、陈浩聪居住的宋都美域沁园X幢X单元104室下方地下室内风机设备及地面出风口产生的噪声进行治理，并保证达到《声环境质量标准》（GB3096-2008）。二、被告南京宋都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告郭红、陈石、陈浩聪支付违约金7900元、支付诉前鉴定费1000元，合计支付8900元。三、驳回原告郭红、陈石、陈浩聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5664元，鉴定费30000元，由原告郭红、陈石、陈浩聪负担4000元；被告南京宋都房地产开发有限公司负担31664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 黄克强审 判 员 朱筱敏人民陪审员 王顺丽二〇一三年十一月二十二日书 记 员 张晓燕 微信公众号“”