（2013）佛南法民三初字第806号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-08-29
案件名称
佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司诉陈敏婷租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司,陈敏婷
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第806号原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人林国威。委托代理人金三宝，系广东循理律师事务所律师。委托代理人卢嘉辉，系广东循理律师事务所律师。被告陈敏婷，女。委托代理人董书斌，系广东法家律师事务所律师。原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司诉被告陈敏婷租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，分别于2013年10月22日、2013年11月7日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人卢嘉辉，被告陈敏婷及其委托代理人董书斌均到庭参加诉讼。原告的委托代理人金三宝到庭参加了第一次庭审。诉讼中，双方申请庭外和解但未达成协议。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年11月26日就租赁佛山市南海区的一楼B001-B004号铺事宜签订《商铺租赁确认书》，初步约定租金、物业管理费、租期等。2011年12月16日，双方根据之前签署的《商铺租赁确认书》的精神，经充分协商，签订了编号为XTD-20111216003的《南海毅怡新天地商铺租赁合同》及《毅怡新天地商铺租赁补充协议》（以下合称“租赁合同”），约定：被告必须于每月25日前支付下月租金、推广费及管理费；如被告拖欠本合同或其他补充协议约定应交的任一款项一个月以上（含一个月），原告有权单方面解除合同，没收被告所交纳的保证金，被告的装修设施归原告所有，而被告拖欠原告的费用仍需缴纳。被告开业前，被告与原告签订了《天然气用户供用气合同》及《单位用户供用气补充协议》（以下合称“供气合同”），被告应自抄表日起3天内向原告支付燃气费。2012年4月28日，被告与原告签订《毅怡新天地商铺租赁补充协议》，约定原告将坐落于毅怡新天地广场负一楼29号仓库（下称“仓库”）出租予被告使用，被告必须于每月25日前向原告支付场地使用费。以上合同签订后，被告从2012年7月起陆续拖欠原告前述各项费用（见附表），截至2013年8月31日，被告已拖欠原告租金379465元、推广费379465元、管理费20012元。原告多次催缴，被告仍未缴纳。被告拖欠租金等费用的行为，已构成根本违约，并严重侵害原告合法权益，原告为维护自身合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》（2011年12月16日）、《天然气用户供用气合同》、《单位用户供用气补充协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的2012年8月16日至2013年8月31日租金379465元、2012年8月16日至2013年8月31日推广费379465元、2013年5月1日至2013年8月31日管理费20012元及相应利息（利息以778942元为本金按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计至全部款项付清之日）；3、原告没收被告所交的140000元的履约保证金；4、被告自判决生效之日起10天内按合同约定向原告交还涉讼商铺；5、诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告不是本案适格当事人，不具备原告的主体资格。2011年11月26日，被告与案外人佛山市南海区毅怡商贸置业有限公司（以下简称毅怡公司）就租赁位于佛山市南海区的广场一层B001-B004号铺事宜签订《毅怡新天地广场商铺租赁确认书》。同年12月16日，被告就上述商铺的租赁与原告签订《商铺租赁合同》。由于确认书与租赁合同的出租方不是一致，被告曾就此事要求案外人毅怡公司和原告解释，毅怡公司遂于2012年5月10日向被告出示其和原告共同出具的《授权委托书，从该委托书可知毅怡公司是涉讼商铺的产权人，原告仅是受毅怡公司委托全权代理对涉讼商铺进行出租、经营和管理。被告与出租人因租赁产生纠纷，但从上述委托书的权限来看，原告并无代理诉讼的权限，即使其具备诉讼的代理权限，原告也应该是案外人毅怡公司或其他实际的产权人（经被告查询，毅怡公司也不是涉讼商铺的实际产权人），而不是原告。二、双方签订的合同是无效合同。双方签订的合同已严重违反我国合同法第五十二条第（五）项的规定，应为无效合同，具体体现如下：1、原告在明知的情况下将消防通道出租给被告作为经营使用。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。作为毅怡广场的管理方，原告完全清楚出租给被告的商铺包含消防通道，但为了牟利，原告不惜违反消防法的强制性规定，将消防通道出租给被告，导致租赁合同根本无效，更直接造成了被告的重大损失。2、从原、被告于2011年12月16日签订的补充协议第三条约定可知，该协议是一份以合法形式掩盖非法目的的无效协议，所谓推广费实质上也是租金。原告诉求的推广费是毫无依据的：首先，该协议是无效协议；其次，推广费是原告的经营成本，应包含在租金中，不应单独列一收费项目；最后，所谓推广是不存在的，原告仅有推广之名，无推广之实。开业后，原告对推广项目毫无投入，无论是媒体广告，还是其他广告，原告都没有投放，新天地广场一直以来都不为人所知，人流稀少。三、原告为出租其代理的商铺存在商业欺诈行为。1、招商之初，原告声称将打造集国际风情主题特色餐饮街区、时尚精品百货、潮流天地动感特区、创新未来街市、儿童世界、电器数码港及造型休闲会所于一体的南海桂城东板块经营面积最大、最齐全的多功能商业综合体。但事实并非如此，从被告承租入场至今，新天地广场依然不具备原告所称各种功能区，空铺的情况非常严重，导致已承租的商户难于经营。2、原告声称定于2012年5月1日正式开业，但一直拖延至2012年9月16日才开业。从2012年5月1日起至9月16日止的期间，被告所承租的铺位根本不具备经营条件。如法院判决被告应承担支付诉求各项费用也应从2012年9月16日开始计算。综上，原告在明知的情况下违法将消防通道出租给被告，导致合同无效，并造成被告巨大经济损失。被告不交相关费用的原因也是原告造成的。由于原告毫无推广，导致被告生意清淡，无力支付租金。为此，请求驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照副本、组织机构代码证副本（各1份，复印件，加盖原告印章）。2、被告身份证（1份，复印件）。证据1、2证明原、被告主体资格。3、毅怡新天地广场认购书（4份，原件）。4、广东省商品房买卖合同（4份，原件）。5、毅怡新天地商铺租用协议书（4份，原件）。6、委托管理合同（1份，原件）。7、竣工验收备案表（1份，原件）。证据3-7证明涉讼商铺已通过竣工验收，符合出租条件，且原告有权出租。8、毅怡新天地广场商铺租赁确认书（1份，原件）。9、商铺租赁合同（编号XTD-20111216003）（1份，原件）。10、商铺租赁补充协议（1份，原件）。证据8-10证明原、被告就涉讼商铺签订了租赁合同及补充协议。被告依约应于每月25日前向原告支付下月租金、管理费、推广费，否则原告有权解除合同、没收保证金，并向被告追偿。11、律师函、特快专递邮件详情单（各1份，复印件），证明因被告从2012年8月开始拖欠租金、推广费、物业管理费等费用。原告委托律师于2013年1月4日向被告发送律师函催收，但被告至今未付拖欠的费用。12、委托印刷合同书、广告代理制作发布合同、广东同诚广告有限公司合同书（各1份，复印件）、协议书（2份，复印件）、发票（51份，其中编号05460673、05632897、06287458、120100100996999、09830768、31757248、31757249、23915257、09457676、06342766、23915258、00033171、01892293、23915259为复印件，其他为原件）、支付证明单（13份，其中2012年10月11日、2012年10月16日、2012年12月15日为复印件，其他为原件）、支票存根（6份，其中2012年11月21日为复印件，其他为原件）、收据（2份，其中编号0727849为复印件，其他为原件）、南海农商银行客户回单（2份，复印件），证明原告依照租赁合同补充协议约定委托媒体、广告公司等对商场整体进行宣传推广。13、图纸（1份，原件），证明商场已经通过竣工验收，原告有权对外出租。经质证，被告对原告出示的证据1-4、7没有异议。对证据5的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为从租用协议书第二条第一项可以看出，租赁期限从2015年6月1日起至2019年5月31日止，2011年11月至今原告无权出租涉讼商铺。对证据6的真实性没有异议，对内容和盖章予以确认，但对签署时间有异议，认为原告曾于2012年向被告出具过2012年5月10日的授权委托书，与证据6相互矛盾。对证据8的真实性没有异议，但认为其可以证明原告承诺新天地广场开业时间是2012年5月1日，确认书第六条约定未尽事宜以合同约定为准，租赁合同应由毅怡公司与被告签订，而不应由原告与被告签订。对证据9的真实性没有异议，但结合证据8，认为租赁合同的出租方应为毅怡公司而非本案原告。从合同附件1可以看出，涉讼商铺包括了消防通道。对证据10，认为第三条表明其是以合法形式掩盖合法目的，应为无效合同。结合原告提供的证据5，认为原告将租金分拆为租金和推广费。确认收到证据11的律师函。对证据12中原件的真实性没有异议，对复印件的真实性无法核实，对证明内容有异议，认为从原告提交的合同、协议书来看，只有部分合同是原告签订的，其他都是案外人签订的，无法证实原告有真实的委托存在。确认原告有支付相关费用的事实，但不能证明该费用用于推广。认为原告只是为了招商，且大部分费用是案外人毅怡公司支付的。对证据13无异议，认为其可以证明原告将消防通道出租给被告。诉讼中，被告举证如下：1、授权委托书（1份，原件），证明涉讼商铺是佛山市南海区毅怡商贸有限公司委托原告进行出租、经营和管理，原告无权以自己名义签订商铺租赁合同，亦无权以自己名义起诉，原告不是适格当事人。2、新闻报道（3页，打印件），证明原告对外宣称定于2012年5月1日开业，但实际于2012年9月16日才开业，存在商业欺诈。3、铺位平面布置图（1份，复印件），证明被告已经实际占用消防通道。4、消防隐患整改通知书（1份，原件）。5、整改通知书（1份，原件）。证据4、5证明原告确认将消防通道出租给被告，要求被告整改腾空。经质证，原告对被告出示的证据1的真实性、合法性没有异议，但认为其不能证明被告主张的证明内容，相反可证明被告明知签约主体是原告，且原告具有签约主体资格，并有权收取租金等有关费用。对证据2无法确认，认为新闻报道内容只涉及原告所在广场其中一个租户新光百货的开业时间，不存在所谓原告广场整体开业时间的问题，且被告所租铺位属于临街铺位，与广场内铺开业情况没有必然影响。对证据3的真实性无法确认，对证明内容亦不予认可。对证据4、5的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为其可证明原告对被告将消防通道用于经营持否定态度。经审核，原告出示的证据1-9、11、13、被告出示的证据1、4、5来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性亦不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据10为原件，本院确认其真实性。原告出示的证据12中的原件，被告确认其真实性，本院予以采信；5份合同能与上述原件相互印证，故本院亦确认其真实性；其余复印件单据，因无原件核对，且被告不予确认，故本院不予采信。被告出示的证据3为被告委托案外人设计、装修的平面图，能与原告出示的证据13所示涉讼商铺图形形状、尺寸、面积大小等基本吻合，故本院确认其真实性。被告出示的证据2无原件核对，且原告不予确认，故本院不予采信。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2009年9月25日，佛山市南海区毅怡商贸置业有限公司（以下简称毅怡公司，甲方）与王学鹏（乙方）签订《毅怡新天地广场认购书》（以下简称认购书一），约定：乙方向甲方认购位于佛山市南海区的首层商铺B001号（以下简称B001号铺）；（第五条第1款）由于该物业在乙方认购前甲方已出租给佛山市南海区桂江物业管理有限公司（以下简称桂江物管公司），租期合同期满日为2015年5月31日，故双方约定该物业延迟交楼时间为2015年5月31日；（第五条第2款）在2015年5月31日前，乙方不能要求甲方提前交楼，不能主张该物业的占有、使用权，不能主张该物业的出租权，不能主张该物业的租赁收益权；签订买卖合同后，该合同中没有约定的，按本认购书约定执行。双方于2009年10月10日就买卖B001号铺签订了《商品房买卖合同》，该合同于2009年10月30日在行政部门登记备案。2010年6月8日，毅怡公司（甲方）与何少玲、卢敏玲（乙方）签订《毅怡新天地广场认购书》（以下简称认购书二），约定：乙方向甲方认购毅怡广场首层商铺B002号（以下简称B002号铺）；第五条第1、2款内容与认购书一相同；签订买卖合同后，该合同中没有约定的，按本认购书约定执行。双方于2010年7月10日就买卖B002号铺签订了《商品房买卖合同》，该合同于2010年7月28日在行政部门登记备案。2010年9月1日，毅怡公司（甲方）与任国飞（乙方）签订了两份《毅怡新天地广场认购书》（以下简称认购书三、四），约定：乙方向甲方认购毅怡广场首层商铺B003、B004号（以下简称B003、B004号铺）；第五条第1、2款内容与认购书一相同；签订买卖合同后，该合同中没有约定的，按本认购书约定执行。双方于2010年9月7日就买卖B003、B004号铺分别签订了《商品房买卖合同》，该两份合同均于2010年10月12日在行政部门登记备案。2009年9月29日，桂江物管公司（甲方）与王学鹏（乙方）签订《毅怡新天地商铺租用协议书》（以下简称租铺合同一），约定：乙方同意将B001号铺租给甲方，租期从2015年6月1日起至2019年5月31日止。2010年7月10日，桂江物管公司（甲方）与何少玲、卢敏玲（乙方）签订《毅怡新天地商铺租用协议书》（以下简称租铺合同二），约定：乙方同意将B002号铺租给甲方，租期从2015年6月1日起至2019年5月31日止。桂江物管公司（甲方）与任国飞（乙方）签订了两份《毅怡新天地商铺租用协议书》（以下简称租铺合同三、四），约定：乙方同意将B003、B004号铺租给甲方，租期均从2015年6月1日起至2019年5月31日止。2011年6月1日，毅怡公司与原告签订《委托管理合同》，约定：毅怡公司将毅怡新天地广场范围内的物业委托原告实行统一管理，综合服务；管理事项包括以原告的名义与第三方签订商铺租赁合同，代为收取租金、水电费、管理费等费用；委托管理期限从2011年6月1日起至2031年5月31日止。毅怡新天地广场已经行政部门于2011年8月30日竣工验收备案，登记建设单位为毅怡公司，工程用途为商业市场。2011年11月26日，被告与毅怡公司签订《毅怡新天地广场商铺租赁确认书》，约定：被告承租毅怡公司开发的毅怡新天地广场一层B001-B004号铺（以下简称涉讼商铺）；建筑面积500.3平方米（套内面积300.18平方米）；2012年5月1日起至2013年4月30日止月租金为59997元；2013年5月1日起至2014年4月30日止月租金为61997元；每月物业服务费为5003元；装修期两个月（即2012年3月1日至4月30日，收管理费），免租期两个月（即2012年5月1日至6月30日，收管理费）；租赁按金119994元；物业服务费按金10006元；被告须在2011年12月15日前签订《租赁合同》，未尽事宜在《租赁合同》里明确规定并以合同为准等。2011年12月16日，原、被告签订《南海毅怡新天地商铺租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告向原告租赁涉讼商铺；租赁面积为500.3平方米（实用面积为300.18平方米）；租赁期限从2012年5月1日起至2019年5月31日止；装修期自2012年3月1日至2012年4月30日；免租期自2012年5月1日至2012年6月30日；物业管理费起算日自2012年3月1日开始；租金起算日自2012年7月1日开始；被告必须于2012年5月1日进场经营；2012年5月1日至2013年4月30日，租金单价为59.96元／平方米，月租金为29998.5元，物业管理费单价为10元／平方米，月费用为5003元；2013年5月1日至2014年4月30日，租金单价为61.96元／平方米，月租金为30998.5元，物业管理费单价为10元／平方米，月费用为5003元；租赁期限内每月的25日前（节假日不作顺延），被告向原告全额一次性缴纳下个月租金和管理费；逾期未付，每延误一天，原告按被告欠缴总额的1%向被告加收滞纳金；合同签订之日，被告应向原告交纳80003元（相当于两个月租金、物业管理费及水电费周转金10000元）作为本合同履约保证金；被告如违反合同约定，原告有权没收被告所付全部保证金；如被告拖欠本合同或其他补充协议约定应交的任一款项一个月以上（含一个月），原告有权单方面解除合同，没收被告所交纳的保证金，被告的装修设施归原告所有，而被告拖欠原告的费用仍需缴纳；如因被告原因对原告或第三方构成违约、侵权而给原告造成损失或影响其声誉的，原告还有权要求被告赔偿。2011年12月16日，原、被告签订《毅怡新天地商铺租赁补充协议》（以下简称涉讼补充协议），约定：租赁期内涉讼商铺2012年5月1日至2013年4月30日每月物业推广费为29998.5元（单价为59.96元／平方米），2013年5月1日至2014年4月30日每月推广费为30998.5元（单价为61.96元／平方米）；物业推广费起算日为2012年7月1日；租赁期限内每月的25日前（节假日不作顺延），被告全额一次性交纳下个月推广费；逾期未付，每延误一天，原告按被告欠缴总额的1%向被告加收滞纳金；自本协议签订之日起，被告应向原告交纳59997元的费用（相当于该物业两个月推广费）作为本协议的履约保证金；协议期间，被告如违反本补充协议或原合同约定的，原告有权没收被告所付全部保证金。原、被告双方签订了《天然气用户供用气合同》及《单位用户供用气补充协议》（以下简称该两份合同为供用气合同），就被告租赁涉讼商铺期间供用气事宜作出约定。2012年5月10日，毅怡公司与原告签订《授权委托书》，载明：毅怡公司是新天地广场物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属人，授权原告全权代理进行出租、经营和管理，具体事项包括：以原告名义代为签订、变更或终止涉讼商铺的租赁合同；代收租金；代收保证金并进行管理及结算。双方均确认涉讼商铺南面、形状为长方形的部分为消防通道（以下称该部分为消防通道空间）。原告主张该部分面积为46平方米，被告主张该部分实占面积约为35平方米，加上分摊面积后，计租面积为57平方米。该部分在原告提供的竣工图（原告证据13）中长约12.4米（按4＋8.4计），宽度未有明确标示。该部分在被告提供的铺位平面布置图（被告证据3）中长约12.21米（按4.165＋2.685＋2.68＋2.68计），宽约2.84米，并标示“海鲜粗加工间”、“植物粗加工间”、“动物粗加工间”及“工作台”、“水池”、“洗肉盆”等文字。被告庭审中确认该部分曾由被告建了三个不锈钢加工间。2013年6月4日，原告向被告发出《消防隐患整改通知书》，认为涉讼商铺存在消防安全隐患包括消防通道严重堵塞，要求被告于2013年6月10日前整改完毕。被告于2013年6月将消防通道空间中加设、放置的设施、物品拆除或搬离。双方确认被告已向原告支付了2012年7月16日至2012年8月15日的租金和推广费，以及2012年3月1日至2013年5月31日的管理费。双方亦确认原告已向被告收取了租金履约保证金59997元、推广费履约保证金59997元、管理费履约保证金10006元、水电费周转金10000元，合共140000元。另外，根据原告出示的证据12，针对包括涉讼商铺在内新天地广场的推广活动，毅怡公司或原告与相关广告公司签订了合同，毅怡公司或原告支付了相应广告费、活动宣传布置等费用。本院认为，本案系因原、被告双方签订合同起至2013年8月31日止（以下简称该期间为讼争租赁期间）双方租赁合同关系而引起的纠纷。有关原告主体资格问题。根据涉讼认购书、租铺合同及毅怡公司与原告签订的《委托管理合同》，原告在讼争租赁期间对涉讼商铺享有出租权，同时原告围绕涉讼商铺已与被告直接签订了涉讼合同，故原告作为合同当事人依据涉讼合同主张本案权利，其诉讼主体适格。虽然被告与毅怡公司曾签订租赁确认书，但该确认书约定被告须在2011年12月15日前签订《租赁合同》、未尽事宜在《租赁合同》里明确规定并以合同为准，结合涉讼合同签订时间（2011年12月16日）及毅怡公司与原告签订《委托管理合同》的事实，可认定涉讼合同即为上述确认书所指《租赁合同》，则应以涉讼合同作为双方实际履行的合同并以此确立原、被告权利义务，因此，被告有关原告主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。有关消防通道影响租赁及合同效力问题。双方均确认涉讼商铺南面部分空间为消防通道。对于该空间面积，双方陈述不一。虽然原告主张其实际占用面积为46平方米，但无足够证据印证，且被告不予确认，故本院不予采纳。由于被告提供的装修所用铺位平面布置图所示涉讼商铺图形形状、尺寸、面积大小与原告提供的竣工图基本吻合，而根据该平面布置图，消防通道空间面积约为35平方米（按12.21×2.84计），与被告主张的面积基本一致，且被告作为承租人为现涉讼商铺实际占有使用人，对面积测量较为可信，故本院采纳被告主张，认定消防通道空间实际占用面积为35平方米。消防通道确实不宜租赁，但其空间仅属涉讼商铺的一小部分，不影响双方就涉讼商铺除该空间以外部分达成租赁合意，故被告以消防通道在租赁范围内为由主张涉讼合同、补充协议及供用气合同无效，依据不足，本院不予支持。有关被告是否应付款及其数额问题。一、既然涉讼合同及补充协议不因消防通道而无效，那么被告应按实际占用涉讼商铺的情况向原告计付相应对价。二、因消防通道空间不适租，而双方约定租赁对价包括租金、推广费、物业管理费，这些费用均按租赁面积计算，则应按剔除消防通道空间后的租赁面积计算这些费用。经核算，被告应支付对价的租赁面积为442平方米［按（300.18-35）÷300.18×500.3计］。据此，依照双方合同约定标准，被告应向原告计付2012年8月16日至2013年8月31日租金335242元［按59.96×442÷31×16＋59.96×442×8＋61.96×442×4计］，该期间推广费335242元（与同期租金相同），2013年6月1日至2013年8月31日物业管理费13260元（按10×442×3计），以上合计683744元（按335242＋335242＋13260计）。三、虽然被告以推广费应包含于租金中不应单列及原告无推广投入为由拒付推广费，但其一，双方当事人是否将租赁对价拆分为多个费用还是合并为一个费用，属意思自治范畴，未违反法律规定；其二，原告能够提供相关合同或单据（原告证据12）证明其付出相应劳动成果且支出相关推广费用，故其向承租的业主收取相应推广费未违反公平合理原则；其三，被告为完全民事行为能力的主体，应对其民事行为承担责任。被告已与原告签订补充协议，明确约定推广费的项目及计算标准，视为对该费用的计付知悉且确认，此费用在其可预期及可承受范围之内，则被告对其签署行为应承担有约必守的义务。因此，被告主张扣除推广费无据，本院不予采纳。四、虽然被告以原告存在商业欺诈行为及拖延开业为由主张各项费用从2012年9月16日开始计算，但其一，双方合同明确约定了装修期和免租期（合共4个月），此期限符合常理。同时，合同明确约定了付租、付推广费及物业管理费的时间，且被告亦交纳了2012年7月至2012年8月15日前的租金和推广费，结合被告有关其“大概于2012年农历正月十五入场装修”的陈述，证明被告早已进场，而非2012年9月16日才进场。既然被告在双方约定计租期间实际占用涉讼商铺，则其计付相应对价既符合约定，又符合公平合理原则；其二，被告认为原告商业欺诈及拖延开业主要是指新光百货开业时间较迟，但广场之开业不以其中一个商户开业为前提，被告主张广场开业时间为2012年9月16日缺乏依据。相反，原告主张广场中临街铺位基本于2012年5月1日开业，既与新天地广场竣工验收备案时间（2011年8月30日）相互印证，与常理相符，又与涉讼合同有关装修期、免租期约定及双方有关实际交铺时间陈述相互吻合，故原告主张较被告主张更为可信；其三，被告认为原告没兑现有关提供相应经营环境要件的承诺，但双方合同没有约定被告所主张的此项承诺，被告亦无其他证据证明原告对其作出特殊承诺及尚未兑现该承诺，故被告主张原告商业欺诈无据；其四，被告为完全民事行为能力主体及商人，在其签订合同时可根据自己意志及对商机把握之判断，选择承租、进场、经营的时间，并根据自己要求与原告商定需要原告提供的条件。经被告签署合同后，视为合同内容已体现被告经过上述综合考虑后的结果，因此，被告不能以新天地广场人流稀少、生意淡清、难于经营等情况为由，将合同未约定的事项归咎于原告，并据此拒付合同约定费用。根据以上四项，被告上述主张理据不足，本院不予采纳。根据以上论析，被告应向原告清偿2013年8月31日前租金、推广费、物业管理费欠款共683744元，被告无证据证明其已付清该款，且其拒付理由不成立，故原告主张的租金、推广费、物业管理费在本院核定数额部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。有关违约责任问题。虽然涉讼合同约定租期内每月25日前被告须向原告缴纳下月租金、管理费等费用，但由于原告出租予被告的涉讼商铺中有接近十分之一（按35÷300.18计）的空间为消防通道，不适租，原告作为出租人对此更为知悉，却没在签订合同时将其剔除至合同标的物之外，对此负有一定责任。同时，双方在知悉消防通道不应作为合同标的物后，在本案起诉前，双方均未能就如何调整计租面积等清算问题达成合意，对此双方均有责任。因此，被告在本案起诉前尚未支付原告在本案中主张的款项，不构成根本违约，则原告请求解除涉讼合同、补充协议及供用气合同，没收履约保证金140000元及被告交还涉讼商铺，均依据不足，本院不予支持。至于原告主张的利息，因被告确实已长期实际占用涉讼商铺，对原告欠款数额较大，时间较长，对此原告确实存有相应的经济损失，故被告以实际欠款683744元为本金从起诉之日起至清偿之日止计付相应利息予原告符合诚实信用、公平合理原则。至于计算利息的标准，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算，在双方合同约定滞纳金计算标准范围之内，且按照日常生活经验法则，按此标准计算的利息与原告实际受到的经济损失相符，故本院予以采纳。原告主张的利息在本院核定数额范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：一、被告陈敏婷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年8月16日至2013年8月31日期间的租金335242元、推广费335242元及2013年6月1日至2013年8月31日期间的物业管理费13260元，以上合计683744元予原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司。二、被告陈敏婷应以683744元为本金从2013年9月16日起至付清上列第一项判决683744元之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司，本项随上列第一项判决清。三、驳回原告佛山市南海区桂江物业管理有限公司桂城分公司的其他诉讼请求。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取6494.71元（原告已预交6585.27元），由原告负担1175.71元，被告负担5319元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对于原告已多预交的诉讼费90.56元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杨宇鹏二〇一三年十一月二十二日书记员 黄 伟 百度搜索“”