（2013）亳民一终字第00732号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2017-11-21
案件名称
王明、王炜等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王明,王炜,上海大众汽车蒙城特约维修站,李自凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容安徽省��州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)亳民一终字第00732号上诉人（原审原告）：王明，男，1973年l0月5日出生，汉族，住蒙城县，上诉人（原审原告）：王炜，男，l988年3月20日出生，汉族，住合肥市蜀山区，委托代理人：李秀真，女，1953年8月6日出生，住蒙城县。上诉人（原审原告）：上海大众汽车蒙城特约维修站。法定代表人：李超，该公司经理。委托代理人：梁长涛，该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：李自凯，男，1969年2月6日出生，汉族，住蒙城县，委托代理人：孙永超，安徽东屹漆园律师时务所律师。上诉人王明、王炜、上海大众汽车蒙城特约维修站与上诉人李自凯房屋租赁合同纠纷一案，不服亳州市蒙城县人民法院（2012）蒙民一初字第00411号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人王明、王炜的委托代理人李秀真，上诉人上海大众汽车蒙城特约维修站的委托代理人梁长涛，上诉人李自凯及委托代理人孙永超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年4月18日三原告作为甲方、被告作为乙方���双方签订租赁房屋协议书，协议第一条：甲有一处坐落在原上海大众蒙城特约维修站的房屋及院落，具备所有权及土地使用权，自愿租赁给乙方，土地使用权面积为4759.39平方米。第二条：甲乙双方约定租赁费每年46万元，自2009年4月l8目起至20l2年8月l8日止，其租金固定，自20l2年8月l8日起以后三年递增一次lO％。甲乙双方约定租赁期限自2009年4月l8日至20l9年9月18日。第三条：甲方给乙方提供房屋装修、整理等事项期限为五个月。之后为协议生效的时间。本协议生效后，乙方在经营期间的一切税费均由乙方承担。第七条：双方约定该出租房屋用途为浴场歌厅，乙方不得任意改变房屋用途，乙方如需要改变原协议规定用途，必须先征得甲方同意，否则视为乙方为违约。第十条：乙方在合同到期或乙方违约导致解除合同三天内，乙方遗留、存放在甲方出租给乙方场地及其房屋内的货物、设施，均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置。第十四条：乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回租赁房屋及相关场所。1、因乙方管理过失给甲方财产造成较大损失的(损失仍由乙方负责赔偿)；2、擅自将承租房屋及场所转让、转借他人或调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的。双方签订合同后，被告的妻子陆芳注册蒙城县凯旋洗浴服务有限公司，将该处房地产的厂房、办公楼部分(房屋平面图WP一01、WL一02)装修用于经营洗浴，将厂房背面车间部分靠西墙搭建四间房屋用于工人居住。在被告租赁期间，被告未经原告同意把厂房北面的车间(钢架结构)顶棚拆除，把该车间及车间与厂房之间的空地均搭建了钢架结构的房屋，并于2012年5月1日将该处租赁给司亚军，司亚军申请登记了蒙城县梦蝶路川富自助火锅店进行经营，租赁费为每年15万元，租赁期从2012年5月1日至2018年5月1日。另，蒙城县国土资源局收取该处房地产2009年度土地租金20000元，20l0年度土地租金23000元，2011年度土地租金20000元，20l2年度土地租金20000元，均由原告交纳。一审法院认为：本案争议的焦点为1、国土资源局收取的土地租金是否应有被告承担?2、被告未经原告许可搭建部分建筑并租赁他人用于火锅经营是否构成根本违约，能否达到解除合同的条件?依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的租赁房屋协议书系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告将合同约定的房地产以及附属的配电室、变压器交付给被告使用，已全面履行自己的义务。被告按约定将租赁的房地产中的厂房、办公楼(其余部分为空地和车间)用于浴场经营，每年交付原告租金46万元，已履行了合同的主要义务；双方在合同中约定协议生效后，被告在经营期间的一切税费均由被告承担，被告认为蒙城县国土资源局收取的土地租金不属于税费，双方发生争议；《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。从本案双方协议约定的条款及该县一般都由租赁户交纳土地租金的交易习惯应确定该土地租金由被告承担；被告租赁期间原告交付的2009年度至2012年度的土地租金83000元，原告要求被告承担80000元，该请求应予以支持。原告租赁给被告的房地产中，钢筋混凝土结构的房屋建筑已被被告用于浴场经营且一直在正常的经营中；被告未征得原告同意将车间的顶棚拆除并将空地上搭建钢架结构的房屋，租赁给他人用于火锅经营，违反了双方合同约定，构成了违约；但该违约行为不构成根本违约，故原告要求解除双方租赁合同的请求，不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持；故原告要求被告将私自搭建的建筑部分拆除并恢复原状的请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十三条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠��案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定。判决：一、被告李自凯于判决生效之日起十日内给付原告款80000元。二、被告李自凯于判决生效之日起十曰内拆除在三原告租赁给其使用的房地产中车间及空地上搭建的钢架结构的房屋，并恢复原状。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由被告负担。一审宣判后，王明、王炜、上海大众汽车蒙城特约维修站与李自凯均不服，向本院提起上诉。上诉人王明、王炜、上海大众汽车蒙城特约维修站上诉称：李自凯已经构成根本违约，一审法院不支持解除双方租赁合同的认定，与事实不符，李自凯不按照约定支付三上诉人已经承担的土地出让金8万元，同时亦违反了协议第七条的约定，擅自改变房屋用途将房屋转租给他人开自助火锅城，在房屋顶部建设招租设施，李自凯已经违反了该条第十条规定的情况，三上诉人申请解除合同的诉请完全符合合同的初衷，一审法院应当判决解除合同。上诉人李自凯上诉称：1、一审判决李自凯支付王明、王炜、上海大众汽车蒙城特约维修站2009年度至2012年度土地租金人民币8万元错误。合��约定“乙方经营期间的一切税费均有乙方承担”但该约定没有确认税费之外的土地租金应当由上诉人李自凯承担，缴纳土地出让金的义务为国有土地使用证上面登记的权利人即本案的上海大众汽车蒙城特约维修站而不是上诉人。土地出让金不是税费的种类之一。双方签订合同的时间为2009年4月18日，被上诉人提供的土地收据里面含有2008年度土地租金。原审依据交易习惯判决上诉人支付被上诉人8万元土地租金不当。2、原审判决上诉人拆除在三被上诉人租赁给其使用的房地产车间及空地上搭建的钢架构房屋并回复原状属于事实认定错误，依据不足。按照双方约定合同租赁期满，不可移动的固定资产权属甲方，即被上诉人，上诉人李自凯投资140余万元扩建的钢架构房屋的行为不仅没有造成被上诉人任何损失而且租赁期满后被上诉人成了实际权利人。且在搭建时，已经口头通知了被上诉人并经被上诉人同意，在火锅店经营期间被上诉人曾到该店就餐。如果被上诉人不同意或不知情，该钢架构房屋根本无法建成并投入使用。综上，请二审法院依法改判，或发回重审。二审中上诉人双方当事人所举的证据除与原审相同，双方对一审中证据的质证意见同一审。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩要点，本案的争议焦点为：1、上诉人李自凯是否构成根本违约，双方签订的租赁合同是否应当予以解除？2、8万元的土地租金是否由上诉人李自凯承担？3、李自凯搭建的自助火锅城是否应当拆除？针对争议焦点1，双方承租合同约定甲方的房屋、院落及土地使用权租赁给乙方，租赁费每年46万元，乙方已按照约定支付每年租赁费46万，履行了合同约定的主要义务，且对厂房办公楼的使用亦符合合同约定。虽然承租方李自凯将租赁物中的的车间顶棚拆除并将空地上搭建钢架结构的房屋，在没有征得出租人同意的情况下租给他人用于火锅经营，属于违约，但租赁物中的钢筋混凝土结构的房屋一直被承��人李自凯用于浴场经营，是按照合同的约定的使用方式使用该租赁物，不能视为上诉人李自凯构成根本违约。上诉人王明、王炜、上海大众汽车蒙城特约维修站要求解除租赁合同的诉讼请求依法不予支持。针对争议焦点2，由于双方约定在经营期间的一切税费均有上诉人李自凯负担。出租人在出租期间缴纳了83000元土地出让金，就该土地出让金是否属于双方约定的税费，该租赁协议并没有明确约定，因此应当参照当地的交易习惯予以确定。依据双方所在的蒙城县的交易习惯一般都有租赁户缴纳，因此本案争议的83000元土地出让金应当由李自凯负担，现王明、王炜、上海大众汽车蒙城特约维修站仅要求承租人李自凯支付80000元，依法应予支持。针对争议焦点3，李自凯在承租期间未经出租人同意将车间的顶棚拆除并将空地上搭建钢架结构房屋，并租给他人用于火锅经营，违反了双方合同的约定，且其私自搭建的建筑没有经过任何审批手续。现出租人要求其拆除私自搭建的建筑并恢复原状的诉讼请求，依法应予支持。综上，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元由上诉人王明、王炜、上海大众汽车蒙城特约维修站负担1800元，由上诉人李自凯负担1800元。终审判决审判审 判 长 赵 亮代理审判员 许 林代理审判员 陈 芹二〇一三年十一月二十二日书 记 员 赵昱昱 关注公众号“”