（2013）鄂夷陵民初字第00835号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-09-25

案件名称

周红瑜与潘顺生、陈红、鸦鹊岭镇三合村民委员会房屋买卖合同纠纷及土地承包经营权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

宜昌市夷陵区人民法院

所属地区

宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周红瑜,潘顺生,陈红,宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇三合村村民委员会

案由

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第三十二条，第三十七条第一款，第三十八条

全文

宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂夷陵民初字第00835号原告周红瑜。委托代理人余立宁、孙培佳。被告潘顺生。委托代理人刘虎。被告陈红。被告宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇三合村村民委员会（以下简称三合村委会）。法定代表人姚圣栋。原告周红瑜与被告潘顺生、陈红、三合村委员会房屋买卖合同纠纷及土地承包经营权纠纷一案，本院于2013年5月22日立案受理后，依法由审判员刘忠惠适用简易程序于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告周红瑜及其委托代理人余立宁、被告潘顺生及其委托代理人刘虎、被告陈红、被告三合村委员会主任姚圣栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周红瑜诉称，1994年原告周红瑜与被告陈红登记结婚。1999年2月10日，原告用自己打工挣的钱购买鸦鹊岭镇三合村2组砖木结构房屋一栋及其他附属建筑物，连同房屋一同转让的还有耕地。当时办理产权时宅基地使用权登记在陈红名下，承包农村土地登记在陈红、周红瑜及女儿陈士雨名下。现房屋市场价约10万元，承包土地价值约20万元。2012年4月，被告陈红、潘顺生故意对原告进行隐瞒，在原告毫不知情的情况下，订立了一份买卖合同，将原告辛苦打工挣钱买的房子及承包土地转让给了潘顺生，潘顺生仅支付了3万元，村委会未通过任何方式征求原告意见，便在2012年6月20日将原告的房屋及土地过户登记转让给潘顺生，潘顺生获得国家补偿款68000元。依我国法律规定，未经共有人同意的房产不得转让，潘顺生仅以3万元极不公平价格购买原告的房屋及土地，不是善意取得人。被告三合村委会虽然为农村土地所有权人，在没有授权、也没有任何证据证明原告已丧失了民事权利与行为能力的情况下，协助被告陈红与潘顺生对宅基地使用权、承包经营权进行了过户登记，侵犯了原告的合法权益，应依法承担恢复原状赔偿损失的法律责任。现要求：1、请求确认被告潘顺生与被告陈红订立的房屋买卖及承包土地转让合同无效，并判令被告潘顺生返还已经取得的原告房屋及土地使用权。2、判令夷陵区鸦鹊岭镇三合村村民委员会撤销已经登记在被告潘顺生名下农村土地承包经营权，并回复到原产权人名下。3、判令三合村委会、潘顺生共同返还原告家庭本案争议土地补偿款68000元。被告潘顺生辩称，房屋的买卖双方是陈红与潘顺生，村委会不应作为被告，土地使用权的返还不应与本案同审，该证由相关部门发放，属行政部分。潘顺生未实际取得68000元的补偿款，所以不能作为诉讼请求。被告陈红无答辩意见。被告三合村委会辩称，陈红和潘顺生的房屋买卖，村委会并不认识潘顺生，陈红来找村委会时问过陈红找过周红瑜没有。村委会按照法定程序办理土地流转，他们也办理了见证，村委会在本案中无任何责任。经审理查明，1994年，原告周红瑜与被告陈红登记结婚，于1995年4月生育女孩陈士雨。1995年原告周红瑜与被告陈红购买位于鸦鹊岭镇三合村二组的砖木结构房屋及附属屋一栋，1999年办理了相关房屋登记手续，登记在被告陈红名下。被告陈红作为家庭承包代表在与三合村委会签订农村土地承包合同上签字，土地承包经营权共有人为周红瑜及子女陈士雨，承包地面积为4.44亩，承包方式为家庭承包，土地用途为农业用途，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日，夷陵区人民政府于2005年8月发放了编号为鄂EJ9090402150农村土地承包经营权证。后原告周红瑜与被告陈红又在鸦鹊岭镇梅林村购买房屋一栋，原告周红瑜的户口也由三合村迁入到梅林村，但梅林村未给原告周红瑜分配土地。2012年3月21日，被告潘顺生向被告陈红支付购房押金1万元后，于2012年4月6日签订协议书一份，协议约定：一、甲方（陈红）自愿将原三合村2组房屋建筑面积200平方米及全部的土地使用权面积200平方米转让给乙方（潘顺生）四至地界详见原地图。二、甲方将“农村土地承包经营权”水田六块4.15，亩旱田一块0.29亩，合计4.44亩转让给乙方经营。三、甲、乙双方议定房屋及土地承包经营权转让成交价格为4万元人民币，乙方在签订合同之日分二次付清所有款项（首付叁万元，余额待办完过户手续付清）。四、房屋买卖交易所应交纳的各种税费按照国家规定的有关条款，均由乙方负担，甲方则无条件办理。五、以上条款甲乙双方均应共同遵守，甲方必须保证房屋和土地原样交给乙方，若一方违约，应付另一方违约金总价双倍赔付对方。2012年5月7日，被告陈红与被告潘顺生到鸦鹊岭法律镇法律服务所进行见证，双方又签订房屋买卖合同书一份，合同约定：一、甲方（陈红）自愿将原三合村二组房屋面积200平方米及全部的土地使用权面积200平方米转让给乙方（潘顺生）；二、甲、乙双方议定房屋成交价格为15000元人民币，乙方在签订合同之日一次性付清所有款项。三、房屋买卖交易所应交纳的各种税费按国家的有关条款，均由甲、乙双方各自负担。四、若一方违约，应付另一方违约金20%。三合村委会在该合同书上注明“同意买卖”，并加盖公章。协议和合同签订后，被告潘顺生分两次向被告陈红付款共计3万元，并于2012年6月8日因购房由湖北省利川市建南镇星星村迁入鸦鹊岭镇三合村。2012年7月3日，被告潘顺生到相关部门办理房屋过户手续，宜昌市夷陵区国土资源局将农村宅基地使用权予以变更，土地使用者为潘顺生，并发放了宜昌市夷陵集用（2012）第120706097号土地使用权证。被告潘顺生到房产部门办理手续时，因原告周红瑜未到场，至今未能办理。被告潘顺生持被告陈红交付的编号为鄂EJ9090402150号农村土地承包经营权证来到被告三合村委会要求变更农村承包土地承包经营权，三合村委会在此证的土地承包经营权变更栏中进行了变更登记，变更内容为：转入方为潘顺生，转出方为陈红，变更方式为转让，被告三合村委会在变更栏处加盖公章。2013年修建公路时征用其中部分土地，土地征用费为65235元，该款项目前在鸦鹊岭镇财政所，未进行发放。2013年5月22日，原告周红瑜向本院提起诉讼，在庭审过程中原告周红瑜变更诉讼请求，要求：1、请求判决撤销被告陈红与被告潘顺生签订的协议。2、被告陈红和被告潘顺生相互返还财产，即陈红返还潘顺生房款4万元，潘顺生返还房屋及取得的农村土地承包经营权；3、鉴定费1000元由被告承担；4、请求撤销村委会对承包土地转让的登记。庭审中，原告周红瑜于2013年6月4日申请对房屋及承包土地使用权等价值进行鉴定，2013年10月8日本庭收到原告周红瑜提交的湖北德恒资产评估有限公司湖北德恒评报字（2013）第119号资产评估报告，此评估委托人为周红瑜，评估对象为固定资产（房屋建筑物）和农村土地使用权，评估结论为：建筑物价值17065.14元，土地使用权价值为252561.31元。2013年10月15日，原告周红瑜向本庭提交书面撤回鉴定申请书，撤回原申请鉴定的申请。上述事实有庭审笔录、2012年4月6日陈红与潘顺生签订的《协议书》、陈红出具的收条三份、2012年5月7日宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇法律服务所《见证书》、鄂EJ9090402150号农村土地承包经营权证、宜市夷陵集用（2012）第120706097号土地使用证、湖北德恒资产评估有限公司湖北德恒评报字（2013）第119号资产评估报告等在卷作证，足以认定。本院认为，1、潘顺生购买陈红、周红瑜的位于鸦鹊岭镇三合村2组的房屋时，于2012年4月6日签订协议书一份，该协议书中约定“房屋及土地承包经营权转让成交价为4万元，该协议未明确约定房屋价格，但2012年5月7日陈红与潘顺生在鸦鹊岭镇法律服务所进行见证时签订的合同中约定“双方议定房屋成交价为1.5万元”，三合村委会也在该合同上载明“同意买卖”，并加盖公章，故潘顺生购买陈红的房屋的价格应为1.5万元。而周红瑜向本院提交的湖北德恒资产评估有限公司（2013）第119号评估报告书的评估结论为建筑物即房屋及附属物的价格为17065.14元，与潘顺生支付陈红的1.5万元房款相比，属合理对价。潘顺生购买房屋后将户口迁入到鸦鹊岭镇三合村，从事农业生产，主观上并不存在恶意，且潘顺生亦到土地管理部门办理宅基地使用权变更手续。陈红与潘顺生的房屋买卖行为虽无证据证明周红瑜知晓，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经过另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此周红瑜要求撤销陈红与潘顺生签订的协议，并由陈红返还潘顺生房款、潘顺生返还房屋的诉讼请求，无正当理由，本院不予支持。2、陈红将土地承包经营权转让给潘顺生于2012年4月6日签订协议书后，虽未向县级以上当地人民政府申请登记，但陈红将宜昌市夷陵区人民政府发放的编号为鄂EJ9090402150农村土地承包经营权证交给潘顺生手中，三合村委会在此证的土地承包经营权变更登记栏中进行了变更登记，载明转入方为潘顺生，转出方为陈红，变更方式为转让，发包方三合村委会并在变更登记栏中加盖公章。根据《中华人民共和国农业承包法》第三十八条之规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、转让、互换或其他方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上当地人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”故周红瑜要求撤销陈红与潘顺生的协议，返还取得的农村承包经营权的诉讼请求，无正当理由，本院不予支持。3、周红瑜要求被告承担鉴定费1000元的诉讼请求，无正当理由，本院不予支持。4、周红瑜认为三合村委会在没有任何授权和证据证明周红瑜已经丧失民事权利与行为能力的情况下，未经周红瑜同意便协助被告将宅基地使用权、承包经营权进行过户登记，要求撤销村委会的登记行为的诉讼请求，因村委会的这一登记行为属于职务行为，不是民事行为，不属民事法律调整范围，其理由不能成立，本院不予支持。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成一致协议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条、第三十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：一、驳回原告周红瑜要求撤销被告陈红与被告潘顺生签订的协议的诉讼请求。二、驳回原告周红瑜要求被告陈红和被告潘顺生相互返还财产，即陈红返还潘顺生房款4万元、潘顺生返还房屋及取得的农村土地承包经营权的诉讼请求。三、驳回原告周红瑜要求被告承担鉴定费1000元的诉讼请求。四、驳回原告周红瑜要求撤销村委会对承包土地转让的登记的诉讼请求。本案诉讼费830元（已减半），由原告周红瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员　　刘忠惠二〇一三年十一月二十二日书记员　　陈　瑶 来自