（2013）小民初字第931号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2017-11-26
案件名称
丁学忠与乔兰林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市小店区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁学忠,乔兰林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条
全文
太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2013）小民初字第931号原告丁学忠，男，1968年2月6日出生，汉族，太原市人，住太原市。委托代理人于国祥，山西鸿杰律师事务所律师。委托代理人元靖华，男，汉族，太原五色霓虹灯厂经理，住太原市。被告乔兰林，男，1957年8月18日出生，汉族，太原市小店区大马社区居民。委托代理人赵日亮，山西文英律师事务所律师。委托代理人乔建国，男，住太原市，系被告之子。原告丁学忠与被告乔兰林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月24日立案受理后，依法由审判员郑毅担任审判长与人民陪审员张铁牛、符惠仙组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁学忠的委托代理人于国祥、元靖华，被告乔兰林的委托代理人赵日亮、乔建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁学忠诉称，原、被告于2006年3月25日签订《房屋租赁协议》，该协议约定，被告同意将太原市平阳路（大马村东正街东1排1号）路西自有宅基地上整栋楼房及该楼南侧小院租给原告经营使用，租赁期限为10年，自2006年4月15日至2016年4月14日止，租金前五年为每年123000元，前三年租金合计369000元于2006年4月20日前一次付清，从第六年开始房屋租金逐年递增。原告承租被告楼房用于太原市五色霓虹灯厂的经营，并于2006年4月20日前支付了前三年的房租。近年来随着平阳路大马村附近道路交通状况的改善，被告为大幅度增加房屋租金，多次故意刁难承租人，严重妨碍原告的正常经营活动，2013年3月15日在《房屋租赁协议》约定的第八年租赁期到来之际，被告先是故意拖延不接受房屋租金，后又采取堵门、断水、断电等多种方式扰乱、妨碍原告经营，原告曾就此事多次委派他人与被告进行协商，但被告漫天要价，不顾原告的实际承受能力，最终无法通过协商达成一致，被告的上述行为给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院请求法庭确认被告行为违法，对被告行为予以训诫和教育；判令被告向原告赔礼道歉，并将道歉信在相应媒体上公布，挽回对原告的不利影响；判令被告将非法拆改的门头招牌、楼顶广告及变卖的物品恢复原状或赔偿损失；判令被告继续履行《房屋租赁协议》，立即停止妨碍原告使用承租房屋的一切行为，并顺延因被告违约造成原告无法使用房屋的期限；判令被告赔偿其妨碍行为给原告造成的各项经济损失共计208196元。被告乔兰林辩称，首先我方不存在违法行为，也不同意赔礼道歉，关于拆除招牌是因为规划局书面通知要求限期拆除，我方不同意继续履行《房屋租赁协议》，因为原告没有继续交纳房租，不具有要求继续履行合同的权利，关于原告要求赔偿的诉求我方也不予认可，我方没有给原告造成这么大的损失。原告认为我方故意不接收租金的说法是不对的，我方认为原告无诚意按时交纳租金，已构成违约，且原告在租赁期间给我方房屋造成多处损坏，故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年3月25日，原、被告签订《房屋租赁协议》及该协议补充条款，双方约定：第一条：乙方（被告）同意将太原市平阳路（大马村段）路西自有宅基地建筑物整栋楼房及楼房南侧小院租给甲方（原告）经营使用，建筑物面积约1500平方米；第二条：租用期限为10年，从2006年4月15日起至2016年4月14日止；第三条：租金1、2006年4月15日至2011年4月14日，年租金为123000元。2、2011年4月15日至2012年4月14日的租金为130000元。3、2012年4月15日至2013年4月14日止租金为170000元。4、2013年4月15日至2016年4月14日止租金为180000元；第四条：租金支付方式，前三年租金共计369000元在2006年4月20日之前付清，后七年的租金按年支付，即每年要付一次下一年度的租金，在每年3月15日之前付清；......第六条：甲方义务，逾期15天不能按协议交付租金时，乙方有权收回房屋；该协议补充条款约定后院使用费总计人民币4000元整。双方还就其他事项进行了约定，协议签订后，原告依约履行了截至2013年4月14日的全部房租，该房屋用于原告开办太原五色霓虹灯厂使用。2013年3月15日原告向被告履行2014年的房租180000元时，因双方就房租数额及交付方式产生争议而未能交付房租，庭审中，原告提交了当天的通话录音用以证明原告已主动提出履行交付房租的义务，被告则认为原告在合同约定付款截止日才提出付款且要求被告办理银行卡是没有履行诚意的行为。同年4月，双方因房租问题多次发生纠纷协商未果后，被告将房屋收回另行出租，原告也分别与张志平、张军分别签订《房屋租赁合同》另行租房经营和供员工居住，共计支付房租、水电、中介等费用52180元。另查明，2010年5月21日，双方签订《协议书》一份，在该协议中被告表示同意原告在承租楼顶设立广告牌，同意原告将其承租的部分分割出租并另设大门或通道。2012年10月16日，原告以太原市五色霓虹灯厂的名义与王杏生签订《房屋租赁合同》约定将原告承租的一层部分房屋转租给王杏生，租期三年，每年租金125000元。在本案审理过程中，王杏生以第三人身份要求参加本案诉讼，并要求解除与原告所签《房屋租赁合同》、退还其房租62500元及装修、经营损失等260000元。2013年5月，根据规划局下达的拆除违法广告牌通知书，被告拆除了原告在涉案房屋顶层设立的广告牌。2013年6月21日，原告与王杏生达成解除协议，约定解除原告与王杏生签订的《房屋租赁合同》并由原告一次性退还王杏生剩余租金62500元，该款现已履行，王杏生不再作为本案第三人参加诉讼。被告表示虽知晓王杏生租房的事实，但对原告与王杏生之间达成的协议并不清楚。此外，原告还出具相关票据用以说明因被告违约给原告造成的食宿费、购买办公用品等费用的损失，被告表示相关证据不能说明与本案的关联性而不予认可。上述事实，有原告出具的身份证、《房屋租赁协议书》、房屋出租协议补充条款、支付房租明细及相关单据、收取房租收条、2010年5月签订的《协议书》、2012年10月原告与王杏生签订的《房屋租赁协议》、个人独资企业营业执照、电话录音记录、报警记录、原告与王杏生达成解除房屋租赁及退还房租收条、原告与张志平、张军签订的租房协议、原告公司员工工资表、食宿费及购买办公用品票据；被告提交的房屋租赁协议、房屋照片、太原市规划局通知书及庭审笔录在案为凭。本院认为，原、被告于2006年3月25日签订的《房屋租赁协议》和该协议补充条款以及2010年5月21日签订的《协议书》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原被告均应依约切实履行合同义务，但在2013年3月原告要求支付2014年房租时，因双方在房租金额、履行方式等问题上发生纠纷，经多次协商未果后被告现已将涉案房屋另行出租，原告也已另行租房生产经营，故原被告所签《房屋租赁协议》及其附属协议已无履行的可能和必要，原告要求继续履行上述协议事实与理由均不充分，本院不予支持；原告要求确认被告行为违法并赔礼道歉的诉求，缺乏相关证据佐证，本院不予支持。双方争议的焦点主要是，谁应对《房屋租赁协议》不能履行承担违约责任，对此从原告提供的交纳房租凭据和电话录音记录可以说明，自租房合同签订以来，原告一直依约向被告交纳房租，直至2013年3月15日原告来到被告家中再次表示准备交纳下一年房租，在这一过程中，双方就交付的方式及数额产生争议，但结合双方陈述原告当时已明确作出依约交纳房租的意思表示，至于要求将房租款直接转往被告银行卡的要求亦属交易惯例并无不当，被告以此拒绝原告履行及要求提高房租的主张已违反合同约定，依法应承担违约责任。现双方所签租房协议因被告违约已无法履行，对因此给原告造成的损失应由被告赔偿。就原告主张的各项赔偿费用，对于原告主张在此期间因停业发生的员工工资等费用依据原告出具的相关工资发放证明认定为69155元；对于原告另行租房经营发生的租赁费并未超出其按原租赁合同应负担的租赁费，而原告为解除与王杏生租房协议而退还王杏生的房租，也未给原告造成实际损失，故上述两项费用的支出不属于给原告造成损失的范畴，不应由被告承担赔偿责任；对于原告购买办公生活用品的费用仅凭购物票据不足以说明与本案之间的关联性，本院不予支持；对于原告要求就拆改的广告牌及变卖原告物品进行赔偿的诉求，原告架设的广告牌经规划部门通知属于违章建筑要求限期拆除，被告系按照要求拆除该广告牌，不应承担赔偿责任，原告就其在该房中相关财产被变卖一事未提供证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告2006年3月25日签订的《房屋租赁协议》和该协议补充条款以及2010年5月21日签订的《协议书》。二、被告乔兰林于本判决生效之日起五日内支付原告丁学忠违约赔偿款69155元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3414元（原告已预交），由被告负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郑 毅人民陪审员 张铁牛人民陪审员 符惠仙二〇一三年十一月二十二日书 记 员 徐志金 来源：百度搜索“”