（2013）锦江民初字第2879号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-12-09
案件名称
成都上达飞盛房地产经纪有限公司与郭德美、陈邝居间合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都上达飞盛房地产经纪有限公司,郭德美,陈邝
案由
居间合同纠纷
法律依据
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第2879号原告成都上达飞盛房地产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区三官堂街**号。法定代表人苏建斌。委托代理人孙雨辰。被告郭德美。委托代理人高彪。被告陈邝。委托代理人邱代高。原告成都上达飞盛房地产经纪有限公司（简称上达飞盛公司）与被告郭德美、陈邝居间合同纠纷一案，于2013年7月22日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判。2013年8月26日本案进行了第一次公开开庭审理。在第一次开庭审理中，原告上达飞盛公司的委托代理人孙雨辰，被告郭德美及其委托代理人高彪，被告陈邝的委托代理人邱代高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上达飞盛公司诉称，原、被告双方于2012年9月27日签订了《房屋转让合同》，约定：1、被告向原告客户出租位于慈惠堂7号附3-4号房屋；2、被告应在与原告客户签订成交合同的同时支付原告佣金9000元；3、原告在本合同签订的同时代原告客户向被告支付转让定金20000元；4、被告应在收到原告通知的三天之内与原告客户签订《房屋转让合同》，时间可由原告安排；5、如果被告未能依据合同第四条第2款约定签订《房屋转让合同》或相关转让合同的和／或明确表明不转让房屋的和／或以其行为表明不转让房屋的，则视为被告放弃转让，被告应双倍返还原告客户转让定金；6、原告依据本合同约定代客户支付转让定金后，被告反悔不转让的，原告有权要求被告支付违约金20000元，以弥补原告佣金的损失……《房屋转让合同》签订时，原告向被告支付了定金20000元，被告出具了收条一份。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，被告却未按合同约定履行义务，却将合同项下商铺转租给他人，被告的行为已构成违约，原告诉至法院，由于上达飞盛公司主张的法律关系的性质与本院确认的法律关系的性质不一致，依照《民事诉讼证据的若干规定》的规定，本院将上述问题以及违约金与定金罚则不能同时适用的问题向上达飞盛公司进行了释明。上达飞盛公司经本院释明后放弃了第一条诉讼请求。请求判令：1、被告双倍返还定金共计40000元；2、由被告承担本案诉讼费用。原告上达飞盛公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、原告营业执照、原告法人身份证明、原告法人代表身份证、第一被告身份证，第二被告身份证（以上都为复印件），证明原、被告双方的主体资格。2、房屋转让合同，证明原、被告签订预约合同，约定在条件成就时被告与原告客户签订正式的《房屋转让合同》的事实。3、收条，证明原告依约向被告支付定金2万元。4、通知（2012年11月20日）、通知书（2013年4月19日），证明原告通知及再通知被告前来与原告签订合同事实。5、律师函、快递存单，证明原告向被告主张违约责任，协商不成的事实。6、现状的照片，证明原、被告双方所争议的房屋已被被告所转让给他人的事实。7、证人证言，证明原告依照合同约定履行了义务。被告郭德美、陈邝辩称，1、上达飞盛公司与郭德美、陈邝签订《房屋转让合同》属实，但该合同实际上是居间合同，合同表里不一，应属无效；2、按合同约定，上达飞盛公司代其客户向郭德美、陈邝支付了20000元定金，应当由其客户来主张权利，上达飞盛公司并非适格主体；3、郭德美、陈邝迟迟不转租的原因是由于上达飞盛公司找到的客户出价低于合同约定的价格，上达飞盛公司未能为郭德美、陈邝找到合适的交易对象，实际上是违约方。综上，请法院依法判决。被告郭德美、陈邝为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据材料：1、被告及代理人身份证（复印件），证明被告的主体资格。2、合同，证明代他人支付的定金，并不是原告支付的定金，有权主张的主体并非原告，合同上有修改的痕迹对真实性有异议，在合同加重被告的责任的格式条款无效，而对原告并无此约束，对方也并未讲解免责条款，签订合同时间是由原告来定，对于格式条款应该作出有利于被告方的解释。3、通知，证明原告发出，被告和原告多次协商双方并未达成一致，带有恶意性质转让商铺的行为，违约方应为原告并非被告。4、《律师函》，证明原告方的欺诈行为。本案证据经庭审举证和质证，郭德美、陈邝对上达飞盛公司提交的第1、4项证据材料的三性均无异议；对第2项证据材料真实性无异议，但认为实质应当为居间合同，表里不一，应属无效合同；对第3项证据材料中2012年11月20日收到的通知三性予以确认，但收到通知的时间为11月30日，通知的内容是协商而不是签订合同，第3项证据材料中2013年4月19日的通知并未收到，对其三性均有异议，对第5项证据材料的真实性予以确认，但认为合法性、关联性有异议，被告是否违约应当由法院来评判，而不是原告来评判；对第6项证据材料的真实性、合法性予以确认，但对关联性有异议，照片并不能证明被告方无权转让该房屋；对第7项证据材料证人证言，认为双方之所以没有签订合同的原因是价格没有达成协议，其余内容予以确认。原告上达飞盛公司对郭德美、陈邝提交的四项证据材料三性均无异议，但对证明对象有异议。本院认为，上达飞盛公司提交的第1、2、4、5、6项证据材料及其郭德美、陈邝提交的1、2、3、4项证据材料，其来源合法，内容客观真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信，作为本案证据。上达飞盛公司提交的第3项证据材料中2012年11月30日的通知三性予以采纳，作为本案证据；第3项证据材料中2013年4月19日的通知不予确认，不作为本案证据。对第7项证据材料证人证言中双方一致认可的事实予以确认。根据本院采信的证据和当事人陈述一致的事实，本案查明：上达飞盛公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围为房地产经纪、房屋中介、房地产信息咨询服务。郭德美、陈邝系位于慈惠堂7号附3-4号商业房产的承租人。2012年9月27日郭德美、陈邝与上达飞盛公司签订《房屋转让合同》，该合同约定：郭德美、陈邝向上达飞盛公司转让位于慈惠堂7号附3-4号房屋，房屋用途为商业，建筑面积151平方米，结构框架，楼层1层；转让房款为359000元，此价款包括室内装修及设备，详见（物业交割附件）；郭德美、陈邝应在与上达飞盛公司客户签订成交合同的同时支付上达飞盛公司9000元佣金；上达飞盛公司在本合同签订的同时代其客户向郭德美、陈邝支付转让定金20000元，郭德美、陈邝应在收到上达飞盛公司通知的三天内与客户签订《房屋转让合同》或相关转让合同，时间可由上达飞盛公司安排；郭德美、陈邝承诺：自己有权或已获得其它共有人的授权签订本合同，如因此而导致合同无效或不能履行的，由郭德美、陈邝承担违约责任及全部的赔偿责任；如果郭德美、陈邝未能依据上述第四条第2款约定签订《房屋转让合同》或相关转让合同的和／明确表明不转让房屋的和／或以其行为表明不转让房屋的，则视为郭德美、陈邝放弃转让，应当双倍返还上达飞盛公司客户转让定金；如果上达飞盛公司不按期签订《房屋转让合同》或相关转让合同的和／或明确表明不转让房屋的和／或以其行为表明不转让房屋的，郭德美、陈邝已收取的定金可不予退还；上达飞盛公司依据本合同的约定代其客户支付转让定金后，郭德美、陈邝反悔不转让的，上达飞盛公司有权要求郭德美、陈邝支付违约金20000元，以弥补佣金损失。2012年9月27日，上达飞盛公司向郭德美、陈邝支付转让金定20000元。上达飞盛公司协助郭德美、陈邝与有承租意向的苟海协商，通过两次协商后，郭德美、陈邝与苟海并未达成一致，2012年11月30日，上达飞盛公司向郭德美、陈邝发出了正式通知，要求郭德美、陈邝与苟海于2012年12月5日再次到达上达飞盛公司进行协商，因转租价格未能达成一致，仍未能签订房屋转租合同。反复磋商未果后，郭德美、陈邝已将位于慈惠堂7号附3-4号的房屋出租给其它人经营。上达飞盛公司于2013年5月3日向郭德美、陈邝发出了律师函，以郭德美、陈邝已将位于慈惠堂7号附3-4号的房屋出租给其它人经营，违反了合同约定为由，要求其按合同约定支付违约金20000元以及双倍返还定金40000元。本院认为，上达飞盛公司具有从事房屋中介的资格，郭德美、陈邝为出租位于慈惠堂7号附3-4号的房屋，委托上达飞盛公司居间服务，为其发布出租房屋的信息和寻找承租人。并与上达飞盛公司签订了《房屋转让合同》，该合同系虽名为房屋转让，但根据双方协议中权利义务的内容，应当认定双方的合同目的是上达飞盛公司为郭德美、陈邝承租的房屋转让使用权提供居间服务。该合同性质为居间合同。双方的合同约定不违反法律规定，系有效合同。上达飞盛公司在接受郭德美和陈邝的居间委托后，也为郭德美、陈邝出租的房屋寻找到了承租人，并为双方达成协议而组织双方反复进行磋商。但因郭德美、陈邝与承租人未就合同达成一致，使上达飞盛公司在委托居间服务期间最终未促成郭德美、陈邝与承租人签订房屋租赁合同。在上达飞盛公司与郭德美、陈邝签订的《房屋转让合同》中，虽然约定如果郭德美、陈邝未能依据上述第四条第2款约定签订《房屋转让合同》或相关转让合同的和／明确表明不转让房屋的和／或以其行为表明不转让房屋的，则视为郭德美、陈邝放弃转让，应当双倍返还上达飞盛公司客户转让定金。但根据本院查明的事实，双方合同并未约定上达飞盛公司应于何时之前完成居间事务，促成郭德美、陈邝与承租人签订房屋租赁合同。双方在合同签订时存在一定瑕疵。而郭德美、陈邝在多次与上达飞盛公司介绍的承租人无法达成协议的情况下，自行与其他人签订租赁协议，也是为了避免损失扩大。由此，双方在履行合同的过程中均无过错。现郭德美、陈邝已经另行将房屋转租，上达飞盛公司与郭德美、陈邝的居间合同关系已经无法继续履行。郭德美、陈邝应当退还上达飞盛公司支付的定金20000元。基于本院上述认定，上达飞盛公司请求判令郭德美、陈邝双倍返还定金，本院不予支持。郭德美、陈邝答辩称上达飞盛公司是代其客户向郭德美、陈邝支付了20000元定金，应当由其客户来主张权利，上达飞盛公司并非适格主体。本院认为，双方在建立居间合同关系时，上达飞盛公司为郭德美、陈邝出租商铺寻找的承租人是不特定的对象，且根据郭德美、陈邝出具的收据，是由上达飞盛公司向郭德美、陈邝支付的定金20000元。故本院认定本案讼争的定金20000元是由上达飞盛公司向郭德美、陈邝直接支付。郭德美、陈邝应将该款直接返还上达飞盛公司。郭德美、陈邝的此项辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同》第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十六条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：一、被告郭德美、陈邝应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告成都上达飞盛房地产经纪有限公司20000元；二、驳回原告成都上达飞盛房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告郭德美、陈邝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，减半收取650元，由被告郭德美、陈邝负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 雷膦绮二〇一三年十一月二十二日书 记 员 余 丹 来源：百度搜索“”