（2013）浙绍民终字第1410号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-06-05
案件名称
罗贤乔、罗良军诉缪海根土地租赁合同纠纷一案民事二审案件判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
缪某某,罗甲,罗乙
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
裁判文书拟稿纸签发：审核：校对：拟稿：浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第1410号上诉人（原审被告）缪某某。委托代理人（特别授权代理）陈某某。被上诉人（原审原告）罗甲。被上诉人（原审原告）罗乙。上诉人缪某某因土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2013）绍虞民初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年7月，原告罗丙与被告缪某某签订一份场地租赁合同，约定罗丙租赁被告所有的面积约2000平方米的场地，租赁承包期限自2010年8月1日至2013年7月31日。2012年8月，被告缪某某因故要求罗丙提前解除该租赁合同。经双方协商，由被告缪某某提供另一块场地供罗丙租赁使用，被告补偿罗丙70000元。2012年10月23日，原告罗丁与被告缪某某签订了一份场地租赁合同，该合同约定的土地范围和面积为：越爱村地段，东某某乐铜管厂，南至人民西路绿化带，西至新造马路曹娥卫生院，北至信号塔。年租金7万元。租赁期限为十年，自2012年10月31日起至2022年10月31日止。租金为每年10月31日前支付次年租金，一次性付清。租金三年不变，第四年起每三年提征年租金的5%。在合同中约定，如因政府或单位与个人原因，造成乙方（罗乙）终止经营，有甲方负责赔偿一切经济损失，五年内由甲方终止经营，给予乙方一次性人民币二十万元整以作上期建筑补偿。另规定违约责任：如因甲方（缪某某）原因，乙方未能经营到期，甲方除赔偿外，返还乙方当年全部租金，外加按年租金50%给予赔偿搬迁费。同日由被告缪某某出具收条一份，载明收到租金70000元。此后原告将上虞市曹娥街道罗氏建材经营部搬至该场地经营。2012年10月31日，上虞市国土资源局发出限期拆除（整改）决定书，认定缪某某未经依法批准占用上述土地进行非农建设，属于非法占地或毁坏种植条件的行为，应拆除土地上建筑物和其他设施。但双方均未在规定时间内拆除该场地内的建筑物、设施等。2012年12月14日，上虞市国土资源局对该土地上的建筑物进行拆除，上虞市曹娥街道罗氏建材经营部遂停止经营。2013年1月21日，二原告注销了经营部的工商登记。此后，双方就租赁事项进行协商未能达成一致意见。另查明，本案涉讼的租赁场地系上虞市曹娥街道越爱村的集体土地，被告缪某某未获得该土地的使用权。原审法院审理认为，原、被告双方于2012年10月23日签订的场地租赁合同中所涉的租赁地块系集体土地，被告未取得该土地的处分权，事后也未获得使用权人的同意。故原、被告双方签订的场地租赁合同属无效合同。对该合同的无效被告应承担主要过错责任。原告在订立合同时亦未尽审慎的义务，对合同的无效应承担次要的过错责任。因无效合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告起诉要求被告返还租金70000元的请求，符合法律规定，予以支持。被告辩称未收到70000元的租金的意见，原审法院认为，原告虽未直接支付给被告租金70000元，但结合原、被告双方签订的二份场地租赁合同，被告同意将提前解除双方于2010年7月份签订的场地租赁合同中应支付的补偿款70000元抵作当年的租金。应视为被告已收到原告的租金70000元，故对被告的辩解意见，不予采纳。对原告要求被告赔偿场地内建筑物损失及场地搬迁费的请求，被告表示原告赔偿要求过高，本院根据案件的实际情况，结合原、被告在本案中的过错大小，对其因合同无效造成的损失酌情予以确定。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告缪某某退还原告罗甲、罗乙租金70000元；二、被告缪某某赔偿原告罗甲、罗乙人民币40000元；上述一、二款项由被告于判决生效后十五日内付清；三、驳回原告罗甲、罗乙的其他诉讼请求。上诉人缪某某不服原审判决，提起上诉称：一、被上诉人罗甲和罗乙均系独立的民事主体，其签订的合同亦是独立的，原审法院在本案中一并处理明显不当。二、上诉人并未收到被上诉人支付的7万元租金，原审法院判令上诉人退还租金7万元某某不当。三、被上诉人到目前为止并无实际损失，原审法院判令上诉人赔偿其损失4万元依据不足。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人罗乙答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人罗甲未作答辩。上诉人缪某某为证明其上诉请求成立，在二审中向本院提供工商登记资料一份，证明上虞市曹娥街道罗氏建材经营部业主为罗乙一人。经质证，被上诉人罗乙对证据真实性无异议，但主张罗甲是上虞市曹娥街道罗氏建材经营部实际业主。本院对该证据真实性予以认可，至于所要证明的内容将予以综合评判。被上诉人罗甲和罗乙在二审中未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案所涉租赁地块系集体土地，上诉人未经依法批准进行非农建设业经上虞市国土资源局认定，其上建筑物亦被上虞市国土资源局强制拆除，故上诉人与被上诉人于2012年10月23日签订的场地租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第第五十八规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合本案实际情况，上诉人应对合同无效承担主要责任，被上诉人在订立合同时未审慎审查，亦应承担一定责任。被上诉人在一审中陈述租金70000元系上诉人应支付被上诉人的补偿款，故应视为上诉人收取了相应租金，被上诉人因相关设施被拆除，损失客观存在。原审法院据此判令上诉人返还被上诉人已支付的租金70000元并赔偿被上诉人经济损失40000元符合法律规定以及本案实际情况，本院予以维持。至于上诉人提出的原审判决所列主体错误的主张，本院认为，2012年10月23日合同虽系以被上诉人罗乙名义签订，但由于被上诉人罗乙与罗甲系父子关系，2012年10月23日租赁合同签订原因系因被上诉人罗甲与上诉人协商一致解除双方于2010年7月签订的租赁合同并由上诉人提供另一块场地供被上诉人罗丙使用，两被上诉人亦陈述系共同经营，故原审法院支持被上诉人罗甲与罗乙的诉请并无不当。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，由上诉人缪某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 金湘华代理审判员 徐燕飞代理审判员 王红良二〇一三年十一月二十二日书 记 员 陈赛赛 微信公众号“”