（2013）浙绍民终字第1313号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-03-29

案件名称

绍兴市体育运动学校与骆文胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

骆某某,绍兴市某某学校

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百四十四条，第一百七十四条

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2013）浙绍民终字第1313号上诉人（原审被告）骆某某。委托代理人（特别授权代理）于某、潘某某。被上诉人（原审原告）绍兴市某某学校。法定代表人叶某某。委托代理人（特别授权代理）唐某某。上诉人骆某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人骆某某及其委托代理人于某、潘某某到庭参加诉讼。被上诉人绍兴市某某学校经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：坐落绍兴市越城区大校场18号（地号中五2577）的3幢房屋登记在绍兴市体育运动委员会名下。2013年8月9日，绍兴市体育局出具情况说明1份，内容为“坐落于绍兴市越城区大校场沿18号游泳馆附属房系产权登记在本单位的机构建制前身原绍兴市体育运动委员会名下的国有资产，游泳馆的附属场地也系登记在原绍兴市体育运动委员会名下的国有划拨土地使用权。因政府机构调整，原绍兴市体育运动委员会的机构建制、职能现已由本单位承袭。本单位委托下属的绍兴市某某学校管理上述房屋和场地。”1997年9月30日，绍兴市少体校（甲方）与被告（乙方）签订关于建造经营用房的协议书1份，约定：由乙方要求甲方同意将大校场沿18号游泳馆南面约300平方米的空地提供给乙方，由乙方出资建造面积约300平方米的经营用房，乙方享有房产使用权六年；从1998年1月1日至2003年12月31日止，从第七年开始乙方向甲方租用，租费到租用前确定，租用第一年至第三年按时价50%予以优惠，2004年1月1日起，乙方所建房屋及固定设施的使用权无偿归还甲方。乙方所建用房，产权及固定设施全属甲方所有。协议还对双方其他权利义务事项作了约定。被告另于1997年10月6日向绍兴市少体校缴纳了水电费押金500元。2003年2月26日，原告绍兴市某某学校（甲方）与被告骆某某（乙方）签订租房续订协议书1份，约定：一、甲方租给乙方大校场沿18号游泳馆附属房南首二楼办公室八间及走道约120平方米左右每年租金32000元，租房时间从2003年4月15日至2006年4月15日止。二、甲方将锅炉房及锅炉在保证甲方使用的前提下交给乙方管理使用，租金每年5000元另加浴票2000元。三、水电费按用度收费，乙方单独装表，预缴水电押金500元整。四、乙方在租房期间，可对承租用房进行改造装潢，但不得破坏整体结构，租房到期后承租方的固定设施归甲方所有，承租方不得损坏届时的固定设施，否则恢复装潢前的房产原样，乙方的经营盈亏与甲方无关。五、根据前期《关于建造经营用房的协议书》乙方所建简易房至2004年1月1日后房产权归甲方所有，故乙方在2004年1月1日后需向甲方缴纳租金每年6000元。合同还对双方其他权利义务事项作了约定。上述协议签订后，被告占用使用协议约定的房屋至今。被告未按期向原告支付2004年1月1日起的房屋租金，仅于2006年6月28日、8月10日、2006年12月29日分别向绍兴市体育局支付了现金10000元、8000元、5000元，于2007年2月15日、3月7日分别向绍兴市体育局支付了房租费2000元、5000元。诉讼中，原告自认绍兴市少体校系绍兴市体育局下属的事业单位。被告自认其于2012年8、9月份在部分讼争简易房中开设了黄毛大排挡。原、被告一致确认讼争房屋及场地的水电费被告已付至2013年6月底；关于被告向原告承租的锅炉房问题，双方已自行处理完毕。被告还要求原告赔偿其因在合同期内原告通知其租赁房屋要拆迁致使浴室无法正常经营所产生的2004年至2006年的正常营业收入损失约80万元及其他设备投资损失，因其未在举证期限内提起反诉，该院在本案中不予一并处理。原审判决认为：原、被告签订的租房续订协议书中关于被告向原告租赁大校场河沿18号游泳馆附属房南首二楼办公室八间及走道约120平方米的协议内容，合法有效，对双方当事人具有约束力。在双方合同约定的租赁期限于2006年4月15日届满后被告仍占有使用上述房屋及场地，原告亦未提出异议，应视为双方已成立关于上述房屋的不定期租赁合同关系，现原告要求解除与被告之间关于上述房屋的不定期租赁合同关系，符合法律规定，且被告亦无异议，该院予以支持。合同解除后，原告要求被告腾退并返还上述房屋之请求有理，该院予以支持。原告要求被告按照原合同约定的租金每年32000元标准支付上述房屋自2004年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金和占用使用费之请求，亦符合法律规定，该院予以支持。因被告明确否认其在游泳馆附属场地上建造的简易房已办理了合法的审批手续，而原告在该院指定的举证期限内亦未能提供任何证据证明上述房屋系合法建筑，故原、被告之间签订的租房续订协议书中关于上述简易房部分的租赁合同内容应认定为无效，同时结合被告提交的关于建造经营用房的协议书及原、被告之间租房续订协议书中的约定，可以确定自2004年1月1日起被告所建造游泳馆附属场地上的简易房相应的财产权利应归原告享有，原告要求被告腾退并归还简易房之请求有理，该院予以支持。原告要求被告参照合同约定的租金标准支付简易房自2004年1月1日起至实际腾退日止房屋使用费之请求，于法有据，该院予以支持。被告关于原告于2004年4月份通知其所租赁房屋要拆迁导致其经营的浴室停止经营，此后原告亦未向其催讨房租，故不同意支付自浴室停止营业时起至其开始经营大排档期间的房屋使用费之辨称意见，缺乏依据，该院不予采纳。原告要求被告按实结算支付讼争房屋至实际腾退之日止的水电费之请求有理，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、原告绍兴市某某学校与被告骆某某之间关于坐落于绍兴市越城区大校场沿18号游泳馆附属房南首二楼办公室八间及走道的不定期租赁合同解除；二、被告骆某某应于该判决生效后三十日内腾退坐落于绍兴市越城区大校场沿18号游泳馆附属房南首二楼办公室八间及走道，游泳馆附属场地上的简易房并返还给原告绍兴市某某学校；三、被告骆某某应在该判决生效后三十日内按每年32000元标准支付原告坐落于绍兴市越城区大校场沿18号游泳馆附属房南首二楼办公室八间及走道自2004年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及占用使用费（租金总额中应扣除被告已支付的30000元），并按实支付上述房屋自2013年7月1日起至实际腾退日止的水电费；四、被告骆某某应在该判决生效后三十日内按每年6000元标准支付原告坐落于绍兴市越城区大校场沿18号游泳馆附属场地上简易房自2004年1月1日起至实际腾退之日止的占用使用费，并按实支付上述房屋自2013年7月1日起至实际腾退日止的水电费；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3287.50元，由被告骆某某负担，于该判决生效后三十日内向该院缴纳。上诉人骆某某不服原审判决，提出上诉称：1、原审法院认定事实不清，判决显失公平。上诉人未对房屋进行使用，仅仅是帮助被上诉人进行管理。其次，书面合同期限早已届满，在双方未达成新的合意前，被上诉人在长达十年的时间内未主动要求上诉人支付任何费用，结合上诉人又未使用该诸多房屋进行经营等事实，原审法院不应认定双方存在不定期租赁关系，只能依据事实认定上诉人对房屋进行管理。2、原审判决适用法律错误。原审法院认定双方签订的简易房租赁合同为无效合同，但判决时将简易房判归被上诉人所有，是适用法律错误。根据最高院2011年全国民事审判工作会议纪要的相关规定，原审法院应驳回被上诉人要求返还房屋的诉讼请求。3、被上诉人请求支付租金及其他费用的诉讼时效已经超过。4、被上诉人应当赔偿上诉人的损失。请求：1、撤销原判，依法改判；2、上诉费用由被上诉人承担。被上诉人绍兴市某某学校提交书面答辩意见称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人在上诉状中陈述的理由无事实和法律依据，且明显违背上诉人在一审庭审中的自认。上诉人就一审判决的事实认定提出的异议不能成立。被上诉人在租赁期内从未向上诉人作出解除双方之间租赁关系的意思表示，未向上诉人作出要求其停止使用其所承租房屋的意思表示。原审庭审中，上诉人自认绍兴市某某学校的确从未向其作出过要求解除双方之间租赁关系的意思表示。双方之间租赁关系实际持续至今。被上诉人对上诉人提交的毛玲俐的手机通话录音的证据三性、证明目的不予认可。上诉人对原审判决对简易房的处理提出的异议不能成立。本案不存在被上诉人对所主张的租金及其他费用的求偿权的诉讼时效已过的问题。上诉人要求被上诉人赔偿损失无事实和法律依据，不属于本案的审查范畴。上诉人在二审中提交证据如下：1、录音资料1份，以证明被上诉人于2004年通过毛老师通知上诉人房屋要拆迁，并带领评估机构进行评估；2、刑满释放通知书1份，以证明2005年8月11日开始，上诉人被判处有期徒刑8个月，该期间上诉人未使用该房屋。被上诉人对证据1发表书面质证意见认为，对证据三性、证明目的不认可。对证据2未发表质证意见。本院经审查后认为，上诉人提交的上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故不予认定。上诉人在二审中申请法院至博大房地产评估事务所调取绍市计投（2003）111号文件，本院经审查后认为，上诉人该申请欲取得的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，故不予准许。被上诉人绍兴市某某学校在二审中未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，上诉人主张原审法院认定双方之间存在不定期租赁关系不当，认为被上诉人于2004年4月份通知其所租房屋要拆迁导致其经营的浴室停止经营，此后被上诉人未向其催讨房屋租金，因此上诉人系对被上诉人的房屋进行管理，但上诉人并未对该节事实提供充分、有效之证据予以证明，同时，上诉人在原审庭审中亦明确陈述被上诉人在起诉前并未向其提出要求解除租赁关系，被上诉人在向其催讨水电费的时候未向其催讨租金，最后一期水电费用支付至2013年6月底，因此，本院认为，原审法院认定双方之间存在不定期租赁关系符合法律规定。同时，根据本院查明的事实，本案上诉人于2013年7月17日提起诉讼亦未超过诉讼时效。上诉人主张因简易房未取得合法权属，原审法院判决简易房归被上诉人所有不当，经审查，原审法院查明根据双方订立的关于建造经营用房的协议书及租房续订协议书的约定，可以确定自2004年1月1日起上诉人所建游泳馆附属场地上的简易房的相应财产权利归被上诉人享有，原审法院该认定并无不当之处，上诉人对此提出的异议，本院不予采纳。上诉人要求被上诉人赔偿相应损失，但上诉人在原审中并未对此提起反诉，因此，本院不予审及。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6575元，由上诉人骆某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　毛振宇代理审判员　　姚　瑶代理审判员　　夏　鸿二〇一三年十一月二十二日书　记　员　　余建维来源：百度“”