（2013）宝民三（民）初字第1405号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-03-09

案件名称

李凤鸣、张飞春等与朱培明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李凤鸣,张飞春,张李娜,朱培明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2013）宝民三（民）初字第1405号原告李凤鸣。原告张飞春。原告张李娜。上列三原告共同委托代理人范露敏，上海百全律师事务所律师。被告朱培明。委托代理人陈律，上海市银安律师事务所律师。原告李凤鸣、张飞春、张李娜与被告朱培明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，依法由代理审判��李非易独任审判，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告李凤鸣及三原告共同委托代理人范露敏、被告朱培明及其委托代理人陈律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤鸣、张飞春、张李娜共同诉称，2012年10月，三原告与被告在上海金舍房地产经纪有限公司居间介绍下签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向三原告购买上海市宝山区淞南五村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房款72万元，其中30万元向银行申请贷款，2万元待三原告户口迁出后支付。嗣后，被告向三原告支付了房款40万元，三原告于2012年12月31日将系争房屋交付被告使用。但被告始终未能支付余款。现三原告起诉要求解除双方的房屋买卖合同，被告搬离系争房屋并按合同约定支付违约金144，000元。被告朱培明辩称，签约后被告一直积极履行合同并已实际入住房屋，被告完全符��公积金贷款条件，但因为三原告家庭内部矛盾导致交易拖延无法办理相关手续。现被告仍愿意购房，不同意三原告的诉讼请求。经审理查明，2012年10月12日，三原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，载明：被告向三原告购买系争房屋；房价72万元；三原告于2012年12月31日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；2012年11月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告应在签订本合同之日支付首期房价款40万元，定金2万元转付三原告，如此构成首期全额房款42万元，其中包含尾款2万元，由中介代为保管；三原告同意被告通过银行贷款30万元支付第二期房价款，双方应于签订本合同后七日内相互配合申请贷款，签署借款抵押合同等协议、办理相关手续支付相关费用，若贷款未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应予送件当日��其补足并支付三原告；被告的贷款申请经贷款银行审核通过后7个工作日内，双方至交易中心本例产权过户及抵押登记送件手续，待交易中心出具被告为所有权人的房地产证及银行为抵押权人的他项权证的收件收据，且将他项权证送交贷款银行后，被告应支付第二期房款，该房款由贷款银行代为支付；被告未按合同约定付款，自应付款期限次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过7日仍未付款，除被告支付7日的违约金外，三原告有权单方面解除合同，被告应赔偿房价20%的金额。同日，被告向三原告支付了首付款40万元及定金2万元共计42万元，其中2万元由中介公司暂为保管。同年12月31日，三原告将系争房屋交付被告。2013年5月，被告支付了此次交易的契税7，200元。关于签约后双方的后续交易情况及办理贷款情况，双方陈述有所不同。三原告表示：签约后三原告一直催告被告支付余款30万元，但是被告一直没有反应，不愿意申请商业贷款，只想申请公积金贷款，但是一直没有办出贷款，就一直拖到现在。2012年12月31日原告将系争房屋交付给了被告居住，但是贷款始终没有办成，也没有通知三原告到银行或者提供相关材料。2013年8月份三原告的代理人向被告发律师函催告要求尽快办贷款或者通过其他方式支付余款。之后被告打电话给原告代理人，代理人让被告尽快办贷款。2013年9月4日被告约了原告三人到宝杨路建行办贷款手续，当日原告提供了相关材料并签字了，但是银行让被告签字的时候被告不签，致使贷款无法办理，至此原告提出诉讼。被告表示：签订合同的时候被告就把贷款的资料交给了中介，中介认为没有问题，2012年10、11月份的时候被告联系中介，让中介帮被告办贷款，中介告诉被告，原告母女两人存在矛盾，无法一起到公积金中心办理贷款手续。被告只能等待，直到2013年3月份自己到公积金管理中心提供资料供其审核办理公积金贷款，2013年3月份被告知审核通过。审核通过之后，公积金中心说要原被告一起去办手续，但是原告三人一直无法同时到场。从4月份开始中介公司通过短信与原告联系，并保留了短信。今年8月份被告收到原告律师函，8月份被告又去办理贷款申请，9月4日原被告到齐，去宝杨路建行公积金管理中心办理公积金贷款。公积金中心说被告的材料已经齐了，但是原告需要把户口迁出，如果原告没有迁出户口，被告出具一份同意原告暂不迁户口的证明，同时原告需要提供新买其他房屋的买卖合同，或者提供另外租房的租赁合同，也可以办理，被告表示同意原告暂不迁出户口，等过户之后再迁。原告说她购买的是动迁房，没有正规��卖合同，租赁合同也无法提供，就没有办成公积金贷款，双方就回去了，之后原告起诉到法院。为了证明己方主张，三原告提供了一份律师函，该函于2013年8月14日发出，载明签约后原告李凤鸣多次要求被告申请贷款，但被告一直没有申请，也未支付余款30万元，现李凤鸣要求被告在一个月内支付30万元或2周内配合办理申请贷款手续，否则要求解除合同并追究违约责任。被告表示真实性没有异议，被告积极办理贷款，由于原告方面的不配合导致贷款没有完成。被告则提供以下证据：1、被告的公积金账户信息，显示被告住房公积金当前余款139，294.07元、补充住房公积金当前余额59，630.55元，证明被告公积金充裕，完全可以办理公积金贷款；2、原告张李娜于2013年4月27日发给被告的手机短信，内容为“XXXXXXXX，我家电话。我妈跟我说你们自己跟她联系，说要跟我脱离关系，我不管理”，证明系原告方面原因导致交易的拖延；3、中介公司人员与原告张李娜的手机短信往来，记载了2013年4月14日至9月24日期间中介公司人员与张李娜的短信沟通情况，其中张李娜于2013年4月14日表示“是的，我妈不同意”，于2013年8月6日14点15分表示“跟我说没用，你跟我妈说过吗，人家已经把首付给你，尾款是住房公积金打到银行卡上的，怎么不放心！至于过户问题，你确定不过户不行么？我妈问过律师了”，中介公司人员于2013年8月23日表示“过几天就可以去办贷款啦，阿姨电话打不通”等。三原告表示：1、真实性无法确认，由法院核实，如果属实，被告有近20万元的公积金，只需要贷款10万元，不应拖延1年；2、真实性不清楚，即便真实，张李娜也已经表示房屋出售事宜由李凤鸣来办理；3、真实性无法确认，被告与张李娜协商交涉的动机有问题，2013��8月6日14点15分短信真实性无异议，说明户口问题不影响贷款，8月23日短信真实性无异议，说明被告收到律师函后才去办理贷款。经被告申请，证人夏某某出庭作证，作出如下证言：我是金舍地产中介的员工，是原被告交易的经办人。原被告双方在2012年10月份签订了房地产买卖合同，当时约定被告贷款支付第二笔房款。签订合同之后被告支付了42万元房款，其中2万元留在中介公司作为交房的尾款，40万元已经付给原告了。证人约三原告配合被告去办贷款，并应当提供一些材料。签订合同的时候我已向原告表明被告要办公积金贷款，需要原告把户口迁出，如果迁不走，提供购房合同和购房发票也可以暂时不迁，原告同意了，说要把户口迁到朋友家，但一直未迁走，也不能提供购房合同及发票。后来我一直催原告，拖到现在。2013年9月份原被告一起到管理中心办贷款，但是原告仍然不能提供相应的材料，三原告说户口无法迁出。交易过程中，我主要是和张李娜进行沟通，签订合同时原告三人都到场了。被告提供的我与张李娜之间的短信记录属实。证人夏某某将手机提交法庭核实，经核实，被告提供的夏某某与张李娜的短信均为真实。关于证人证言，三原告表示对证人所称签订合同时就约定被告办理公积金贷款的情况不予认可，其他没有异议。被告表示真实性无异议。以上事实，有三原告提供的《上海市房地产买卖合同》、律师函，被告提供的《税收通用缴款书》、短信记录、公积金查询、证人证言，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，为体现履约诚意，被告将房屋余款30万元支付至本院。并表示如合同继续履行，自愿补偿三原告15，000元。本院认为，原被告签订的《上海市房地产��卖合同》属当事人当时的真实意思表示，签约时也不存在某一方当事人欺诈、强迫的情况，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后至今未能完成交易全部过程，主要在于尾款30万元的支付问题，根据合同约定，该款由被告申请银行贷款支付。根据证人证言，被告始终积极办理公积金贷款，根据被告提供的公积金余额查询，被告目前公积金账户内尚有公积金近20万元，从交易惯例、社会常情出发，被告申请公积金贷款支付余款完全合理，并无不当之处。相反，从证人证言及张李娜发送的短信内容来看，三原告签约后内部可能出现意见上的分歧，且户口始终未能迁离系争房屋，根据证人陈述，公积金贷款始终未能办妥是因为三原告未能配合迁出户口，或者提供另行购房或租房的凭证等相关材料。综上，三原告认为因被告的原因导致被告无法付款，致使交��无法完成的观点本院难以采纳。既然三原告无法证明被告存在违约，三原告主张解除合同并追究违约责任的理由难以成立。且系争房屋已经交付被告近一年，合同继续履行也比解除具有更好的房屋利用效率。另被告已经将余款付至本院，合同继续履行也具备客观的履行条件。因此，本院对三原告要求解除合同、被告搬离系争房屋、被告支付违约金的诉讼请求均不予支持。被告自愿补偿三原告15，000元，系对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、原告李凤鸣、张飞春、张李娜的全部诉讼请求不予支持；二、被告朱培明与本判决生效之日起十日内向原告李凤鸣、张飞春、张李娜支付补偿款15，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1，590元，由原告李凤鸣、张飞春、张李娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　李非易二〇一三年十一月二十二日书　记　员　　王　卿附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。关注微信公众号“”