（2013）深中法房终字第695-698号

裁判日期: 2013-11-22

公开日期: 2014-05-30

案件名称

夏涛与陈敬海房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（二审维持原判或者改判）

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李汉民等4租户

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第695-698号上诉人（原审原告）：李汉民等4租户。上述4案租户方委托代理人：何文熙。被上诉人（原审被告）：陈敬海。委托代理人：邹国峰。上诉人李汉民等4租户因与被上诉人陈敬海房屋租赁合同纠纷四案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2449-2452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年10月5日，陈敬海（乙方）与案外人一、案外人二（甲方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业之用；租赁期为10年，即自2005年10月5日至2015年10月5日；租金为每月33000元；租赁期间，乙方在使用时如有多余部分可转租他人，但甲方只认乙方，除多余部分转租他人，（乙方）自己经营的日后无需经营，如需转租他人，要经甲方同意方可。合同签订之后，案外人一依约将上述房屋交付给陈敬海，陈敬海承租后将房屋分间转租给第三人，其中：李汉民等4租户分别与陈敬海签订《房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定陈敬海将涉案商铺租给李汉民等4租户使用（租赁协议签订日期、涉案商铺位置、租期、租金见判决书附表），李汉民等4租户并预交两个月的租金作为租赁押金。协议签订之后，李汉民等4租户依约向陈敬海交纳租赁押金（金额见判决书附表）。案外人一于2008年9月25日去世后，其三个儿子案外人三、案外人二、案外人四以陈敬海违反合同的约定擅自转租为由于2009年6月11日诉至原审法院，要求解除与陈敬海之间的租赁合同关系。2010年2月9日，原审法院作出（2009）深龙法民初字第6817号民事判决，认定陈敬海将房屋转租他人未经出租人同意，出租人依法享有法定的合同解除权，判决解除案外人一、案外人二与陈敬海于2005年10月5日签订的《房屋租赁协议》。陈敬海不服该判决提起上诉。2010年9月20日，本院作出（2010）深中法民五终字第1253号民事判决，认定陈敬海在将自用的房屋转租时，没有经过案外人三、案外人二、案外人四同意，案外人三、案外人二、案外人四据此享有合同解除权。由于案外人三、案外人二、案外人四已经在2009年5月将涉案房屋收回，双方实际上已经解除了签订的租赁协议，故确认双方签订的《房屋租赁协议》在2009年5月解除，并判决驳回上诉，维持原判。李汉民等4租户亦确认，其于2009年6月起开始向案外人三交纳涉案商铺租金，其与案外人三的租赁关系一直延续至今。李汉民等4租户认为陈敬海在双方租赁协议期满后应该返还其租赁押金，遂于2012年9月13日诉至原审法院。李汉民等4租户在原审诉讼时请求判令：陈敬海返还租赁押金并支付逾期返还利息，按照每月0.3％的利率，从合同期满终止次日（日期见判决书附表）起暂计至李汉民等4租户起诉之日即2012年9月13日止。原审法院认为，由于案外人三、案外人二、案外人四已经在2009年5月将涉案房屋收回，李汉民等4租户亦于2009年6月起开始向案外人三交纳涉案商铺的租金，故李汉民等4租户与陈敬海签订的租赁协议亦于2009年6月解除，之后李汉民等4租户与陈敬海之间不再存在租赁合同关系。李汉民等4租户在双方租赁合同关系解除后有权要求陈敬海返还租赁押金，但应在合理期限内提出主张。李汉民等4租户迟至2012年9月13日才向人民法院起诉要求陈敬海返还租赁押金，且未提交充分、有效证据证明本案诉讼时效存在中断情形，故对李汉民等4租户关于陈敬海要求退回押金的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，原审法院予以采纳。对李汉民等4租户提出的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李汉民等4租户的诉讼请求。本系列案各案受理费（金额见附表）因适用简易程序审理减半收取（金额见附表），由李汉民等4租户负担。上诉人李汉民等4租户不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并判令陈敬海退回李汉民等4租户押金；2、本案全部诉讼费用由陈敬海承担。其上诉依据的事实和理由为：原审在事实认定上错误。结合本案的实际情况，本案的诉讼时效仍未届满，而不是一审认定的从2009年6月起算。由于陈敬海与涉案房屋所有人之间的租赁纠纷，涉案房屋整体被涉案房屋所有人于2009年5月收回管理。涉案房屋被收回后，李汉民等4租户多次找陈敬海要求退回押金，但陈敬海以租赁合同尚未到期，且他与涉案房屋所有人就涉案房屋租赁纠纷正在协商解决当中为由，要求李汉民等4租户继续履行租赁合同（但房租应涉案房屋所有人要求可先交给涉案房屋所有人）至合同期限届满后，再根据其与涉案房屋所有人协商的情况决定是续租还是退回押金。租赁期满后，李汉民等4租户多次找陈敬海要求退回押金，但陈敬海一直以其与涉案房屋所有人的纠纷还在诉讼中为由拒不返还。李汉民等4租户无奈只能在诉讼时效届满前提起诉讼。陈敬海的行为已明显违反公序良俗和诚实信用的基本原则，损害了李汉民等4租户的合法权益，李汉民等4租户也在法律规定的期限内提起诉讼。陈敬海答辩称：2009年5月，涉案房屋被涉案房屋所有人收回时，李汉民等4租户与陈敬海签订的合同未届满，由李汉民等4租户与涉案房屋所有人直接签订协议并履行合同。实际上李汉民等4租户与陈敬海的合同关系以及相应的合同权利义务在2009年5月终止，诉讼时效应当从2009年6月份起算。一审认定事实正确，适用法律无误，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，本院作出的（2010）深中法民五终字第1253号民事判决于2010年8月11日生效。本院认为，本院于2010年7月20日作出的（2010）深中法民五终字第1253号民事判决生效后，李汉民等4租户才能确定陈敬海与案外人三、案外人五、案外人四之间的《房屋租赁协议》及李汉民等4租户与陈敬海签订的租赁协议解除的日期，并依此向陈敬海请求返还租赁押金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因此，李汉民等4租户请求陈敬海返还租赁押金的诉讼时效期间至少应从本院作出（2010）深中法民五终字第1253号民事判决生效之日，即2010年8月11日之后起算。李汉民等4租户于2012年9月13日向人民法院起诉要求陈敬海返还租赁押金，结合《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间为二年的规定，李汉民等4租户的该请求并未超过两年诉讼时效期间。原审对此认定错误，本院予以纠正。在（2010）深中法民五终字第1253号民事判决生效后，陈敬海应将李汉民等4租户所交付的租赁押金返还李汉民等4租户，因其迟延返还，其应当按人民银行同期贷款利率的标准支付利息。综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律不当，导致实体处理欠妥，本院予以纠正；李汉民等4租户的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：陈敬海于本判决生效之日起十日内向李汉民等4租户返还租赁押金（金额见附表）及利息（利息以租赁押金为基数按人民银行同期贷款利率从2010年8月11日计至2012年9月13日）。本系列案一、二审案件受理费（金额见附表），由陈敬海负担。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红代理审判员　唐　　　　毅代理审判员　路　德　虎二〇一三年十一月二十二日书　记　员　刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”