（2013）鼎民初字第1892号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-07-30
案件名称
福建家景置业有限公司与杜丽娟、周桂仙商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法院
福鼎市人民法院
所属地区
福鼎市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建家景置业有限公司,杜丽娟,周桂仙
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款
全文
福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2013）鼎民初字第1892号原告福建家景置业有限公司，住所地福鼎市潮音岛山水名都。组织机构代码：77290098-1。法定代表人陈小文，总经理。委托代理人李剑锋，福建民哲律师事务所律师。被告杜丽娟。第三人周桂仙。委托代理人陈宝玉，福建鼎平律师事务所律师。原告福建家��置业有限公司诉被告杜丽娟、第三人周桂仙商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，第三人周桂仙向本院提出独立请求权的起诉，本院依法受理并合并审理。原告福建家景置业有限公司委托代理人李剑锋、第三人周桂仙及委托代理人陈宝玉到庭参加诉讼，被告杜丽娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建家景置业有限公司诉称，2011年6月27日，被告向原告购买坐落于福鼎市潮音岛滨江时代城第15幢4＊＊号房屋，双方签订NO：03537＊＊号《商品房买卖合同》，被告按合同约定交纳了30%的首付款及契税、物业维修基金等费用，余款由被告提供相关材料，由原告向按揭银行提供审查后办理按揭贷款，但被告未按合同约定提供相关材料。原告多次以电话、短信等方式进行通知后，��2012年9月19日以书面方式按被告留下的地址发送函件。无果后原告委托律师事务所相续发送两份律师函，但被告均未回复，也未与原告协商处理。故原告诉至本院，请求依法判令解除原、被告双方于2011年6月27日签订的NO：03537＊＊号商品房买卖合同；被告应支付原告违约金21600元。被告杜丽娟未提供书面答辩。第三人周桂仙述称，1、同意原告的诉求第一项。2、原告的违约金要求过高，第三人不同意支付原告主张的违约金。3、该商品房买卖合同是原告与杜丽娟签订的没有异议，但是所有的购房款以及费用都是由第三人支付的，所以商品房买卖合同中的讼争房屋的所有人是周桂仙，第三人要求原告返还给第三人购房款、契税等费用。原告发送律师函给杜丽娟，第三人不知道。第三人周桂仙诉称，2011年5月28日，第三人周桂仙通过摇号拟购买福鼎市潮音岛滨江时代城第15幢4＊＊号房屋，摇中后，由于银行不同意第三人按揭贷款，第三人与被告杜丽娟协商，以被告杜丽娟名义与原告于2011年6月27日签订《商品房买卖合同》，按合同约定被告向原告交纳30%的首付款及契税、专项维修基金、产权登记费计352703.9元，其他购房款由被告杜丽娟向兴业银行申请个人住房按揭贷款，未获批准。由于原告向本院提起诉讼，其处理结果与第三人存在直接利害关系，故第三人向本院提出独立请求：判决被告福建家景置业有限公司、杜丽娟共同返还第三人周桂仙的坐落于滨江时代城15幢404室购房款313411元、契税31002.30元、专项维修基金8094.6元、产权登记费、抵押费160元、印花税36元，合计352703.9元。本案所有诉讼费由第三人承担。原告福建家景置业有限公司辩称，1、原告没有与第三人签订任何合同，也没有收取第三人任何款项，原告请求法庭驳回第三��的所有诉讼请求。2、原告仅收取杜丽娟房款313411元，其余款项均未收取。第三人诉状中所陈述的契税、专项维修基金、产权登记费等费用，均由各相关部门依法收取。被告杜丽娟未提供书面答辩。经审理查明，2011年5月28日，第三人周桂仙支付原告购房预定款100000元后，摇号抽中福鼎市潮音岛滨江时代城第15幢404号房屋购买权，由于第三人银行征息不良，不能按购房款70%办理按揭贷款，第三人周桂仙与被告杜丽娟协商后，以被告杜丽娟名义购买福鼎市潮音岛滨江时代城第15幢4＊＊号房屋，其购房款均由第三人周桂仙支付。2011年6月14日第三人以被告名义向原告交纳购房313411元（包括原预交纳100000元）、契税31002.3元、专项维修基金8094.6元、其他费用196元，合计252703.9元。2011年6月27日，被告杜丽娟以自己的名义与原告签订购买坐落于福鼎市潮音岛滨江时代城第12幢505号《商品房买卖合同》，合同第六条第3款约定“买受人于2011年6月27日签订本合同时缴纳首付房款313411元，余款72万元，买受人请与出卖人指定银行办理按揭贷款（具体按合同补充协议条款执行）”。第七条第1款第（2）约定“逾期超过45日后，买受人在出卖人书面催告30日后，仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”。合同附件六补充协议第五条约定“买受人应于签订本《商品房买卖合同》之日起十日内将办理按揭贷款所需的全部材料送交出卖人并按要求前往指定地点签订《个人住房按揭合同》”。合同签订后，被告与第三人于2012年3月19日签订《协议书》，确认福鼎市潮音岛滨江时代城第15幢4＊＊号房屋系第三人借用被告购置，其实体权利由第三享有。由于被告提供办理按揭相关材料不符合现行贷款规定，原告于2012年9月19日以书面方式按被告留下的地址发送函件，要求被告于2012年9月28日前提交按揭相关材料并办理按揭贷款手续；2012年10月23日、12月19日原告委托福建民哲律师事务所相续发送两份律师函，要求被告于2012年11月13日将剩余应交房款720000元全部交清，否则将解除合同，并支付违约金。由于第三人因标会案件无法交清剩余购房款，被告杜丽娟于2013年3月15日出具声明书给第三人，愿意配合第三人办理退房手续。嗣后，经原告多方催促，但被告拒不履行合同，原告遂提起诉讼。因被告杜丽娟未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩，又未提交证据，视为其自愿放弃在庭审中享有的诉讼权利，由此产生的法律后果自行承担。上述事实，有原告提供原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证各、商品房买卖合同、发票、完税证、维修资金缴纳凭证、关于办理银行按揭手续通知函、（2012）民律函第38-1号律师函及快递回执各、（2012）民律函第38-2号律师函及快递回执，第三人提供第三人的中国农业银行进账单、公安部门对杜丽娟的询问笔录、声明书、福鼎市桐城清会办出具的证明、第三人与被告签订的协议书、兴业银行出具的证明和原告、第三人在庭审的陈述予以证实。综上所述，本院认为，原告福建家景置业有限公司与被告杜丽娟签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。被告杜丽娟交纳首付房款后，虽按合同约定向原告提供办理按揭相关材料和办理相关按揭手续，但由于被告原因致使未能办理商品房按揭贷款，也未向原告支付剩余房款，导致商品房买卖合同不能���续履行，原告有权根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，要求解除原、被告签订《商品房买卖合同》，并按合同约定向原告支付逾期付款违约金，故原告的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。由于被告已支付首付房款313411元，原告要求支付的违约金21600元可以从首付房款予以扣除，其余的首付款应退还被告。第三人周桂仙与被告杜丽娟协商以被告名义向原告购买商品房，第三人与被告之间形成委托合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，第三人作为委托人可以行使受托人对原告的权利，即要求原告退还第三人周桂仙实际交付首付款，故第三人主张原告应返还购房款291811元，符合法律规定，本院予以支持。第三人交付契税31002.3元、专项维修基金8094.6元，产权登记费、抵押费160元、印花税36元，合计39292.9元，由第三人另行向实际收款人主张。第三人主张被告杜丽娟共同返还和首付款应全额返还，于法无据，本院不支持。被告杜丽娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建家景置业有限公司与被告杜丽娟于2011年6月23日签订的《商品房买卖合同》（合同号为NO：03537＊＊）。二、原告福建家景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人周桂仙首付款291811元。三、驳回原告福建家景置业有限公司其他诉讼请求。四、驳回第三人周桂仙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费340元，减半收取170元，第三人起诉案件受理费6590元，减半收取3295元，二项合计3465元，由第三人周桂仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 李 威二〇一三年十一月二十二日书记员 林姗姗附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示���者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零三条：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人��受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合��并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零八条：最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人��检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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