（2013）静民一（民）初字第2348号
裁判日期: 2013-11-22
公开日期: 2014-01-09
案件名称
上海巨星物业有限公司诉钱惠丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海巨星物业有限公司,钱惠丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民一（民）初字第2348号原告上海巨星物业有限公司。法定代表人杨锡荣，董事长。委托代理人翟玉军，上海金茂凯德律师事务所律师。被告钱惠丽，女。委托代理人邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。原告上海巨星物业有限公司与被告钱惠丽物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月28日受理后，依法由审判员胡智明独任审判，于2013年10月17日公开开庭进行了审理，原告上海巨星物业有限公司的委托代理人翟玉军，被告钱惠丽的委托代理人邬叶弟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海巨星物业有限公司诉称，原告自2000年开始对三和花园小区提供物业管理服务，被告是本市延平路x弄x号x室的业主之一。被告自2004年1月至2012年12月，未向原告支付物业服务费，共拖欠物业服务费计人民币20，041.9元。原告虽经多次催讨，但被告始终借故拖延支付。故请求法院判令被告如数支付上述物业服务费。审理中，原告增加诉讼请求，即要求被告支付2004年1月至2013年3月的物业服务费人民币20，598.62元。被告钱惠丽辩称，确未支付过上述阶段的物业服务费，原因系业委会与原告从未签订物业管理合同，原告也未提供物价部门收费的备案文件，收费应属无效。原告的管理只能属于无因管理，且原告诉请已超过诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系本市延平路x弄x号x室（建筑面积126.24平方米）房屋的业主之一。2004年1月之前，被告按每月每平方米1.47元向原告支付物业服务费。2013年3月27日在三和小区业委会选聘物业公司后有关新老物业公司交接事宜协调会上确认：1、关于13年来清盘审计事宜，委托建设银行进行审计；2、巨星物业公司三年来的维修费、工程款等垫资结清事宜，于2013年3月29日上午8点30分开始，在业委会办公室，三和小区业委会和巨星物业公司一起对款项进行逐笔审核；3、交接具体细节事宜，2013年4月1日上午9点进行交接；4、与会业委会成员（白亮、于准轶）表示在2013年4月2日全部缴清欠交物业管理费。现被告未向原告支付2004年1月至2013年3月31日的物业服务费，原告催讨无着，起诉来院，并于2013年5月30日至上海市静安区联合人民调解委员会请求调解，要求支持其诉请。又查，2011年5月13日，上海市静安区三和花园业主大会与上海方达物业经营公司签订《物业服务合同》一份，由上海方达物业经营公司自2011年6月1日至2013年5月31日对三和花园实施物业管理服务。2011年5月20日，静安区住房保障和房屋管理局以静房管（2011）68号文，撤销上海市静安区三和花园业主委员会三和花园业字（2011）020号物业选聘决定。上海方达物业经营公司实际上从未对三和花园实施物业管理服务。2011年5月13日，上海市静安区三和花园业主委员会向原告发函件一份，在该函件中，上海市静安区三和花园业主委员会感谢原告十多年来在无物业服务合同的情况下为本小区业主提供的物业服务。另查，2002年3月20日，本院对（2001）静民初字第4056号一案作出一审判决，在该民事判决书中确认：2001年5月26日在原告对三和花园进行管理一年后，上海市静安区三和花园业主委员会又与原告签订《约定承诺书》，合同期限至2001年7月31日，目前小区仍由原告进行物业管理，并得到业主委员会的认可。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的业委会证明、会议纪要、物业公司选聘程序的函件、房屋状况及产权人信息，被告提供的函件等为证，并经庭审查证属实，应予确认。本案争议焦点：原告是否应该收取物业服务费被告认为，原告实施物业管理的前提是其必须与三和花园业主委员会签订物业管理合同，并将双方议定的收费标准报物价局备案。原告在没有合同和未经备案审核的情况下，对小区实施的是无因管理，只能收取无因管理费。且原告在实施无因管理期间，擅自将小区的停车位转给案外人经营，对小区的公共设施不进行最起码的保养和维护工作，另被告房屋发生渗水现象，迟迟得不到解决，故原告在所收取的无因管理费用中还应扣除相应的部分。对此，被告提供沪三和业字（2010）033号、（2011）021号文件、《物业服务合同》各一份和签收单，旨在证明2011年2月23日，业委会曾以函件方式告知原告自2011年5月31日始，原告不得收取物业服务费，并与业委会新聘的物业公司办理交接。被告另提供邻近小区物业服务费的发票、证明一份和照片若干，旨在证明原告曾收取的物业服务费偏高、原告未对小区的公共设施进行最起码的维护，致使公共设施受损。且原告的诉讼已超过诉讼时效。原告认为，虽然其未与三和花园业委会签订物业管理合同，但其自2000年4月起一直对三和花园实施物业管理服务，物业收费标准是口头约定的，且被告实际上也是按这个标准向原告支付费用的。因被告未支付上述物业服务费，原告一直向被告催讨，故不存在超过时效的问题。对此原告提供邮件清单，旨在证明曾向被告投寄催讨函。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，无论是根据（2001）静民初字第4056号民事判决书，还是上海市静安区三和花园业主委员会在2011年5月13日发出的函件和2013年3月27日的协调会上的内容，都可以证明自2000年4月开始至2013年3月31日止，原告一直对三和花园进行物业管理服务，且得到上海市静安区三和花园业主委员会的认可，故原告与上海市静安区三和花园业主委员会虽然未签订物业管理服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，在原告履行了物业管理服务义务，被告也接受了原告的物业管理服务后，被告作为业主之一应当向原告支付物业服务费。因无事实上和法律上的根据，对被告称原告的行为属于无因管理，本院不予采信。综上所述，本院认为，原、被告间已形成事实上的物业服务合同关系，现因被告未按时支付物业服务费，其欠付行为已构成违约，理应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，符合有关法律规定，本院依法应予支持。虽然物业服务费是口头约定、且未经物价部门备案，但被告曾按每月每平方米1.47元向原告支付2004年1月以前的物业服务费，这说明被告对此价格是认可的，故现原告要求被告按每月每平方米1.47元支付物业服务费，于法有据，本院应予支持。现原告提供的证据无法证明其曾向被告催讨物业服务费，根据诉讼时效的规定，被告只需向原告支付2011年5月至2013年3月的物业服务费人民币4，268.17元。虽然原告在2013年4月撤离三和花园，但希望原告在今后的工作中加强与业主的沟通。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告钱惠丽应于本判决生效之日起十日内向原告上海巨星物业有限公司支付2011年5月至2013年3月的物业服务费人民币4，268.17元；二、原告上海巨星物业有限公司其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币314.97元，减半收取计人民币157.49元，由被告钱惠丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 胡智明二〇一三年十一月二十二日书记员 张晓兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。…… 搜索“”