（2013）成民终字第5741号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-04-15
案件名称
刘运珠与李小英、田才美房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘运珠,田才美,李小英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5741号上诉人（原审原告）刘运珠。被上诉人（原审被告）田才美。委托代理人李永生，四川英济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李小英。委托代理人周波，四川睿和律师事务所律师。上诉人刘运珠因与被上诉人田才美、李小英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第2107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月31日立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人刘运珠，被上诉人田才美的委托代理人李永生、李小英的委托代理人周波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判审理查明，2010年3月4日，田才美与刘运珠签订了《租房协议》，约定田才美将其位于武侯区顺和街2号附30号商铺（面积94.53平方米）租给刘运珠做商业用房使用。转让费40000元（空铺转让），月租金3000元，季付，提前10天收取下一季度的房租。租期从2010年3月15日至2013年3月14日止。刘运珠交1000元作为水、电、气、税等费用押金。如果田才美变卖此房，刘运珠有优先权，如刘运珠不买，田才美将无条件协助刘运珠和新房主签订同等合同。合同签订后，刘运珠将该商铺用作经营文具。2010年5月15日，田才美、罗京（户主）向刘运珠（承租方）出具《告知书》，告知因户主急需用钱，欲将租赁商铺出售，价格1500000元。在签订租赁合同时已告知要出售，由于刘运珠不和田才美签订放弃购买承诺书，造成了户主卖房障碍，现最后一次书面通知：如同意购买，在3天内向户主支付定金300000元，户主找正规连锁中介签订买房合同，如承租方不在规定时间内付定金，则视为承租方主动放弃购买，户主将寻找买方将此房出售，承租方无权干涉，原租赁协议继续履行。2010年7月5日，罗京与四川省成都市蜀都公证处公证员一起来到武侯区顺和街2号附30号商铺，送达了一份《通知》，罗京让被送达人签字，被拒绝。该通知内容为：位于武侯区顺和街2号附30号商铺的所有权人罗京、田才美已与买方李小英达成一致，买方李小英同意以1300000元购买此商铺，故出租人特通知承租人，请刘运珠于收到此通知后十五日内回复是否愿意以1300000元购买该商铺，主张优先购买该商铺的权利，并处理好后续相关事宜。罗京将送达行为作了公证保全。由四川省成都市蜀都公证处出具了（2010）川成蜀证内经字第190407号《公证书》。2010年8月1日，田才美、罗京与李小英签订了《房屋买卖合同》，约定以1300000元的价格出售武侯区顺和街2号附30号商铺，李小英已向田才美、罗京支付590000元，余款710000元在领取产权证当日支付。2010年8月30日，武侯区顺和街2号附30号商铺登记于李小英名下。原审另查明，位于武侯区顺和街2号附30号商铺，原系田才美与罗京共同共有。刘运珠举示一份2010年5月20日《成都市存量房买卖合同（自由成交）》买方李小英，卖方是田才美、罗京，成交价格230000元。2010年8月27日，李小英向罗京转账支付210000元，2010年8月30日，李小英向田才美转账支付95000元。原审判决认定上述事实所依据的主要证据有租赁合同、告知书、《成都市存量房买卖合同（自由成交）》、（2010）川成蜀证内经字第190407号《公证书》、房屋买卖合同、房屋产权信息、银行流水记录及当事人的庭审陈述等。原审判决认为，刘运珠与田才美签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方应恪守履行。刘运珠作为承租人享有合同约定及法律规定的优先购买权，即在租赁关系中，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。双方的争议焦点在于出租人是否履行了通知义务。2010年5月15日，田才美、罗京向刘运珠出具《告知书》，告知其要出售房屋且售价为1500000元的事实，让其在3日内支付定金300000元，否则视为放弃优先购买权。刘运珠对此未作回应。2010年7月5日，罗京将《通知》送达其经营的文具店，告知了购买价格是1300000元，需于15日回复是否愿意购买，并作为公证保全。对此，原审法院认为，出租人两次书面通知承租人刘运珠购买条件。第二次通知，是在购买条件发生变化的情况下，出租人重新进行的通知。刘运珠在接到通知后15日未明确表示购买，应视为放弃了优先购买权。刘运珠辩称2010年7月5日通知不合法，对此原审法院认为，法律在保障承租人的优先购买权的同时，亦应对出租人的财产权益给予充分保护，即田才美享有对其所有房屋处分、收益之权利。在公证员的见证下，出租人将通知送达刘运珠所经营的文具店，并被拒收。该情形应视为出租人已尽到了其通知义务。刘运珠认为其没有收到通知的理由不成立，原审法院不予支持。在出租人发出了通知后，承租人刘运珠没有证据证明其在15日内明确表示了购买，应视为其已放弃优先购买权。2010年8月1日，田才美、罗京与李小英以1300000元签订房屋买卖合同，并于2010年8月30日变更登记至李小英名下，李小英已取得了该商铺的所有权。刘运珠认为，李小英与田才美串通，以虚假交易价格欺骗原告，致使其丧失了购买机会。对此原审法院认为，刘运珠仅凭《成都市存量房买卖合同（自由成交）》合同上的市场指导价来确定该商铺购买价格，不符合市场交易习惯，且该价格与争议商铺的实际价值相去甚远。且刘运珠无其他证据证明李小英与田才美串通损害刘运珠作为承租人的优先购买权，至该房屋租赁期满，刘运珠仍在使用该商铺。故原审法院对刘运珠认为田才美、李小英串通损害其利益，要求二人赔偿损失的理由不成立，原审法院不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决驳回刘运珠的诉讼请求。案件受理费8800元，由刘运珠承担。宣判后，原审原告刘运珠不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判田才美、李小英连带赔偿其各项损失共计100000元。其主要的理由是，2010年7月5日公证送达的《通知》是不合法的，田才美和李小英先有交易后才通知的自己，且田才美和李小英交易价格不真实，签订的房屋买卖合同属无效合同。被上诉人田才美答辩称，自己已经向刘运珠依法送达了公证书，是刘运珠自行放弃购买涉案房屋，自己并未侵犯其优先购买的权利，且刘运珠代理人在一审中也承认收到了通知，李小英前后陆续向自己付款共计1300000元。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李小英答辩称，自己和田才美的交易是正常合法的，并且公证书证明了刘运珠已经放弃了优先购买权。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与一审一致。各方当事人均无新证据提交。本院认为，二审的焦点问题在于田才美在出售房屋之前是否已经预先告诉了刘运珠，刘运珠上诉要求田才美、李小英赔偿其损失100000元是否有事实和法律依据。刘运珠在本案一、二审中均没有提交证据证明2010年7月5日田才美经公证送达的《通知》违反了法定程序，或者有其它无效的情形，故其提出该《通知》不合法的上诉理由不能成立，本院认为，田才美依法通知了承租人刘运珠购买涉案房屋的条件，并未侵犯其优先购买权。田才美、罗京与李小英实际于2010年8月1日签订《房屋买卖合同》，故刘运珠上诉提出田才美和李小英先有交易后才通知自己的理由，因与查明的事实不符亦不能成立。此外，刘运珠亦未提交其主张田才美、李小英赔偿损失100000元的具体依据，故刘运珠的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元由刘运珠负担。本案一审诉讼费负担方式不变。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 胡 茜二〇一三年十一月二十一日书 记 员 谈光丽 微信公众号“”