（2013）渝一中法民终字第04705号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-08-19
案件名称
重庆云湖物业管理有限公司与肖兴兵,罗琴物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆云湖物业管理有限公司,肖兴兵,罗琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第04705号上诉人（原审原告）重庆云湖物业管理有限公司。法定代表人张云贵，总经理。委托代理人宋荣，男，1976年8月18日出生，汉族，该公司员工。委托代理人连毅，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肖兴兵，男，1985年10月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）罗琴，女，1986年8月17日出生，汉族。上诉人重庆云湖物业管理有限公司（以下称云湖公司）与被上诉人肖兴兵、罗琴物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年8月13日作出（2013）渝北法民初字第09974号民事判决，云湖公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人云湖公司的委托代理人吴运平和连毅、被上诉人罗琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，云湖公司系具有三级资质的物业服务企业。肖兴兵、罗琴系重庆市渝北区××街道××路139号××11小区幢2-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为83.9平方米，系高层住宅。2007年7月23日，肖兴兵、罗琴与重庆回兴建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该《前期物业服务合同》主要约定重庆回兴建设开发有限公司选聘云湖公司为××小区提供物业管理服务。其中，合同第一条载明小区物业类型为高层住宅。合同第六条规定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1元／月·平方米。该合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，云湖公司从2009年10月1日起至今对××小区提供了物业管理服务，肖兴兵、罗琴在2012年1月至2013年3月期间未向云湖公司交纳物业服务费。2013年2月20日，云湖公司通过张贴物管费提醒通知的方式向肖兴兵、罗琴催收欠交的物业服务费。2013年6月3日，云湖公司向本院起诉要求判令肖兴兵、罗琴支付2012年1月至2013年3月期间的物业服务费、公摊费、产权信息查询费及滞纳金。一审另查明，2012年8月21日，云湖公司发出告知书一份，主要内容为：××小区的公共财物遭到小区人员的打砸破坏，在相关部门惩处打砸人员之前，云湖公司从2012年8月21日起暂停对××小区提供物业服务。审理中查明，云湖公司发出告知书后其并未停止对该小区的物业服务。同时一审还查明，云湖公司在小区物业服务中存在如保安上岗时睡觉等服务质量瑕疵。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云湖公司与重庆回兴建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该前期物业服务合同对××小区的全体业主具有约束力。该《前期物业服务合同》签订后，云湖公司从2009年10月起为××小区提供物业管理服务至今，肖兴兵、罗琴作为该小区的业主，应当按《前期物业服务合同》的约定向云湖公司支付相应的物业服务费用。云湖公司与重庆回兴建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定高层住宅的物业服务收费标准为1元／月／平方米，故在2012年1月至2013年3月共15个月中，肖兴兵、罗琴每月应交纳的物业服务费为1元／月／平方米×83.19平方米=83.19元，共拖欠的物业服务费为83.19元×15个月=1247.8元。云湖公司要求肖兴兵、罗琴支付公摊费，未提供证据予以证明，不予支持。云湖公司要求肖兴兵、罗琴支付产权信息查询费，虽向本院提供了一张发票予以证明，因该费用系云湖公司参加诉讼所支出的费用，要求被告支付于法无据，故对云湖公司的该项诉讼请求，亦不予支持。审理中，肖兴兵、罗琴称云湖公司管理资质不够的辩解，因其依据为行业规定，不具备法律法规效力，且该辩解不构成拒交物业服务费的理由，故不采纳。肖兴兵、罗琴称云湖公司与其没有签订物业管理合同、收费无法律依据且不合理的辩解系对相关物业管理法律规定的误解，其意见不予采纳。肖兴兵、罗琴称云湖公司在物业管理服务中存在多方面的不当问题，一审认为云湖公司管理服务中确有瑕疵，虽不影响追索物业管理费，但对其要求责令被告支付滞纳金的请求应不予支持。肖兴兵、罗琴称云湖公司对小区公共场所出租收益公示及迁动小区值班亭造成安全隐患的辩解，一审认为应按法律程序向有关主管部门另行主张权利。综上所述，一审法院遂判决肖兴兵、罗琴在该判决生效后三日内支付云湖公司2012年1月至2013年3月期间的物业服务费1247.8元，驳回云湖公司其他诉讼请求，一审受理费25元（已减半收取），由肖兴兵、罗琴负担。宣判后，云湖公司不服，以缴费发票记载了上诉人每月向收费部门代缴的公共用水用电平均每户超过10元、业主临时公约已约定了每日千分之三的滞纳金、产权信息查询费是由于被上诉人的违约行为导致的等为由，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项、改判为被上诉人向上诉人交纳物业公摊费160元、产权信息查询费50元、滞纳金1145.5元，并承担一、二审诉讼费。被上诉人肖兴兵、罗琴以上诉人没有合法资质、没有公布其对公摊部分的收益账目、存在绿化等方面的管理瑕疵等为由，请求驳回上诉维持原判。本院二审查明的事实与一审相同。在本案二审期间，云湖公司提供其与建设单位重庆回兴建设开发有限公司于2013年8月1日对本案前期物业服务合同签订的补充协议，证明双方约定2009年11月1日至2011年4月30日按每户每月8元标准、2011年5元1日按每户每月10元标准收取水电公摊费，每月超出部分由云湖公司承担，2015年12月31日后据实收取。对此，被上诉人肖兴兵、罗琴以该协议未经其同意，擅自签订对水电公推费的协议，不是其意思表示，故不认可。本院认为，建设单位重庆回兴建设开发有限公司与物业服务企业云湖公司签订的前期物业服务合同不违反法律法规的效力性规定，对该小区全体业主具有约束力，云湖公司履行了合同约定的服务义务，肖兴兵、罗琴作为该小区业主，应当按约支付物业服务费。关于本案对公摊费、产权信息查询费、滞纳金三个争议焦点，第一，合同约定了服务费采取每月按每平方米1元的包干制方式进行收取，对公摊部分的收支方式未再约定，亦没有证据证明该费用系为业主提供服务而产生，故对支付公摊费的上诉请求，本院不予支持。第二，云湖公司以物业纠纷起诉业主，应当有明确的被告，查询被告相关信息的费用，不属被告承担的责任范围，本院对此请求亦不予支持，第三，根据前述事实，业主并非无理拖欠服务费，而是因云湖公司在物业服务中确有瑕疵导致纠纷所致，故请求支付滞纳金的上诉理由不能成立。至于云湖公司在二审中提交的补充协议，因是售房后建设单位与其所签订，未得到业主的确认，故不能认定为上诉人请求水电公摊费的依据。据此，云湖公司提出的上诉理由，本院均不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆云湖物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 玲审 判 员 罗登文代理审判员 刘 静二〇一三年十一月二十一日书 记 员 伏虹瑾