（2013）昌民初字第04453号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2015-05-25
案件名称
郭荣与陶庆隆等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭荣,武策,陶庆隆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第一百一十条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第04453号原告郭荣，女，1974年3月1日出生。委托代理人王静，北京市智舟律师事务所律师。被告武策，男，1971年2月5日出生。委托代理人谭深杰，北京市京豪律师事务所律师。被告陶庆隆，男，1976年8月18日出生。委托代理人戈永平，北京成竺律师事务所律师。原告郭荣与被告陶庆隆、武策房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭荣及其委托代理人王静、被告武策的委托代理人谭深杰、被告陶庆隆的委托代理人戈永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭荣诉称：2011年12月3日，原告郭荣、被告陶庆隆的代理人被告武策、居间人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称万众经纪公司）签订《北京存量房屋买卖合同》，约定：原告购买被告陶庆隆单独所有的位于北京市昌平区东小口镇某号的房产一套，房屋总价1700000元人民币，购房款的支付方式为原告郭荣全款支付，权属转移登记时间为自合同签订之日起50个工作日内。合同签订后，原告郭荣依约先后支付给被告武策购房款1600000元。原告每次付款皆有收条，收款人皆为被告陶庆隆的代理人武策，由其代替房主陶庆隆签收。同时在各张收条上，皆有中介公司做为见证方的盖章。被告也将房屋交付给原告使用，并将房屋产权证及被告的身份证复印件交于原告保管。时至2012年3月，已超过双方约定的房屋权属转移登记时间。原告郭荣先后多次联系被告武策，要求尽快协助办理产权转移登记手续，而其以种种理由一直推托至今。原告认为，原、被告签订的《北京存量房屋买卖合同》合法有效，原告已依约支付购房款，被告应当按照约定协助原告办理产权转移登记手续。现原告为维护自身的合法权益诉至贵院，请求依法判决：1、请求依法判决被告继续履行双方签订的《北京存量房屋买卖合同》，为原告办理昌平区东小口镇某号的房产的产权转移登记手续；2、请求依法判决本案的诉讼费由被告承担。被告武策辩称，我们认为合同有效，但陶庆隆不配合的情况下无法履行。被告陶庆隆辩称：我们认为我们没有授权武策代理我方签订房屋买卖合同，且存量房屋买卖合同无效，请求驳回对方的诉讼请求。我方将房产证交给武策是委托其出租而不是出售，武策在没有经过我方授权的情况下将我方房屋出售给原告，原告在未见到产权人的情况下购买该房屋，并且明知产权人不是武策，双方所签订的合同封面上明确写明是武策代，根本不可能构成表见代理，故原告与武策所签合同无效，本案纠纷应当由原告和武策协商解决。经审理查明：昌平区东小口镇某号房屋原登记在被告武策名下。2010年6月8日，武策与陶庆隆签订了房屋买卖协议，将房屋转让给陶庆隆，并于当日办理房屋产权过户手续。现房屋登记在被告陶庆隆名下，该房屋性质系商品房。2011年12月3日，被告武策以被告陶庆隆委托代理人的身份，持有该房屋的所有权证书，在北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司的居间下与原告郭荣签订了北京市存量房屋买卖合同。合同约定，被告陶庆隆将坐落在北京市昌平区东小口镇某号房屋出售给原告郭荣，房价款170万元。双方约定自本合同签订之日起五十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，武策以陶庆隆的名义收取了郭荣的购房款160万元，并向郭荣交付了房屋。在办理产权过户手续时，因登记房主陶庆隆不同意出售房屋，导致无法办理过户手续。在审理过程中，被告陶庆隆表示，从未授权过武策出售该房屋，现在也不同意追认武策以陶庆隆名义与郭荣签订的房屋买卖合同。另查，2010年11月5日，陶庆隆与中国工商银行股份有限公司北京和平里支行签订了房屋最高额抵押贷款合同，并办理了抵押登记。用北京市昌平区东小口镇某号房屋抵押贷款100万元，现该抵押权依然存在。上述事实，有存量房屋买卖合同、房屋登记档案，房屋所有权证书、房屋最高额抵押贷款合同、收条及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：行为人没有代理权以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。武策原为争议房屋的房主，在交易过程中持有该房屋的房屋所有权证书，实际占有该房屋，且双方是在中介公司的居间介绍下签订的买卖合同，故原告有理由相信武策有代理权，有权处分该房屋。所以，武策以陶庆隆委托代理人的身份与郭荣签订的房屋买卖合同合法有效。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权的，经本院释明后原告后，原告不同意代为清偿债务消灭抵押权，故本院对原告诉讼请求无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告郭荣的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告郭荣负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以实际金额为准）由被告陶庆隆负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 程 杰人民陪审员 张光辉人民陪审员 李印德二〇一三年十一月二十一日书 记 员 张 焱 来自