（2013）潍民终字第2636号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-01-17
案件名称
张效臣与徐常林租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐常林,张效臣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潍民终字第2636号上诉人（原审被告）徐常林，性别：××，××年××月××日出生，××族，住昌邑市。委托代理人戴旭之，昌邑××法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）张效臣，性别：××，××年××月××日出生，××族，住昌邑市。委托代理人姜雪梅，山东××律师事务所律师。上诉人徐常林因与被上诉人张效臣租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2013）昌民初字第858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2005年9月12日，宋庄镇人民政府与张效臣签订协议书一份，约定宋庄镇人民政府将南北长212米、东西长120米共计38.16亩土地租赁给张效臣使用，租赁期限为三十年。该土地四至为：东至浩泰纺织厂，西至信泰钢结构复合板厂，南至工业路，北至文化街。土地现状为建设用地。又查，张效臣和徐常林双方未签订书面的租赁合同。2006年5月1日，张效臣将上述土地中的8亩租赁给徐常林使用，约定租赁用途为存放建筑用的闲置物，租赁费为每年6500元，徐常林租赁费交至2008年5月1日，之后的租赁费未缴纳。2008年5月1日之后，张效臣和徐常林将租赁土地面积变更为4亩，该4亩土地的位置为：从文化街张效臣整个院落北墙向南25.2米开始，向南39.3米系涉案土地的南北长度，南北长度是相等的，西至信泰钢结构复合板厂（西墙为信泰钢结构复合板厂的），从该墙开始向东测量58.5米系涉案土地的东西长度，东西长度是相等的，东边是张效臣北大门的通道。徐常林在租赁土地上建设厂房18间，南侧12间，北侧6间，该厂房没有合法的建造手续。徐常林主张在征得张效臣同意的前提下于2006年建设的厂房，张效臣对此不予认可，称张效臣因交通事故在家休养并不清楚徐常林所建厂房。再查，2013年3月29日，张效臣向徐常林发出解除租赁合同和缴纳所欠缴的租赁费用通知书一份，内容为，徐常林：你于2006年5月1日开始不定期租赁张效臣坐落在宋庄镇宋东村的部分土地，每年租金6500.00元，你只缴纳13000.00元的租赁费用后，我多次催你缴纳剩余的房租，但你一直未缴纳，至2013年3月28日还欠缴我32000.00元租赁费，所以限你三日内缴纳所欠我的土地租赁费32000.00元，并通知你自你收到本通知之日起十日内与你解除租赁合同，并倒（到）清所租土地上的地上附着物。如果你不按本通知履行你将承担不利于你的法律后果。徐常林在通知上签字，该送达手续由昌邑市公证处公证。庭审中，张效臣要求徐常林支付所欠租赁费16000元，徐常林认可该数额。以上事实，有协议书、证明、收据存根、公证书、法院的勘验笔录、调查笔录及当事人的陈述等予以认定。原审法院认为，张效臣和徐常林之间的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效。因双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，应视为不定期租赁。双方应按约定履行各自的义务。徐常林的主要义务为缴纳租赁费，而徐常林自2008年5月1日后未缴纳租赁费，张效臣享有解除合同的权利。张效臣于2013年3月29日向徐常林发出解除合同的通知，载明自徐常林收到通知之日起十日内解除租赁合同，徐常林在通知上签字确认，且徐常林在收到通知后的合理期限内未提出异议，故双方于2013年4月9日解除租赁合同，张效臣请求法院判令解除张效臣和徐常林双方之间的租赁合同的诉讼请求已无必要，故徐常林应将所租赁土地返还张效臣；张效臣要求徐常林缴纳租赁费16000元的诉讼请求，符合双方合同的约定，应予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、徐常林返还张效臣所租赁土地［从文化街张效臣整个院落北墙向南25.2米开始向南39.3米系涉案土地的南北长度，南北长度是相等的，西至信泰钢结构复合板厂（西墙为信泰钢结构复合板厂的），从该墙开始向东测量58.5米系涉案土地的东西长度，东西长度是相等的，东边是张效臣北大门的通道］，于判决生效之日起一个月内返还；二、徐常林支付张效臣租赁费16000元，于判决生效之日起一个月内付清；三、驳回张效臣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，财产保全费370元，由张效臣承担400元，由徐常林承担570元。上诉人徐常林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被上诉人在一审两次开庭后都没有向法庭提交有关房屋的建设工程规划许可证。一审判决在没有任何法律和事实依据的情况下认定双方的租赁合同有效，间接地认定了被上诉人违法建筑的合法性。二、一审认定上诉人在租赁土地上建设厂房被上诉人不知情是错误的。上诉人自2006年开始在租赁土地上建造厂房，而被上诉人是在2008年发生的交通事故，被上诉人长久在未出租的自有的房屋居住，其居住的房屋与出租给上诉人的房屋相邻。一审认定上诉人建房被上诉人不知情明显违背常理。上诉人在租赁土地上建造使用厂房达数十年，被上诉人是明知的，是经过其认可的，因此即使是租赁合同终止，也应该将厂房折价或拍卖，所得款项归上诉人。三、自2008年5月1日后，租赁土地已变更为4亩，直至被上诉人起诉，被上诉人始终主张8亩地的租赁费，这就是造成租赁费未交的主要原因。被上诉人于2013年3月29日向上诉人发出的解除合同和交纳所欠租赁费32000元的通知书没有法律效力。综上，一审判决认定主要事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人张效臣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人在原审中的陈述，上诉人与被上诉人之间系土地租赁合同关系，而根据被上诉人在原审中提供的其与昌邑市宋庄镇人民政府的协议书、补充协议书以及昌邑市国土资源局围子分局出具的证明，涉案土地系建设用地，双方的土地租赁合同并未违反法律强制性规定，上诉人关于双方租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人在涉案租赁土地上建设厂房并使用多年，而被上诉人只是涉案土地的出租方，并非建设厂房的合法审批人，在上诉人未提供有效证据证实其建设厂房时已取得合法手续的情况下，上诉人关于被上诉人应折价予以补偿的上诉主张，本院不予审理，上诉人可待证据充分后另行解决。在2008年5月1日上诉人所租赁的土地由8亩变为4亩后，双方当事人因租赁费数额发生争议，但上诉人亦未根据原合同约定的每亩土地租赁费标准向被上诉人交纳租赁费，在此情况下，被上诉人关于解除双方租赁合同的主张符合法律规定，上诉人关于被上诉人解除租赁合同通知书无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人徐常林负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝建海审 判 员 栾桂秀代理审判员 崔福涛二〇一三年十一月二十一日书 记 员 王新艳 更多数据：搜索“”来源：