（2013）闸民三（民）初字第2544号

裁判日期: 2013-11-21

公开日期: 2014-03-22

案件名称

潘士康等与张华兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘士康,吴建华,张华兵,招商银行股份有限公司上海新客站支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2013）闸民三（民）初字第2544号原告潘士康，男，1958年8月20日出生，汉族，户籍地XX市XX区XX路**号**室，住XX市XX区XX路**弄**号**室。原告吴建华，女，1959年1月17日出生，汉族，户籍地XX市XX区XX路**号**室，住XX市XX区XX路**弄**号**室。两原告共同委托代理人张继萍，上海张继萍律师事务所律师。两原告共同委托代理人张爱红，上海张继萍律师事务所律师。被告张华兵，男，1977年12月1日出生，汉族，住XX省XX市XX区XX镇XX村**组**号。第三人招商银行股份有限公司上海新客站支行，住所地上海市闸北区恒丰路600号。负责人宋晓萍，职务行长。委托代理人肖梦倩，招商银行股份有限公司上海分行职员。原告潘士康、吴建华与被告张华兵、第三人招商银行股份有限公司上海新客站支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告潘士康、吴建华及两原告共同委托代理人张继萍、张爱红，第三人招商银行股份有限公司上海新客站支行委托代理人肖梦倩到庭参加诉讼。被告张华兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘士康、吴建华共同诉称，两原告是夫妻关系。2013年1月9日，经上海金管家房产经纪有限公司居间介绍，原告就购买本市闸北区中山北路899弄25号901室房屋（以下简称系争房屋）与被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。双方约定，房屋总价款人民币3，000，000元（以下币种均为人民币），其中房屋成交价格为2，560，000元，装修补偿款440，000元。双方应于2013年3月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。签订合同当日，原告按约向被告支付了2，800，000元，随后又办理了相关税费手续。但被告在收款后未向第三人归还系争房屋贷款并注销抵押权，导致双方未能在约定的时间内办理上述房屋的过户登记手续。原告多次催促被告结清贷款，被告却一直以各种理由拖延。目前系争房屋虽然已交付原告使用，但迟迟未能过户给原告造成很大影响。为此，原告起诉要求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，立即至第三人处办理系争房屋的还贷手续；2、判令第三人在系争房屋贷款结清后，协助被告办理抵押登记注销手续，被告于抵押登记注销后立即协助原告办理系争房屋的产权过户手续；3、判令被告支付违约金（按照原告已付款2，800，000元的日万分之五计算，从2013年3月16日起算至办理系争房屋产权过户手续之日止）。被告张华兵未应诉答辩。第三人招商银行股份有限公司上海新客站支行述称，被告目前是正常还贷，若被告结清贷款，第三人会协助办理系争房屋抵押权注销手续，对于原告的诉讼请求没有意见。经审理查明，2013年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲方同意将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积95.97平方米，转让价2，560，000元。甲方于2013年3月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年3月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方逾期未交接房地产，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金按本合同约定应当交付之日起到实际交付之日止。合同补充条款（一）第2条约定，甲方在签订本合同后5个工作日内办理银行还贷申请手续，具体时间以银行为准，但还清贷款的时间不得晚于合同第六条款规定的过户时间。第5条约定，乙方于签订合同当天支付给甲方首付款2，360，000元整，此款用于甲方还贷之专用，若该款不足甲方还贷，则不足之部分由甲方自行补足。乙方于交易过户当日支付给甲方房款200，000元整。第7条约定，甲、乙双方同意任何一方未按《上海市房地产买卖合同》约定履行相应义务，则甲方按本合同第十条第三款之约定承担违约责任；乙方按本合同第九条第三款之约定承担违约责任。同日，原、被告还签署一份《补充协议》。该协议约定，原告购买系争房屋支付给被告总价款3，000，000元，其中房屋成交价格2，560，000元，装修补偿款440，000元。原告应按《上海市房地产买卖合同》约定支付给被告房屋成交款，应于签订买卖合同当日支付给被告装修补偿款440，000元。关于房屋在交易过程中产生的所有税、费（包括法定应由被告承担的税、费）都由原告承担。签订上述买卖合同及补充协议当日，原告向被告支付2，800，000元，后原告支付了相关税费。另查明，2010年9月17日，被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》。被告为购买系争房屋向第三人贷款1，740，000元，贷款期限360个月，从2010年9月17日起到2040年9月17日。2010年9月28日，第三人登记为系争房屋抵押权人。审理中，原告表示系争房屋内原有租客，租客于2013年3月16日搬走，被告于该日将系争房屋交付给原告。目前原告已对系争房屋进行了装修，并于今年8月入住系争房屋。现原告变更第二项诉讼请求为要求被告按已付房款2，360，000元的日万分之五支付违约金，从2013年3月16日起算至办理系争房屋产权过户手续之日止。以上事实由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、银行转账凭条、收款收据、缴税凭证、房地产权证、房地产登记簿，第三人提供的《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、客户还款清单以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，于法不悖，各方当事人均应恪守履行。被告没有按合同约定结清贷款，配合原告办理系争房屋的过户手续已经构成违约，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。现原告根据合同约定，要求被告继续履行合同，结清贷款、协助办理房屋过户手续，并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由被告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告潘士康、吴建华与被告张华兵于2013年1月9日就买卖本市闸北区中山北路899弄25号901室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、被告张华兵应于本判决生效之日起五日内结清上址房屋的贷款，第三人招商银行股份有限公司上海新客站支行应于被告张华兵结清贷款后五日内协助办理上址房屋的抵押权注销手续；三、被告张华兵应于上述第二项主文履行完毕后协助原告潘士康、吴建华办理上址房屋的产权过户手续，将房屋权利人由被告张华兵变更为原告潘士康、吴建华；四、被告张华兵应于本判决生效之日起五日内给付原告潘士康、吴建华违约金（以2，360，000元为本金，按日万分之五的标准，从2013年3月16日算至实际过户日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，433元（原告已预缴），减半收取为2，716.5元，诉讼保全费5，000元（原告已预缴），均由被告张华兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　龚　平二〇一三年十一月二十一日书　记　员　朱燕妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”