（2013）宁民终字第2934号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-01-16
案件名称
张玉林与薛峰房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
张玉林；薛峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项
全文
江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）宁民终字第2934号 上诉人（原审原告）张玉林。 委托代理人张金宝。 委托代理人张太勇，江苏金大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）薛峰。 委托代理人薛永贵。 委托代理人张日永，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 上诉人张玉林因与被上诉人薛峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院于2013年7月4日作出的（2013）六民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月23日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人张玉林及其委托代理人张金宝、张太勇，被上诉人薛峰的委托代理人薛永贵、张日永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉林原审诉称，1、2012年1月29日，张玉林与薛峰签订一份南京市存量房买卖合同，约定薛峰将其位于南京市六合区雄州镇方州花园××幢×单元×××室房屋出售给张玉林，房屋价款70万元，并于2012年2月7日过户至张玉林名下（实际过户日期2012年2月10日）。但在此期间，薛峰一直未能腾让房屋也未迁出户口；2、由于薛峰未能腾让房屋和迁出户口，此后房价下跌，造成张玉林9万元经济损失；3、张玉林在签订购房合同时支付给薛峰委托代理人张某购房定金1万元；4、张玉林于2012年7月4日实际占有了该房屋，但为薛峰交纳了以前的电费458元。故张玉林要求薛峰承担自2012年2月10日起至薛峰腾出房屋及户口迁出之日止按总房款70万元每日万分之五的违约金，赔偿张玉林房屋跌价损失9万元，双倍返还定金2万元，承担代垫的电费458元，同时要求薛峰腾让房屋并迁出户口。 薛峰原审辩称，1、薛峰并未违约，无需支付迟延交房违约金。由于张玉林未按合同履行付款义务在先，薛峰有权行使先（后）履行抗辩权，即有权拒绝腾让房屋并办理户口迁出手续；2、张玉林称房价下跌损失没有依据，事实上也不存在所谓的房价下跌。即便房价下跌，也不是薛峰的过错所致，薛峰无需承担任何责任；3、薛峰没有收到张玉林的定金，也没有委托张某收取定金，张玉林也没有证据证明已给付定金。故不存在双倍返还定金的问题；4、张玉林于2012年7月4日强行占有该房屋，故不存在薛峰还要将该房屋交付给张玉林一说；5、薛峰同意将张玉林代垫的电费458元在本案中一并处理。 原审法院经审理查明，2011年11月22日，薛峰因生意周转缺少资金，经熟人介绍向张玉林弟弟张金宝借款25万元。当日，张金宝交付薛峰25万元，薛峰立据言明：收到张金宝25万元，款于2012年3月21日前归还，逾期不还，薛峰将其南京市六合区雄州街道方州花园××幢×单元×××室房屋所有权归张金宝所有。同一天，薛峰书面委托张某出售该房屋。因受购房政策限制，张金宝已不符合购买房屋的条件，于是张金宝以张玉林名义，由张玉林出面购买该房屋。2012年1月29日，张玉林和薛峰代理人张某签订一份南京市存量房买卖合同，薛峰将该房屋作价70万元出售给张玉林。双方约定：1、张玉林于房屋过户当日一次性付清房款，如逾期支付房屋价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；2、张玉林、薛峰定于2012年2月15日前正式交付该房屋，薛峰应在正式交付该房屋前腾空该房屋，薛峰在正式交房前将其落户于该房屋的户籍关系迁出，薛峰逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。 2012年1月20日，张金宝替薛峰支付该房屋银行贷款及利息合计239808.4元，作为张玉林支付给薛峰的购房款。双方还有意用张金宝25万元债权冲抵购房款。2012年2月10日，双方在房产登记部门将该房屋过户到张玉林名下。后因张玉林、薛峰及张金宝为25万元借款如何抵作购房款及剩余房款的支付发生分歧，张玉林及张金宝未能再向薛峰支付房款。为此，薛峰未能按合同的约定在2012年2月15日前腾空房屋，仍居住使用该房屋，也未将户籍关系迁出。随后，薛峰于2012年2月20日向原审法院提起诉讼，要求张玉林给付拖欠的购房款约47万元，并认为向张金宝借款25万元与房屋买卖合同无关，不能用该借款冲抵张玉林尚欠的购房款。原审法院经审理认为，薛峰向张金宝借款25万元，与张玉林、薛峰之间的房屋买卖合同并非同一法律关系，作为债权人的张金宝可以另案诉讼。2012年7月24日，原审法院作出（2012）六民初字第178号民事判决书，判决张玉林于判决生效之日起十日内一次性给付薛峰购房款460191.6元，并按每日万分之五支付自2012年2月11日起至款付清之日止的利息（违约金）。在此期间，张玉林及张金宝等人采取措施，于2012年7月4日迫使薛峰离开该房屋。原审另查明，张玉林在使用该房屋后为薛峰垫付拖欠的电费合计458元，薛峰愿意在本案中一并处理。 原审法院认为，一、薛峰后履行抗辩权的行使。首先，根据合同法规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案张玉林、薛峰之间存在房屋买卖合同关系，双方当事人在房屋买卖合同中互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系，对待履行。当先履行或同时履行的一方当事人在履行期时不能履行或者不能适当履行，另一方当事人到履行期时享有不履行或者部分履行的权利，以示抗辩。具体到本案，张玉林、薛峰约定2012年2月10日张玉林给付薛峰购房的全部价款70万元，同一天薛峰将房屋过户到张玉林名下。张玉林给付薛峰全额房款与薛峰将房屋过户到张玉林名下属于房屋买卖合同中的互负债务，形成对价关系，对待履行。但在合同实际履行时，薛峰在张玉林没有给付全额房款时，就将该房屋过户到张玉林名下，视为薛峰放弃后履行抗辩权。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2012年2月10日，经房屋产权转让登记后，张玉林即取得该房屋所有权，成为该房屋所有权人，薛峰则失去该房屋所有权。为了给薛峰一个腾房过渡期，合同约定薛峰于2012年2月15日前腾房。在过渡期内薛峰占有使用是依据合同的约定。但过渡期满后薛峰仍占有使用该房屋，则没有事实和法律依据，属违约行为。薛峰应当依据合同的约定承担逾期腾房违约责任。其次，房屋办理过户手续，完成转让登记，属于房屋买卖合同的物权行为。该房屋过户登记到张玉林名下后，张玉林取得该房屋的所有权，具有绝对性和排他性，他人在无合同约定和法律规定的情形下占有使用该房屋，都是非法的。张玉林要求薛峰在过渡期满后腾让房屋正是张玉林行使物权权益的具体表现。而抗辩权的行使则属于合同的债权行为，但薛峰的抗辩权已经放弃。再次，根据合同的约定，张玉林逾期给付房款的违约责任，是在张玉林取得该房屋所有权后但未能全额给付房款所要承担的违约责任，即除继续履行给付尚欠房款义务外，还要按未付房款日万分之五承担违约金。该违约金是弥补张玉林未能按约取得全额房款的损失，具有损失赔偿性质。薛峰在另案中已经要求张玉林承担该违约责任并得到法院的支持，就不能在过渡期满后继续占有使用该房屋，并依此作为行使合同后履行抗辩权的事由。二、张玉林主张房屋跌价损失、双倍返还定金及要求薛峰户籍迁出。1、张玉林购买的房屋性质是居住用房，合同并没有约定房价涨跌双方应如何处理。故张玉林要求薛峰承担房屋跌价损失，不予支持；2、张玉林没有证据证明其在签订合同时已给付薛峰代理人定金1万元，故其要求薛峰双倍返还定金2万元，不予支持；3、房屋买卖合同中涉及到出卖人户籍迁移的约定，属于公安机关户籍管理范畴，人民法院不作处理。三、张玉林在2012年7月4日实际使用该房屋后，为薛峰垫付拖欠的电费458元，双方没有异议，同意在本案中一并处理。为了方便当事人诉讼，可以在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、薛峰于判决生效之日起五日内以总房款70万元自2012年2月16日起至2012年7月4日止按日万分之五向张玉林承担违约损失；二、薛峰于判决生效之日起五日内给付张玉林代为垫付的电费458元；三、驳回张玉林其他诉讼请求。一审案件受理费4680元，由薛峰负担。 张玉林不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人依法应双倍返还定金2万元给上诉人，原审业已查明双方房屋买卖关系的事实，且查实认定被上诉人书面委托张某出售该房屋。房屋买卖合同第三条载明，张玉林在申请过户前付给薛峰定金10000元，上述定金在张玉林最后一次付款时充抵房款。因上诉人在签订合同时即给付了薛峰1万元定金，根据定金法则，被上诉人应双倍返还定金2万元。二、被上诉人户籍关系须迁出，上诉人主张的房屋跌价损失，法院应予以支持。三、2011年11月21日双方签订的南京市存量房买卖合同中对涉案房屋确定价款为45万元，因此涉案房屋价款应当认定为45万元。恳请二审法院在查明事实的基础上，维持原审判决第一项、第二项，撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人：1、双倍支付上诉人定金2万元；2、将户籍关系迁出涉案房屋；3、承担案件受理费。 被上诉人薛峰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。 原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。 二审审理中，上诉人提交有薛峰、张金宝签名字样的南京市存量房买卖合同，落款时间为2011年11月21日，该合同约定的涉案房屋的价款为45万元。被上诉人对该证据的真实性不予认可。上诉人申请证人张某出庭作证。张某称其于2012年1月29日签订南京市存量房买卖合同时收取了张玉林1万元定金，后将该1万元交给了薛峰，薛峰没有出具收条。被上诉人称其从未委托张某收取定金。 本院另查明，2012年1月29日张玉林与薛峰代理人张某签订的南京市存量房买卖合同已被南京市六合区人民法院（2012）六民初字第178号生效民事判决认定为合法有效，双方均应当按照该合同履行各自的义务。该合同第三条载明，张玉林在申请过户前付给薛峰定金10000元，上述定金在张玉林最后一次付款时充抵房款。 以上事实，有南京市六合区人民法院（2012）六民初字第178号民事判决书、南京市存量房买卖合同、庭审笔录在案佐证。 本院认为，2012年1月29日张玉林与薛峰代理人张某签订的南京市存量房买卖合同已被南京市六合区人民法院（2012）六民初字第178号生效民事判决认定为合法有效，该合同约定涉案房屋的房款为70万元，因此张玉林主张涉案房屋房价为45万元，本院不予采信。张玉林称在房屋过户时给付了薛峰1万元定金，要求薛峰双倍返还。张玉林在二审中申请出庭作证的证人张某称，其收取了薛峰1万元定金，定金给了薛峰。薛峰否认收到了1万元定金。对此，本院认为，因双方之间签订的南京市存量房买卖合同明确约定，张玉林在申请过户前付给薛峰定金10000元，上述定金在张玉林最后一次付款时充抵房款。张玉林如果认为其给付了1万元定金，应当在薛峰向张玉林主张给付剩余房款时向南京市六合区人民法院提出抗辩，考虑到张玉林未在薛峰主张剩余房款时提出其给付了一万元定金的事实，薛峰也未出具定金收据，因此本院对证人张某的陈述不予采信，张玉林要求双倍返还定金，没有事实及法律依据。双方签订的合同明确约定薛峰在正式交房前将其落户于该房屋的户籍关系迁出，现房屋已交付，因此张玉林要求薛峰迁出户籍关系，应予以支持。本案属于房屋买卖合同关系，上诉人主张的房屋跌价损失，没有合同及法律依据，原审法院未予以支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持南京市六合区人民法院（2013）六民初字第97号民事判决书第一项、第二项； 二、撤销南京市六合区人民法院（2013）六民初字第97号民事判决书第三项； 三、薛峰于本判决生效之日起二十日内将涉案房屋内的户口迁出； 四、驳回张玉林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4680元，由薛峰负担；二审案件受理费2580元，由上诉人张玉林负担2500元，薛峰负担80元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 伟 审判员 曹 艳 审判员 张旭东 二〇一三年十一月二十一日 书记员 冯 超 来源：百度“”