（2013）岳民初字第03286号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-07-07
案件名称
刘小川与谭铁桥、刘秋惠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘小川,谭铁桥,刘秋惠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十一条，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第03286号原告刘小川。委托代理人陈刚。被告谭铁桥。被告刘秋惠。被告共同委托代理人余杰。原告刘小川诉被告谭铁桥、刘秋惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序于2013年10月30日公开开庭进行了审理，书记员刘珂岸担任记录。原告刘小川及其委托代理人陈刚、两被告委托代理人余杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小川诉称：两被告系夫妻关系，原告于2005年9月1日与两被告签订了房屋买卖合同，双方签字生效后，原告支付被告10000元房款定金，2005年9月4日被告向原告交付房屋及购房合同原件，原告支付被告80000元房款。2008年12月31日，因座落在长沙市岳麓区观沙岭边洲围298号船舶厂2栋504号房屋为经济适用房，当时无法过户，双方签订了一份补充协议，被告将房屋产权证交付原告，同时原告支付被告剩余36000元房款，协议约定房屋可过户时，被告无条件主动及时配合原告过户，原告已全部交清购房款，现房屋过户条件成熟，原告多次要求被告协助办理过户，被告拒不配合办理。据此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋产权过户登记手续；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。两被告辩称：一、本案争议的房屋性质不是政府统一组织建设和销售的经济适用房，而是单位集资建设的福利房，不能按照经济适用房取得产权五年后可以上市交易的规定执行。本案争议的房屋系湖南省船舶厂2003年为改善部分职工住房条件而与被告共同集资建造的，双方明确由单位职工出资，单位提供土地，共同建房，职工的出资部分，按职工的相应工龄及单位的其他具体办法确定分房名额和具体出资金额，被告为取得该房当时是约定要交出已分房一套并加算了夫妻两人共同工龄。该房是单位与职工集资建设的福利房；二、根据国有土地使用权转让的规定，土地使用权与地上建筑物的所有权必须一并转让，而被告无权转让该土地使用权，因此，该房屋转让行为并未得到土地使用权人认可的情况下，效力待定。在没有得到湖南省船舶厂许可的前提下签订的该房屋转让协议系效力待定的合同。现湖南省船舶厂明确表示对该类房屋禁止任何人以任何形式转让。原、被告之间的协议已无法履行，被告的行为系无权处分。被告不应当继续履行合同，而应当赔偿原告；三、双方转让行为是以合法手段掩盖非法目的，有意逃避产权登记部门及国土管理部门监管的行为，不被房屋产权登记部门认可，无法办理。综上，实际情况被告不是不愿意配合办理过户，实是不能。故原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明：2003年1月28日，被告谭铁桥（乙方）与案外人湖南省长沙船舶厂（甲方）签订了《职工集资新建经济适用住宅合同书》（以下简称合同书），合同书第一条约定：甲方按照单位提供土地，个人出资的办法，组织职工自建二栋六层共83户套经济适用住宅；合同书第三条约定：乙方认购2栋2门5楼504号房，面积为73.93平方米，户控标准面积基价为785元／平方米，层次调节后价格为745.75元／平方米，超标面积按层次调节后1187.50元／平方米。合计应交购房款58530.73元；合同书第九条约定：新房竣工后，甲方负责以100%的产权给乙方办理房屋产权证；合同书第十条约定：除遇不可抗拒的因素外，甲方保证在2003年12月31日前交付新房给乙方。2005年9月1日，原告刘小川（乙方）与被告谭铁桥、刘秋惠（甲方）签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同第一条约定：甲方将其自有的湖南省长沙船舶厂职工集资建经济适用房（现房）一套出卖给乙方，访房屋坐落于长沙市岳麓区观沙岭边洲围般厂俱乐部与原20户处的2栋2门5楼504号房，房屋建筑面积为73.93平方米，产权证暂无；合同第三条约定成交价格及价款支付：1、买卖成交价格为126000元。2、本合同签字生效之日，乙方应向甲方支付买房定金10000元。3、甲方向乙方交付房屋及原购房合同原件之时，乙方应向甲方支付房款80000元。4、甲方将本合同项下房屋的产权证办理下来并在过户给乙方之前，应将其交由乙方保管，甲方将前述产权证交付给乙方之时，乙方应支付完剩余房款36000元；合同第四条约定房屋交接：双方同意甲方最迟于2005年9月10日前将上述房屋交给乙方使用；合同第五条约定房地产权过户及税费承担：产权证首次办理（即由湖南长沙船舶厂给甲方办理分户证），费用由甲方按本合同附件一中的约定承担；甲方将产权证过户给乙方时，一切税费由乙方承担。甲方将土地使用权证过户给乙方时，一切税费由乙方承担，经济适用房首次上市转让而依政府政策应缴纳之土地出让金由乙方承担；合同第六条约定权证办理时限：甲方将产权证过户给乙方的时间为：该房屋首次办理上所标示的产权办理时间的次日起5年，宽限期为到期之日起30天；合同第九条约定违约责任：（3）甲方违反本合同第7条的前三点之规定或拒绝在规定期限为乙方办理产权证，在本合同约定的产权证过户给乙方的最后期限之前，乙方有权解除合同，甲方应当向乙方返还全部已交房款及利息、支付房款总价的20%的违约金并不得收取乙方在本合同项下房屋居住期间的租金。2008年12月31日，原告刘小川（乙方）与被告谭铁桥（甲方）签订了《关于船舶厂16栋2门504号房补充协议》（以下简称协议），协议第一条约定：甲方将产权证交付乙方同时乙方一次性付清余款36000元；协议第二条约定：在该房屋上市条件成熟可过户时，由乙方通知甲方，甲方配合乙方过户，甲方应无条件主动及时配合。原、被告双方签订合同及协议后，原告刘小川向被告谭铁桥、刘秋惠分别支付了10000元、80000元、36000元共计126000元，签订合同之后原告就入住双方交易的房屋2栋2门5楼504号房。2008年3月6日，该房在房屋产权登记部门进行了产权登记。2008年12月31日，被告谭铁桥、刘秋惠将房屋产权证书交给原告刘小川。2013年10月29日，湖南省长沙船舶厂（加盖物业管理科公章）声明：2栋2门5楼504号房系本厂提供土地，本厂系土地使用权人，对于职工谭铁桥向非本厂职工刘小川转让该房屋的行为，本厂作为权利人不予认何。现双方交易房屋在补交土地价款等费用后可办理产权过户手续，原告多次要求被告协助办理过户，被告不予配合办理，原告遂诉至本院。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的房屋买卖合同、补充协议、收条、职工集资新建经济适用住宅合同书、房屋所有权证等，被告提交并经庭审质证的声明证据证明，本院经审查予以确认。本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。被告辩称：本案争议的房屋系单位集资建设的福利房，在没有得到湖南省船舶厂许可的前提下签订的该房屋转让协议系效力待定的合同，双方转让行为是以合法手段掩盖非法目的。2003年1月28日，被告谭铁桥（乙方）与案外人湖南省长沙船舶厂（甲方）签订了《职工集资新建经济适用住宅合同书》，被告谭铁桥以58530.73元的价格购得湖南省长沙船舶厂职工集资建经济适用房一套。2005年9月1日，被告谭铁桥、刘秋惠以126000元的价格将其购得的湖南省长沙船舶厂职工集资建经济适用房一套（现房）转让给原告刘小川，原告已履行了付款义务，签订合同之后原告就一直住在双方交易的房屋2栋2门5楼504号房，在该房的产权证办理后，被告将产权证交予原告，并约定该房屋上市条件成熟可过户时被告应无条件主动及时配合原告办理。本院认为涉争房屋即位于岳麓区边洲围路298号船舶厂2栋504号房（权证号为00664166号）产权证登记的所有权人为被告谭铁桥，登记时间为2008年3月6日，虽然该房屋系湖南省长沙船舶厂职工集资建经济适用房，其土地使用权为划拨性质，其转让受到一定限制，但法律并不禁止该房屋转让，且根据相关政策，该房屋目前已符合购房满5年的上市交易条件，房屋买卖合同未违背相关法律、行政法规的强制性规定，双方转让行为非以合法手段掩盖非法目的，不属于《中华人民共和国合同法》规定合同无效的情形。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。另湖南省长沙船舶厂并非该房屋的所有权人（包括共有权利人），从现有证据来看，湖南省长沙船舶厂与被告谭铁桥在签订合同书时并未约定涉争房屋不得转让。同时，湖南省长沙船舶厂出具的相关限制性声明，只能在单位与职工之间具有约束力，不能约束或对抗第三人，被告谭铁桥与他人签订房屋转让协议无需得到其许可，该房屋转让协议非效力待定的合同。故本院对被告的抗辩主张不予采信。被告谭铁桥、刘秋惠与原告刘小川订立的《房屋买卖合同》及《关于船舶厂16栋2门504号房补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。二、被告是否应协助原告办理房屋过户手续。合同签订后，原告已全面履行了合同约定的义务，但被告并未依据合同约定全面履行自己的义务，依法应当承担相应的违约责任。被告抗辩称其不是不愿意配合办理过户，实是不能，不应当继续履行，而应当赔偿原告。本院认为，依据相关政策规定，现该涉争房屋在补缴相关费用后可上市交易，原、被告签订的协议明确约定：在该房屋上市条件成熟可过户时，被告应无条件主动及时配合。被告在收取原告全额房屋转让款后，早已将涉争房屋交付给原告使用，被告应当依双方的相关约定全面履行自己的义务，协议原告办理房屋过户手续。被告反悔的行为有悖于《中华人民共和国合同法》诚实信用原则。故被告的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：被告谭铁桥、刘秋惠在本判决生效之日起10日内协助原告刘小川将位于长沙市岳麓区边洲围路298号船舶厂2栋504号房（权证号为长房权证岳麓字第××号，产权面积72.19平方米）过户到原告刘小川（身份证号430104197708292524）名下，房产过户费用由原告刘小川承担。本案案件受理费减半收取100元，由被告湖谭铁桥、刘秋惠负担，此款原告已垫付，由被告谭铁桥、刘秋惠在本判决生效之日起十日内支付给原告刘小川。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈志胜二〇一三年十一月二十一日书记员 刘珂岸 关注微信公众号“”