（2013）金民二初字第90号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2015-05-15
案件名称
梁广涛与杨小四房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁广涛,杨小四
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民二初字第90号原告梁广涛，男，汉族。委托代理人王军，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告杨小四，男，汉族。委托代理人刘颖，河南金学苑律师事务所律师。原告梁广涛（以下简称原告）诉被告杨小四（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王军，被告杨小四及其委托代理人刘颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月18日，被告杨小四将自己地处郑州市金水区X内路北的门面房出租给原告使用，双方签订了房屋租赁协议，协议约定：“一、租赁期间为三年，年租金为35000元。租期为2011年7月18日至2014年7月18日。二、协议签订之日先交付一年的房租，以后一年一交。”原告于2012年6月2日按照协议约定提前两个月交付了2012年7月18日至2013年7月18日的房租，被告也向原告出具了收取租金的收据。2012年12月5日，金水区X村合并城项目指挥部发出通告要求在拆迁范围内的都要搬迁，于是原告不得不搬出租赁被告的房屋，在此之前，原告已经向被告交纳了一年的房租，现因为拆迁导致协议不能履行，被告应当退还原告未使用月份的房租共22000元。后原告得知被告在收取原告2012年至2013年房租的时候就已经知道原告租赁的房屋即将要拆迁，被告在明知合同目的不能完全实现的情况下依然收取原告一年的租金，所以被告在收取租金时具有明显的欺骗性和占有原告房屋的故意性。原告诉至法院，请求被告返还原告22000元租金。被告辩称：被告已与原告解除租赁合同。被告支付给原告5000元，不欠原告任何租金。原告同意解除合同后，搬走又反悔，再要房租无事实依据。被告已经免除原告两个月的水电费。被告没有欺诈行为，原告租赁房屋时明知房屋将要拆迁。原告举证如下：1、被告与原告之间签订的《租赁协议书》，证明原告与被告之间签订了租赁协议，被告将其自有门面房租赁给原告用于经营使用；2、被告向原告出具的收据，证明原告依约向被告交纳了一年的租赁费；3、金水区X村合村并城项目指挥部《通告》一份，证明被告所有的房产因城市建设被政府于2012年12月5日通告拆迁，原告被迫提前从原告房产处搬离，被告应退还原告租赁费22150.8元；4、照片四张，证明原告使用被告房屋用于经营的事实。被告质证如下：1、无异议；2、无异议；3、原告是2012年12月14日已经搬走；4、与本案无关。被告举证如下：1、对证人李某某、苗某某的调查笔录两份；2、录音及录音资料整理一份；3、被告与原告梁华丽爱人通话录音记录清单一份。以上证据证明被告支付给原告5000元解除合同的补偿，原、被告的租赁合同解除，被告不欠租金；4、证明、收条、撤诉申请书各一份。原告质证认为：1、两位证人证言前后矛盾。证人与被告系朋友关系，有利害关系。证人不知道被告当时将钱给了谁，也不知道给的具体数额；2、与原告无关；3、不显示机主的信息，无法证明是与谁对话；4、对于撤诉申请书，为当事人对其权利的处分，对其真实性无法确认，梁华丽本人与代理人没有沟通。对于收条，为当事人的亲属对事实的认可，潘姓当事人从未与代理人沟通此事，对其真实性代理人无法确认。对于梁某某出具的证明，真实性无法确认，梁某某与代理人未沟通证明内容，原告是否收到5000元并解除与被告的合同，原告均予以了否认，该证明无法确认原告收到了5000元并解除了合同。经审理查明：2011年7月18日，原告承租被告门面房，并与被告签订租房协议一份，主要约定，原告承租被告位于郑州市金水区X村内路北的一间门面房，租赁期为2011年7月18日至2014年7月18日；年租金为35000元；租金支付方式，协议签订之日起，原告先交付一年，以后一年一交，三年内房价不变；每度电1元，水费每吨2元。双方另对其他内容进行了详细约定。协议签订后，被告将该房屋交付原告使用，原告向被告支付了租金35000元。2012年6月2日，原告又向被告交纳2012年-2013年房租33000元。因租赁房屋拆迁，原告于2012年12月15日从租住被告的门面房中搬走。诉讼中，被告申请李某某、苗某某出庭作证，证人称在被告搬家时，见到被告给付梁华丽等三租户每人一捆钱。被告提交梁某某证人证言一份，梁某某称：在租住的房屋拆迁前一天，被告向包括梁华丽、李可可以及原告在内的租户各退还5000元租金。本院认为，原告承租被告房屋，双方之间形成租赁合同关系。后因拆迁，合同无法履行，依法解除。原告应参照合同约定租金标准向被告支付实际租用期间的租金。原告向被告支付了1年的租金，但未使用满1年，扣除实际租用期间的租金，余款被告应退还原告。2012年7月18日至2012年12月15日的租金应为13652元（33000元／年÷365天×151天≈13652元）。对于被告辩称其已经向原告退还5000元问题，被告对此提交了证人及同为租户的梁某某证言，与被告的陈述能够相互印证，本院依法予以采信。原告认可700元水电费未向被告支付，本院予以确认。综上，被告应向原告退还租金13648元（33000元-13652元-5000元-700元=13648元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告杨小四于判决生效后十日内向原告梁广涛支付13648元。二、驳回原告梁广涛的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告梁广涛负担203元，被告杨小四负担147元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李启昱代理审判员 许朝军人民陪审员 李国栋二〇一三年十一月二十一日书 记 员 王 刚 来源：