（2013）江民初字第958号
裁判日期: 2013-11-21
公开日期: 2014-03-17
案件名称
原告韦加智诉被告被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司、林黎芳、叶华香买卖合同纠纷民事判决书
法院
柳江县人民法院
所属地区
柳江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦加智,柳州市远辰房地产投资咨询有限公司,林黎芳,叶华香
案由
买卖合同纠纷
法律依据
全文
广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2013）江民初字第958号原告韦加智，男，1971年11月12日，壮族。被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司。委托代理人ＸＸ，广西华尚律师事务所律师的，代理权限为特别授权（未到庭）。委托代理人何丽明，广西华尚律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告林黎芳，女，1955年11月15日生，汉族。被告叶华香，男，1957年5月4日生，汉族。原告韦加智诉被告被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司、林黎芳、叶华香买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理后，依法组成由审判员韦日庆担任审判长，人民陪审员兰金枝、周璇参加的合议庭，于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告韦加智、被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司的委托代理人何丽明、被告林黎芳、叶华香到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年元月21日与被告签约购房合同，其中第五条约定：被告保证所卖房屋房产没有其他权利限制。但后来在原告付完房款后才发现，被告隐瞒事实，除了该楼第三层以外，一、二层为原房主出租给柳江景程物流使用，四、五层原房主还继续在占用，至今仍然被他人占用，造成原告无法行使房屋的所有权、使用权、经营权、收益权等其他权利，按合同第三条规定原告交付5万元定金后，被告应在5个工作日内配合原告到房产部门办理房产过户手续，现只有房权证于2013年1月21日过户到原告名下，其它房屋属权证（土地使用证、用电证等其它属权证）被告一直不予配合办理，造成原告无法全部行使该房屋所有权的各项权能，且原告已于2013年元月21日已付完全部房款，期间原告经过多次催促，被告一直不予配合办理。2013年05月11日，原告再次以特快传递两份书面通知给被告，一份是要求被告三天内与原告配合到有关部门办理土地使用权证过户手续，一份是要求被告三天内腾空被他人为占用的楼层。被告在当月12日收到通知后却没有任何回应。而今被告未能办理该房屋权属证的过户手续给原告，已构成违约，如果按合同约定，被告将按原告原先支付房款双倍赔偿给原告，原告是湘桂铁路拆迁户，本来生活住宿极为困难，长时间无法正常使用该房屋造成的各项经济损是巨大的，原告同时也考虑到被告的经济负担，原告愿与被告和谐解决本案，只要求被告支付原告人民币5万元作为各项损失补偿。房屋买卖，相当于一种商品交易，作为一种商品交易，买卖双方一旦确认，按谈好约定的价格，当买方全部付款，卖方收到全部款项成交后，双方的权利与相关责任义务自然成立，卖方应当及时把商品交付买方使用。现原告买下的这栋房屋至今却还在被他人占用，并且有人还在继续利用原告个人财产租给他人谋利。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令被告：1、被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司支付原告违约金、各项经济损失补偿金合计50000元；2、及时配合原告办理柳江县基隆开发区金岭一巷2号房产相关过户手续，包括土地使用证、用电证及与房产相关过户手续（房权证已办理）；3、腾空被他人占用该房屋的其他楼层，消除不良影响，确保原告对所购买房屋的正常使用权利。本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交证据如下：1、汇款凭证两份，证明原告已经交付房款给远辰公司。2、收据两份，证明远辰公司已经收到我的购房款。3、房屋买卖协议，证明原告和远辰公司之间的房屋买卖关系。4、通知、邮政快递凭证，证明原告已经催远辰要求其办理相关手续。5、电费、水费和办理土地证过户缴费凭证，证明原告办理电费、水费和办理土地证的费用，原先的协议第四条约定是远辰支付的但是远辰没有支付。被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司辩称：一、本公司并非本案适格被告。本公司只是出卖方的代理人，根据民法通则63条，代理人在代理权限范围内以被代理人的名义实施行为的法律后果由被代理人承担；二、出卖人已履行完毕房屋买卖协议中约定的义务，已经办理了过户手续，并无违约行为；双方签订的《房屋买卖协议》并未约定交房时间，且出卖人已及时将房屋交付给原告使用；原告要求被告腾空房屋并请求配合房屋土地使用权证、用电证等手续，均无事实和法律依据，事实上远辰公司也办不到，因为远辰没有实际占有房屋也不是房屋所有人。综上，请法院驳回原告的诉请。被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司向法庭提交证据如下：1、企业法人营业执照、组织机构代码，证明远辰的身份情况；2、土地使用权证，房屋共有权证，证明房屋原来的所有权人；3、房屋转让委托合同书、委托书，证明受托人是经合法委托的。被告林黎芳、叶华香辩称：二被告没有直接和原告交易，本案与原告没有什么关系，请法院依法判决。被告林黎芳、叶华香向法庭提交证据如下：房屋转让委托合同书、补充协议，证明二被告是将房屋卖给被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司，柳州市远辰房地产投资咨询有限公司再卖给原告的，原告与被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司的纠纷与二被告无关，请求法院依法判决。经庭审质证、认证，被告对原告提交的证据均无异议，本院作为定案的依据。被告林黎芳、叶华香对被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不同意其证明目的，本院作为定案的依据。原告与被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司对被告林黎芳、叶华香提交的证据未表示异议，本院亦作为定案的依据。经庭审质证、认证，本院确认以下法律事实：2013年1月20日，原告与被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司签定房屋买卖协议，协议约定，被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司将位于柳江县基隆开发区金岭一巷2号房屋转让给原告，房屋的转让价格为1150000元、合同签定的当日，原告向被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司交付定50000元，原、被告在5个工作日内配合到房产部门办理房产过户手续，原告在收到《柳江县房产交易所产权登记业务受理单》时，原告将房款付清给被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司。合同签定后，原告即按合同约定将购房款交付给被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司。2013年1月22日，柳江县基隆开发区金岭一巷2号房屋过户到原告的名下。2013年5月16日，原告向本院起诉，要求被告：1、被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司支付原告违约金、各项经济损失补偿金合计50000元；2、及时配合原告办理柳江县基隆开发区金岭一巷2号房产相关过户手续，包括土地使用证、用电证及与房产相关过户手续（房权证已办理）；3、腾空被他人占用该房屋的其他楼层，消除不良影响，确保原告对所购买房屋的正常使用权利。2013年5月30日，该房屋腾空完毕，原告完全接收房屋。2013年6月27日，与该房屋有关的土地使用证、用电证等全部办理完毕。庭审时，原告将50000元的违约金、各项经济损失补偿确定为违约金20000元、租金损失24000元、各种财产损失6000元本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任当事人承担不利后果。合同约定被告收到原告定金5个工作日内双方到房产部门办理房屋过户手续，被告保证房产产权清析，无查封及其他权利限制，现房产权已过户到原告名下，说明不存在权利限制问题；双方未有出租与否的约定，如该房确已出租，按买卖不破租赁原则，原告可继续出租并收租金，故原告要求被告支付违约金20000元、并赔偿租金损失24000元、各种财产损失6000元，共计50000元，属事实不清证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共同和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韦加智的诉讼请求。本案受理费1250元（原告已预交），由原告韦加智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长 韦日庆人民陪审员 兰金枝人民陪审员 周 璇二〇一三年十一月二十一日书 记 员 侯海丽